時隔5年，北京二環裡再上新

這是嚴肅君的第 555 篇推送

成交單價破6萬/平，套均總價776萬，是2022上半年北京新房市場的新記錄。

據不完全統計，6月份新開盤10個新房項目，大多數尚未進入網籤環節。

從嚴肅君朋友圈刷屏的成交海報來看，排名靠前的要麼是地段好，如北京瑞府、端禮著，要麼是價格倒掛，像建發·珺和府、長安潤璟。

而7月推盤節奏也很快。

從一直霸榜熱搜的太陽宮地塊、中信城，再到大步快跑的一批次新供地塊，搶收意圖不能再明顯。

01

買不到的新爆款

但供應多，不代表買得到 ，首當其衝就是中信城四期，難買指數5顆星。

這也是繼2017年中駿天宸後，時隔五年二環裡再上新。

消息人士稱，6棟樓共計約450套房源，已流出16種戶型圖，覆蓋63一居到138平三居，據傳還會有下躍和頂躍產品，面積段也很豐富。

目前售價未公佈，而周邊二手房價格在16萬/平左右。

其次是頂流太陽宮地塊，難買指數4顆星。

近日業內流出了該地塊初步設計方案。10棟住宅樓，共計412套房源，呈菱形沿規劃紅線分佈，5-26層。

網傳太陽宮項目樓棟分佈初步方案

此前，項目曾傳出產品爲面積段163-220平四居，共3種戶型，全部正南北向，定位高端。

太陽宮片區二手房掛牌均價約12.7萬/平，太陽公園、紅璽臺掛牌均價已達16萬+，

地塊銷售指導價13萬/平，除去10%政府產權佔比，未來實際售價約11.7萬/平，價格倒掛明顯。另有消息稱，車位約65萬/個。

最後是東四環融創壹號院，難買指數3顆星。

推售主力戶型爲215平、261平、291平四居產品，一期總計350套房，已開放售樓處和樣板間需要提前預約。

據說即將開盤，就差價格還沒批。

參考周邊二手房觀湖國際10萬，泛海國際11.5萬左右、泛海世家西府15.7萬，融創壹號院買不到的決定性因素只能有一個，貴！

02

有錢的海淀，爆倉的昌平

下半年真正的買方市場，在昌平。

嚴肅君的好朋友summer，總結了目前昌平在售待售新房項目一覽表，總價段從250萬到千萬不等。

去年一批次供地項目尚且順銷中，今年接連開盤中海·匯智裡/硅谷one/建發·珺和府，後面還有紫金書院/國譽燕園，以及平西府/平坊村地塊待入市。

最新小道消息稱，華潤平西府地塊案名爲北清橡樹灣，這個週末就開盤。

嚴肅已經向項目內部人士求證，此爲假消息，目前項目營銷團隊剛剛建立，臨時售樓處設在清河橡樹灣。

比較靠譜的是，7月中旬開放售樓處，並釋放戶型圖，預計8月份開盤。

面積段或爲70-133平二至四居，精裝交付。按照6萬/平計算，總價430-800萬左右。

再加上也要8月開盤的紫金書院，面積段爲110平-140平，主打科技住宅，回龍觀這波供應屬實有點兒“爆倉”。

關鍵是，不只回龍觀，整個昌平新房市場目標客羣高度統一---海淀碼農。

海淀確實有錢，去年地區生產總值9501.7億，2022年明確目標是破萬億；以碼農爲代表的海淀工作者們也確實有錢，多年來以一己之力托起整條北五環的房價。

但今年不同。

以前是買大不買小，踮起腳尖加槓桿；現在整體預期下行，每個人都在握緊錢包過日子。

昌平這波上新，價格戰在所難免。

03

越來越買不起的南城

同樣卷的，還有今年二批次供地的幾個熱門南城地塊。

中海衙門口，5月31號拿地，6月1號就發海報宣佈爲“中海第6代空間產品首作”。

雖尚無具體產品信息流出，“卷王”中海的自我創新，還是值得期待一下子的。

隔壁電建小瓦窯地塊動作也很快，僅30天獲得規劃許可證，規劃效果圖也已經公佈。7個樓棟，高層、小高層爲主，外立面也是當下流行的設計。

華潤亞林西地塊也已經開始組建營銷團隊，估計很快也會有實質性進展了。

發現沒有，都是均價7.5萬以上，甚至11.2萬的改善或豪宅項目，南城越來越“高攀”不起了。

2022上半年豐臺新房成交價格上漲7.12%，僅次於海淀（懷密延平東西城數據量小，不做討論），接下來更是豪宅組團上新。

如果說豐臺是買不起，那麼傳統區域“出貨王”大興，開始進入沒得買狀態。

今年一二批次集中供地，大興僅出讓兩宗，分別是待入市的壹品興創·御璟星城和大興·星光城。

再往前看，2021年大興也只上新了6宗宅地，除了六環外靠近大興機場的和悅璞雲，均價都在5.5萬以上。

土地供應量減少，均價卻提上來了，流速自然變慢。

上半年大興僅銷售2371套，位列區域成交排行榜第四。按照目前供地節奏，下半年大興在整個北京新房市場的存在感，也不會很強。

互動時刻：

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