上海的剛需買房人，危險了
只要村裡通網的朋友應該都有感覺，社會變了。
我們正在經歷一次大變局，力度不亞於改革開放。
改革開放是一個奇蹟，40多年我們GDP翻了340倍，一舉站穩老二位置。
這樣突飛猛進之下，依舊有人做了犧牲品。
其實每次大變革，都有人受益、有人受損，帕累託改進可能只在課本上。
這次大變局誰會受損，我們慢慢去講，上海樓市中誰受損倒是非常明顯：剛需。
01
這裡的剛需，指的是手握剛需房產的居民。
改革開放這段時間，上海剛需是最大的受益方，現在可能輪到你們做貢獻了。
這40年，上海的變化是巨大的。
上海從零開始，建起了超過800公里的地鐵，領跑全球；上海建設了超過100座10萬方以上的大型商場，領跑全國。
各種產業、醫療、教育資源的擴張，肉眼可見。
這些資源不斷向郊區擴散，郊區房價沒理由不漲。
現在回顧當時的發財之路，不要太簡單——買個房子，等着配套修過來就好了。
一無所有的農田翻身成市區，房價暴漲。
通過房價暴漲實現升階的案例太多，大家也見怪不怪，上海本地人有，外地買房早的也有。
比如早年間買了三林、張江，現在幾乎財務自由。
這部分人實在是太幸運。
當然另一羣人運氣就差點，他們房子在農村，幾十年沒什麼變化。
農田還是那些農田，小賣部還是那些小賣部。
旁邊也沒規劃產業園，沒規劃機場，沒規劃高鐵，什麼利好都沒吃到。
這部分人就是發展的犧牲品。
當然他們在另外一個層面受益，上海大開發，提供了大量優質崗位，他們可以來上海享受996福報，賺取百萬的工資。
只是家庭房產沒有升值。
02
可惜的是，這個故事已經結束了。
2017年開始，再在上海郊區買個小房子，等着修地鐵、修醫院、修商場、修高架、修學校，然後房價暴漲，變得不現實。
大家可以看看，郊區的羅店、徐行、外岡、小崑山、車墩、奉賢海灣等等，2017年到現在房價一分不漲，甚至還跌了。
甚至市區老破小，大部分也跌回了2020年，甚至2017年。
2017年，如果你有80萬現金，可以貸款在奉賢柘林買個新房，比如佳源夢想廣場，總價230萬。
買房時你的想法是，過幾年翻一倍，置換到市區。
畢竟這種成功案例之前太多了。
可惜的是到現在，房子只能賣到180萬，前期貸款還的也都是利息，房子賣了到手只有40萬。家庭資產縮水一半。
如果當時繼續住在農村房子裡，隨便買個招行保底基金，現在手裡估計有100萬。
偷雞不成蝕把米，剛需再想通過買房翻身，概率真的微乎其微。
更恐怖的是，2017年到現在，上海的改善類產品漲價30-50%。
除非事業上有好的際遇，你買了遠郊剛需，就一直鎖死在遠郊了。
你的家庭財產，與市區居民相比，差距在拉大。甚至與沒買房的人相比，差距都在拉大。
上海樓市，真正成爲CF分化的助推。
03
當然剛需也不是沒有機會解套，機會正在眼前，即，上海全面放開限購。
爲什麼房子交到剛需這裡就不漲了？還不是因爲沒找到接盤俠。
2017年時上海人口流入雖然放緩，之前積累的購房需求還有不少，還是接盤了不少剛需房源。
這幾年人口增量跟不上，剛需漸漸的消耗殆盡。
就跟郵票市場一樣，你買入時全國有幾千萬集郵玩家，賣出時只有幾十萬了。
接盤人都找不到，何談價格。
隨着城市化的放緩，上海很難複製20年人口翻倍的奇蹟，人口流入註定緩慢。
但是全面放開限購，還是有可能吸收一波全國購買力。
無論如何，上海房產相對保值已經成爲共識。
上海房價會不會漲、什麼時候漲、漲多少，大家心裡都沒底。
但是大部分還是認爲，上海房價相對堅挺，至少比三四五線城市堅挺。
有這個共識在，只要打開限購，還是有購買力流向上海。
之前的救市政策更多的是面向存量，降低首付也好、外環單身可買也好，都是在上海工作生活的纔有意義。
我們最需要的，其實是增量，需要大把的外地購房者。
要想樓市全面復甦，就需要上海的房子隨便買，不看戶口、不看社保、不看納稅，有錢就能買。
這應該是剛需最後的解套機會。
有人會問，外地人就那麼傻，過來幫剛需解套？
我相信，只要政策到位，上海的開發商、自媒體，有能力讓他們相信。
04
還有人問，爲什麼非得強調剛需需要外地人？
因爲改善的，不管怎樣都有人託底。
上海樓市整體是置換市場，改善類產品本來就比較少，又處於置換鏈頂端，風險很低。
短期市場波動，是置換鏈條卡住了，換得比較慢。
但是購買力還是不斷在流動，不斷去化低價房源，隨着時間推移還是會達到供需平衡。
很多改善類小區，房源很少，因爲房東沒有很多理由賣房。
你住九亭，想着換房到七寶。你住大寧金茂府，還換啥房子？換市區豪宅也買不起，對於普通中產，金茂府也夠住了。
只有個別人發達了，突破了階層纔會換出來；要麼就是財務吃緊，必須套現，兩者都是小概率事件。
所以改善市場，真的不用大家擔心，只要上海人還在不斷置換，問題不大。
最該擔心的還是剛需，他們錢來得很不容易，房價再降首付就要跌沒了，家庭資產就要清零了。
站在他們角度考慮，我希望上海全面放開限購。
以上爲正文
編輯∣環線諮詢