日幣貶不停 「日本買房當包租公」賺很大？優勢、資格一次看懂

日本對於外國人投資是採取開放的態度，所以要投資日本不動產，建物或土地上沒有限制。 圖／freepik

日幣貶值不停，最近創下25年來的新低，有人會把握買房賺匯差的時機，到日本置產，優式租售管理創辦人傅韋豪指出，其實越來越多人看到下手日本房市的好時機，不少名人如Youtuber九妹（Joeman）、吳淡如、詹惟中都密集關注日本房產。究竟在日本買房真的比在臺灣好嗎？

同樣資金臺日相比 日本可買到熱區

傅韋豪指出，以自身經驗分享，過往他都是投資臺灣不動產爲主，過去的確是日本房價比臺灣更高，近年臺灣房價持續飆升，加上恐慌性的買盤加入，導致房價漲到不可理喻的程度，臺灣目前並沒有經濟利多，加上政府打房，及低薪、通膨、升息、兩岸政局不穩定的情況，不如在海外置產。

傅韋豪以兩國首都來比較，他表示，以臺幣250萬在臺北市一個停車位都買不起，但用相同金額，卻可以在東京市中心買下一間套房，而且是在熱鬧的區域，像是新宿、池袋。

他表示，除了日幣下跌可賺匯差之外，日本的房價在30年前已歷經泡沫化，目前房價處在谷底且持續攀升，遇到了311大地震，以及新冠疫情，日本房價不跌反升，所以可驗證日幣房價是上漲趨勢。

退休族很多想當包租公、包租婆，他也分享適合在日本入手不動產的原因，日本民族性不太會炒作不動產，他們並不覺得沒有房子會對身分、地位有什麼影響，且常常因工作原因要出差，習慣租屋，所以租屋房價較穩定合理，房東可擁有穩定的租屋市場。同樣以臺日的「合法套房」租金投報率比較，買在臺北的約2%，在東京可以是臺灣的3倍，投報率高達6%以上。

日本買房選物件 地段爲首要

傅韋豪指出，不動產投資獲利的基礎就是地段，耳熟能詳的新宿、池袋、涉谷、目黑、中野、文京、世田谷，都是他經手很常投資的區域，他強調，要鎖定東京23區內的物件，別在郊區，不然後續就會發生租不掉、賣不掉的情況。

傅韋豪也大方分享挑選不動產的法則，一是當區是否有商辦、就業機會是否充足，二是距離車站也不能太遠，建議若步行超過15分鐘以上就可以淘汰，而車站點的規模大小以及屬國有鐵路還是私有鐵路也會有差異。

投資日本房產2門檻 信用、資金

投資日本房產有門檻嗎？傅韋豪指出，日本對於外國人投資是採取開放的態度，所以要投資日本不動產，建物或土地上沒有限制。但要注意，若是大型或整棟的物件需要貸款，金額須達到4500萬日幣以上，且外國人的身分貸款金額最多隻能六成，所以一定要評估好自備資金是否足夠。

再來他指出，日本貸款買房信用要好，須在臺灣事先申請好信用聯徵資料，必須要有分數的版本，信用分數不佳就無法通過，且要提供連續三年的報稅資料，年收入要達100萬臺幣以上纔可以貸款。

傅韋豪表示，相較區塊鏈、比特幣、股票等波動大的金融產品，買房收租金更穩定，但在臺灣做不動產賺退休金已經變得不容易了，在日本置產還有2個特殊誘因，一個是避稅，臺灣國稅局合法規定，海外收入基本所得，給予670萬的免稅額，通常收租金不太會超過，所以是完全入帳的，他舉例，如果在臺灣賺1000萬，要繳300多萬的稅額，但200萬本國收入+800萬海外收入的情況下，只要繳66萬稅額。另外，現在兩岸情勢不穩，選擇在海外有個不動產，獲利更心安。

他表示，若有意願想投資日本不動產，建議找日本在地經營十年以上的合法業者，並且有包辦租賃服務，也要能用中文溝通，後續管理上纔不會有阻礙。

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