區域縮編“七變五”，萬科變陣把握市場機遇
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道
市場持續下行，萬科也開始縮編瘦身。
萬科此次變陣，是將原來的七大區域公司縮減爲五個，原本的東北區域、西北區域調整爲總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區內各城市項目進行集約管理。此外，開發經營本部進一步下沉業務前線，直接負責產品的管理和重大項目的操盤。
這是萬科的無奈之舉。隨着行業整體規模縮減，萬科也從2020年超7000億元的銷售額跌落至2023年的約3700億元，今年前9個月銷售也僅有1812億元。規模急劇下滑，萬科收縮區域職能也在意料之中。
萬科曾經是房地產行業中管理效率具有自身特色的企業。在房地產行業持續上行的時期，萬科並未採取總部決策型的管理模式，萬科總部長期保持僅有百餘人左右的編制，與其他房企動輒數百人甚至上千人有明顯區別。
在此模式下，萬科的總部更像是“大腦”，負責戰略制定和發展規模，開發業務則對區域充分授權；此後，萬科還成立開發經營本部並拆分區域進行“分權”，將總部與開發職能相關的業務部門下放至開發經營本部，再度將總部做精做強。
但是，隨着市場下行，萬科與其他遭遇短期流動性困難的企業一樣，也需進行組織架構調整。萬科通過調整非重要職能部門，再是尋求組織的扁平化管理，最終或將形成總部、項目的二級管理模式，一切的宗旨是爲了活下去。
精簡職能
萬科此次調整，主要是爲了集約化管理。
萬科的開發經營本部進一步下沉到業務前線，直接負責產品的管理和重大項目的操盤。其中華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能，定位爲開發經營派駐的“前方指揮部”，只設置與項目直接相關的業務職能，不再設置後臺保障類職能。
實際上，據21世紀經濟報道記者從萬科多位區域及城市公司人士瞭解到的信息，萬科區域本部早前後臺保障類職能已經基本與城市公司完成合並，“例如華中區域和武漢公司共用後臺保障類職能的人員，既負責城市公司也負責區域公司。”
除了上述五個區域以外，萬科還對兩個區域進行“降級”。其中，東北區域和西北區域調整爲總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區內各城市項目進行集約管理；重大項目多、產能貨值大的上海公司、廣佛公司，則調整爲開發經營本部直接管理，以加強對資源盤活、經營提效、交付品質、成本管理等方面的專業管控。
事實上，近段時間以來，上述東北區域、西北區域幾無新增項目。以東北區域爲例，根據萬科2024年中報，萬科在建項目共有20個左右，而這些項目的竣工時間基本都在今年下半年或明年上半年。這就意味着，這些項目完成竣工交付後，萬科東北區域基本未有新增項目，也就不需要再保持區域的編制。
上海公司、廣佛公司目前還有多個大型項目在開發，也是萬科未來兩年重要的糧倉。其中，廣佛公司於2017年以551億元拿下的廣信資產包目前還在持續解包的過程中，預計將帶來可觀的貨值；此外，廣佛公司還有若干城市更新項目在推進過程中，例如今年廣州銷售榜排名前列的萬科黃埔新城也將在未來三年有新的板塊推出。
本次開發經營條線在進行組織結構調整後，萬科在人員安排上仍保持了原核心班底不變，開發經營本部仍由張海整體負責，孫嘉繼續擔任商業事業部負責人，吳鏑、周軼羣、李嵬、易平安、郭繼勳、曾巍繼續擔任所在區域或總公司負責人，廣佛公司總經理曹江巍接替盧冰，重回北方負責北京區域，盧冰則調任辦公事業部負責人。
提高效率
盧冰所調任的辦公事業部，也是萬科此次新設立的部門。
萬科方面表示，爲了進一步提高商業、辦公資產的經營效益，萬科的開發經營本部將組建辦公事業部，聚焦辦公類資產的經營提效，同時深化商業事業部組織建設，事業部本部未來將聚焦大型購物中心、社區商業以及歷史文化街區的三大核心產品線開發，一線項目則合併爲七大地區公司，以更加貼近當地市場和客戶，聚焦項目深耕細作。
這是萬科今年再度對經營性業務進行調整。今年1月，萬科成立商業事業部，將萬科七個區域的商業業務及印力集團統一併入商業事業部，萬科自身的商業業務以及旗下商業地產平臺印力完成初步整合。
萬科董事會主席鬱亮在今年年初的股東大會上曾經提到，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大優勢主業，商業和辦公其實並不在萬科所列入的三大主業範圍內。鬱亮其時提到，萬科將經過兩個階段的調整，第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險；第二階段聚焦主業，做精業務，成爲行業產品標杆、服務標杆。
目前，萬科第一階段尚在推進中，但大型項目的出讓卻不及預期。與之相對，萬科的REITs卻有一定的成績，今年以來，萬科多賽道REITs取得突破，其中商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程。
在此背景下，商業、辦公再度分兵作戰而提升效益也符合商業邏輯。
萬科方面對21世紀經濟報道記者表示，公司每年都會例行開展組織檢視和相應優化，以更好地適配形勢變化和發展需要。本次組織架構的進一步集約化，有助於進一步提升項目的運營效率和效益，尤其是集中力量打造重點項目。在當前各類支持市場穩定的政策陸續出臺的背景下，也將助力公司更好地把握政策帶來的市場機遇。
近期，隨着房地產市場政策的利好不斷，萬科經營也有所起色。今年“十一黃金週”，萬科銷售超百億元，多個地區銷售排名前列。萬科南方區域新房銷售回暖，共成交1098套，總銷售金額達31.2億元。
與此同時，萬科股價也隨着資本市場的整體轉暖有所提升。截至10月16日收盤，萬科報10元/股，上漲8.7%，總市值爲1193.07億元，時隔多日再度站穩千億市值。