取消公攤的城市，正在悄悄變多

今年上半年就做視頻跟大家說過，三線城市廣東肇慶宣佈從五一起在宣傳銷售環節，剔除公攤按住房套內面積計價。

今年一年，取消公攤的風還是吹到了全國各地。9月湖南省湘潭市也發文，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。12月17日，張家口市提出逐步推進“取消公攤”。就在幾天前，衡陽市也明確將實行套內建築面積計價銷售。

雖然現在輿論場上用了一個籠統的取消公攤來概括這一輪房地產市場的變化，但我們還是要儘量講清楚。仔細細分可以分出三個級別，最高級的第1級當然是完全取消公攤面積，讓它成爲一個歷史名詞，但顯然這需要整個國家出面進行相關制度改革。

第2級就是剛纔提到的部分城市選擇名義上不去動公攤，而是繞開規定進行調整，實際上在銷售的時候選擇採用套內面積計價，公攤面積雖然還會繼續收物業費、取暖費，但也算不小的進步了。

第3級的範圍更廣，許多城市當下新盤的主要賣點就是零公攤甚至是負公攤，實際上這是開發商的自主行動，爲了爭取做多套內面積，開發商選擇在戶型設計和建造的時候流出了大量的飄窗和半封閉陽臺等部分，這些贈送面積不算在房屋面積之內，開發商也不需要爲此向政府繳納土地出讓金，就造成了房子，雖然還有公攤，但是扣掉的公攤和拿到手的贈送面積差不多多，也是名義上的取消公攤。部分地市還放寬了面積認定，2024年5月13日，濟南發佈新規，即日起，新建商品房的陽臺面積，無論是封閉陽臺還是半封閉陽臺，均只計算一半的建築面積。

自從這兩年的房地產市場展開了公攤面積的討論之後，許多人就在說，取消公攤對大家一點好處都沒有，甚至威脅普通人說，取消公攤以後連樓梯都不會有，然而事實是房地產商並不是公攤的最大元兇。公攤面積也是要計容的，要交土地出讓金，開發商之間也有競爭壓力，爲了房子好賣，地產商缺乏直接做大公攤面積動力，目前的多數樓盤公攤面積已經是當前計費模式之下最小的選擇了。公攤面積的始作俑者，香港地區甚至已經取消了10年，沒有任何證據表明10年來香港的樓盤有明顯的質量下降。

不少人住着動輒百分之二三十公攤的房子，還有如此爲既得利益者說話而不爲自己說話，表示自己和這些要求取消公攤的暴民不一樣，其根本目的在於向別人炫耀自己比別人看得更遠，更瞭解事物的底層邏輯，但至於他腦海當中的這個所謂底層邏輯，到底是真實的還是自己大腦裡面腦補的，他從來沒考慮過。從來沒有見過這麼合格的韭菜。

還有很多公攤面積的支持者說，無非是把榴蓮皮的價格攤到榴蓮肉裡，買房子價格是不會變的。事實真的如此嗎？我之前的視頻當中也談到了，公攤面積裡面還有很多貓膩，還與裝修費，物業費息息相關，業主要爲許多不屬於自己的面積掏錢。這不能簡單歸結爲榴蓮皮和榴蓮肉的問題，至少相當於水果攤搞鬼稱。

公攤面積在國內的開始於1995年12月1日，當時開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，明確規定商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。彼時正值中國房地產商品化的起點。3年後的1998年6月，國務院決定停止實行福利分房政策。這時城市人口主要居住在八九十年代的職工樓裡，彼時的商品房價格雖然不像現在一樣要命，但如何扭轉消費習慣，讓商品房變得更有吸引力，讓普通人接受住房從一種福利待遇變成一種商品，換句更直白的話說就是讓大家接受從自己口袋裡掏錢買房。除了新房更好的建築質量以外，名義面積的擴大是一個重要的障眼法。

現在上半年的視頻裡我也引用了原國家房改課題組組長孟曉蘇曾經公開表態印證了這個邏輯，普通人看到自己的房屋算完公攤面積之後，房產證使用面積比較大，就自然而然會感到高興。爲了讓老百姓高興，國家採用了公攤面積計算。

如果非要用一個高情商的說法，我會說這是制度設計跟不上社會進步的速度，如果非要說的再明白一點，對於90年代末的中國社會來說，高中教育還尚未普及，公攤這種朝三暮四的把戲還玩得下去，簡單的面積搞得越複雜，就有越多的操作空間。但是到今天，高等教育毛入學率已經超過一半了，再把大夥當猴耍就不太合適了。

縱覽當前階段，政府公開宣佈使用套內面積計價的城市。廣東肇慶，湖南湘潭、衡陽，河北張家口。我在長沙，湘潭我去過不少次，湖南的情況我也知道，這些四五線城市不約而同地存在房地產市場開發狂熱之後的低迷，二手房均價普遍在6000元上下。特別要提一嘴的是張家口，2020年我剛畢業，還短暫參與過一個滑雪小鎮的項目，當時藉着冬奧利好預期，張家口的房價一路攀升，崇禮地區的房子能賣到2萬多塊錢，但是五年長期來現在張家口的平均房價已經平均下跌了30%，下花園區更是出現了極少數超低價房源，被掛上了河北鶴崗的名號。

2024年中國房地產市場玩出了這麼多花招，無論是在公攤面積上操作也好，折騰贈送面積也好，綜合起來的看目的有一個，第一個是在不損害土地價格和名義房價的前提下，通過增加購房者實際到手的使用面積來增加新房的吸引力。本質上是變相降價，來促進新房銷售。從過去幾年的經驗看，如果房子降價20%，少不了業主要去鬧售樓處，但如果取消公攤面積，樓面價格不變甚至微漲，名義上房子單價漲了，實際總價降價，一漲一跌，從政府到開發商到老業主，大家睜一隻眼閉一隻眼心理感受上都過得去。

畢竟只有新房會交一次土地出讓金，而二手房只能收一筆小小的交易契稅，大頭都在房東那裡，和支撐財政的土地出讓金比起來幾乎不值一提。甚至可以說的再明白一點，購房需求現在就這麼一點，地方政府和和10年前購買的住房，現在想要套現離場的的城市居民是對手盤，調整公攤也削弱了老舊小區的競爭力，這些城市的二手房市場還會有進一步的價格下探。

用一句話來總結這些城市的房地產市場，那就是扛不住，這些城市並沒有什麼特殊之處，在當下人口向大中型城市進一步集中抱團取暖的當下，可以做出進一步的大膽預言，那就是2025年，公攤面積雖然不至於從中國的房地產市場徹底消失，變成一個歷史名詞，但是一定會有越來越多的三四線城市選擇按照套內面積進行銷售，加入這場存量爭奪。

從來就沒有天上掉下來的餡餅，好的待遇都是自己爭取來的，拒絕買房本身也是一種行動。站在2025年的大門口往回望，這幾年的變化是巨大的，沒有歷史在一夜之間完成。

感謝所有這幾年沒有買房的所有朋友，你們都是歷史前進的動力。

章北海的自然選擇

Après moi, le déluge