平臺隱去二手房成交價,樓市或由單邊下跌轉向買賣博弈

今年以來,二手房市場“以價換量”的特徵明顯,價格成爲最牽動市場的因素之一。

近期,對價格極爲敏感的二手房市場,出現了一些新動向——有城市中介平臺不再顯示成交價。市場信息顯示,南京多個二手房交易平臺不再顯示成交價,僅有小區成交均價。在長沙,也有交易平臺取消二手房成交價公開顯示,業主調價記錄也被隱藏。

二手房不顯示實際成交價,實際上並非業內新鮮事物,目前全國北京、杭州、合肥、武漢、西安等共有15個城市,交易平臺上不顯示成交價,其中多數城市早已如此施行,南京則是新增加的城市。

在業內看來,不顯示二手房成交價,一方面可以穩定購房者預期,避免因個別低價成交房源擾亂市場定價。另一方面,隨着樓市新政接連釋放,降價已久的二手房市場,開始有跌幅放緩的苗頭,買家和賣家的博弈也在加劇,二手房業主正試圖找回旁落的話語權。

二手房成交價“隱身”

南京樓市最近頗爲熱鬧。端午小長假前,南京公佈二手房“以舊換新”擴容的最新政策,自6月10日起,由南京奧體建設等8家國有平臺、以及江寧9家社會化房企,共同推出近4000套新房房源參與其中。

樓市“以舊換新”政策,一方面是爲助力購房者住房升級,另一方面可加速市場“去庫存”。其中的核心,都圍繞着二手房市場。在購房者關注“以舊換新”新政的同時,近期南京二手房市場還出現了一則新動向——中介平臺上的二手房成交價悄然“隱身”。

市場信息顯示,日前南京當地有市民瀏覽自己心儀的小區時,發現歷史房源成交價顯示“暫無價格”,而在過去,南京只有成交價超過10萬/平方米的小區不顯示成交價,這讓該市民覺得一頭霧水。

記者在貝殼找房app上看到,目前南京的二手房交易信息中,平臺會提供整體的行情數據,包括全市成交均價、新增掛牌套數、漲價房源套數、降價房源套數、看房人數和看房量、成交週期等。在小區行情一欄中,也有提供熱門小區近一年的整體成交量、以及小區掛牌和成交均價。

但如果具體到某個小區的單個房源,則不再顯示實際成交價。比如萬科金色領域小區,5月掛牌均價爲29214元/平方米、成交均價22060元/平方米,在成交房源一欄中,則不再顯示具體房源的成交價,需要自行諮詢經紀人,僅顯示成交房源的戶型、樓層等信息。

長沙的情況與此類似。比如在貝殼找房app上,可在首頁信息流看到某房源“14天內有降價”,點進去卻只能在房源動態中看到有調價記錄、未顯示具體時間和調價幅度;再進一步打開小區界面,僅有整體掛牌均價,歷史成交房源則顯示“暫無成交價”,需要諮詢相關經紀人。

實際上,二手房交易平臺不顯示成交價,並非最新出現的事物。近年來,在二手房市場過熱期,各地曾出臺過一系列調控政策,比如指導價政策,當時便有城市陸續看不到房源成交價,僅可參考小區和城市整體行情,目的是防止炒房者利用成交信息來故意哄擡房價。

據克而瑞方面統計,目前在二手交易平臺,沒有公開二手房成交價格的城市還有北京、杭州、合肥、武漢、西安等城市,至少有15城關閉了二手房成交價顯示。南京則是近期新增的二手房成交價“隱身”的城市。

在業內人士看來,是否公佈實際成交價“利弊皆存”。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙告訴記者,成交價格會影響業主和購房者之間的價格談判,當市場價格下跌時,購房者“買漲不買跌”,會延緩交易週期和效率。公佈成交價格有利有弊,有利的是使市場價格更加透明公正,爲購房者和行業參與者提供更準確合理的價格參考;另一方面,在市場下行期,會導致購房者入市更加謹慎。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,不顯示二手房成交價的背後,一方面當下二手房掛牌量比較大,特別是同小區會有多個業主同時掛牌,部分想套現的人爲加速賣房,會壓低價格出售,進而導致價格進一步下跌的預期,其他掛牌業主,也要被迫跟進降價,對市場交易形成負面循環。

另一方面,如果不公佈二手房成交價,也有利於穩定市場價格信號,尤其是新房市場的價格穩定。當下,新房和二手房市場競爭明顯,很多新房項目要被迫跟着周圍二手房進行定價。近兩年來,二手房市場價格跌幅明顯,如果不公佈具體成交價,或有利於新房市場的重新定價。

在李宇嘉看來,短期來看,適度不公佈成交價格,有利於形成理性的競價關係,避免一些失靈的價格信號,擾亂市場預期;但另一方面,價格是引導資源配置的重要工具,如果沒有價格參考,可能會影響整體市場的資源配置,近期二手房成交量大很重要的原因,也是受降價信號影響。

價格趨勢能否轉向?

當下,樓市新政頻出,雖然實際效果仍待檢驗,但毫無疑問的是,各方的博弈正在加劇。

今年來,受掛牌量高企等因素影響,二手房市場延續降價趨勢。國家統計局數據顯示,4月份,一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%,降幅比上月擴大0.4個百分點;二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.9%,降幅均比上月擴大0.4個百分點。

但受近期樓市新政影響,二手房市場上業主信心有所增強,與購房者的價格博弈也在加劇。在一線城市,有業主不想再降價賣房、選擇暫時撤牌觀望;還有的城市,二手房業主打響價格“保衛戰”,試圖扭轉過去價格單邊下行、業主缺少議價權的局面。

比如在東莞,日前東莞松山湖萬科金域鬆湖小區業主發佈了一份倡議書,呼籲業主們“奪回房產定價權”,按照商定的價格策略來定價,以避免中介機構的低價銷售策略,儼然開啓了“護盤”模式。

“建議小區合理單價爲3.5萬元/平方米,急賣最多降1000元/平方米,其他業主再配合掛高價格。每成交一套房源,記錄成交均價,下一套成交價應保證比上一套的成交價高,以此拉高整體均價。”倡議書稱。

杭州同樣出現業主組建“價值捍衛”微信羣,試圖共同保護小區房價。據悉,二手房開啓“護盤模式”的城市,還有成都、合肥、南京等。“無論買方還是業主,市場對價格的敏感度越來越高,在政策利好之下,仍有不少急售業主會採取降價出售,買賣雙方也將進入新的博弈階段。”克而瑞稱。

再如北京和上海,也有業主的心態正在轉變。北京住建委官網統計數據顯示,5月份,北京全市二手房網籤量爲13383套,環比上月增長0.2%,和去年5月相比增長3.1%,市場成交熱度有所提升。與此同時,市場上掛牌房源數量有所減少,部分業主對後市的心理預期增強。

“作爲樓市的晴雨表,二手房市場正在發生一些微妙的變化。無論是市場和政策端,還是買賣雙方,未來一段時間還將處於新的博弈較量之中。”克而瑞認爲。

那麼,二手房市場“以價換量”的趨勢,能在這場博弈中緩解嗎?王小嬙認爲,從目前的供需水平來看,當前市場仍處於供大於求局面,雖然近期利好政策頻頻落地,有利於加速市場去化,但短期市場預期難以大幅度改變,二手房“以價換量”的趨勢還將持續。

李宇嘉也認爲,當下二手房整體掛牌量仍然較高,購房者的選擇空間也很大,短期內二手房“以價換量”仍是大趨勢。部分城市二手房掛牌量有所放緩,是對市場供求關係的一種合理“糾偏”。

不過,從機構統計數據來看,二手房價格下探的幅度有所減緩。根據中國房地產指數系統百城價格指數,5月一線及二線城市二手住宅價格環比分別下跌0.69%、0.72%,但跌幅較4月分別收窄0.21個百分點、0.06個百分點;5月100個城市二手住宅價格環比均下跌,二手房價格下跌城市已連續12個月超90城。

中指研究院指出,政策優化在一定程度上提振了核心城市二手房業主信心,緩解了二手房價格加速下跌的態勢;一線及二線城市二手房價格環比跌幅有所收窄的城市,數量佔比爲八成。隨着核心一二線城市逐步落實各項舉措,接下來市場有望進入政策兌現期,但恢復節奏仍依賴居民收入預期的轉變。

“在利好政策加持下,後續或將仍有部分業主‘以價換量’,整體將帶動一波放量窗口期,二手房6月成交或將迎來一波小高點,核心一二線二手房市場份額還將進一步增長。”克而瑞稱。