平臺隱去二手房成交價，樓市或由單邊下跌轉向買賣博弈

今年以來，二手房市場“以價換量”的特徵明顯，價格成爲最牽動市場的因素之一。

近期，對價格極爲敏感的二手房市場，出現了一些新動向——有城市中介平臺不再顯示成交價。市場信息顯示，南京多個二手房交易平臺不再顯示成交價，僅有小區成交均價。在長沙，也有交易平臺取消二手房成交價公開顯示，業主調價記錄也被隱藏。

二手房不顯示實際成交價，實際上並非業內新鮮事物，目前全國北京、杭州、合肥、武漢、西安等共有15個城市，交易平臺上不顯示成交價，其中多數城市早已如此施行，南京則是新增加的城市。

在業內看來，不顯示二手房成交價，一方面可以穩定購房者預期，避免因個別低價成交房源擾亂市場定價。另一方面，隨着樓市新政接連釋放，降價已久的二手房市場，開始有跌幅放緩的苗頭，買家和賣家的博弈也在加劇，二手房業主正試圖找回旁落的話語權。

二手房成交價“隱身”

南京樓市最近頗爲熱鬧。端午小長假前，南京公佈二手房“以舊換新”擴容的最新政策，自6月10日起，由南京奧體建設等8家國有平臺、以及江寧9家社會化房企，共同推出近4000套新房房源參與其中。

樓市“以舊換新”政策，一方面是爲助力購房者住房升級，另一方面可加速市場“去庫存”。其中的核心，都圍繞着二手房市場。在購房者關注“以舊換新”新政的同時，近期南京二手房市場還出現了一則新動向——中介平臺上的二手房成交價悄然“隱身”。

市場信息顯示，日前南京當地有市民瀏覽自己心儀的小區時，發現歷史房源成交價顯示“暫無價格”，而在過去，南京只有成交價超過10萬/平方米的小區不顯示成交價，這讓該市民覺得一頭霧水。

記者在貝殼找房app上看到，目前南京的二手房交易信息中，平臺會提供整體的行情數據，包括全市成交均價、新增掛牌套數、漲價房源套數、降價房源套數、看房人數和看房量、成交週期等。在小區行情一欄中，也有提供熱門小區近一年的整體成交量、以及小區掛牌和成交均價。

但如果具體到某個小區的單個房源，則不再顯示實際成交價。比如萬科金色領域小區，5月掛牌均價爲29214元/平方米、成交均價22060元/平方米，在成交房源一欄中，則不再顯示具體房源的成交價，需要自行諮詢經紀人，僅顯示成交房源的戶型、樓層等信息。

長沙的情況與此類似。比如在貝殼找房app上，可在首頁信息流看到某房源“14天內有降價”，點進去卻只能在房源動態中看到有調價記錄、未顯示具體時間和調價幅度；再進一步打開小區界面，僅有整體掛牌均價，歷史成交房源則顯示“暫無成交價”，需要諮詢相關經紀人。

實際上，二手房交易平臺不顯示成交價，並非最新出現的事物。近年來，在二手房市場過熱期，各地曾出臺過一系列調控政策，比如指導價政策，當時便有城市陸續看不到房源成交價，僅可參考小區和城市整體行情，目的是防止炒房者利用成交信息來故意哄擡房價。

據克而瑞方面統計，目前在二手交易平臺，沒有公開二手房成交價格的城市還有北京、杭州、合肥、武漢、西安等城市，至少有15城關閉了二手房成交價顯示。南京則是近期新增的二手房成交價“隱身”的城市。

在業內人士看來，是否公佈實際成交價“利弊皆存”。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，成交價格會影響業主和購房者之間的價格談判，當市場價格下跌時，購房者“買漲不買跌”，會延緩交易週期和效率。公佈成交價格有利有弊，有利的是使市場價格更加透明公正，爲購房者和行業參與者提供更準確合理的價格參考；另一方面，在市場下行期，會導致購房者入市更加謹慎。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，不顯示二手房成交價的背後，一方面當下二手房掛牌量比較大，特別是同小區會有多個業主同時掛牌，部分想套現的人爲加速賣房，會壓低價格出售，進而導致價格進一步下跌的預期，其他掛牌業主，也要被迫跟進降價，對市場交易形成負面循環。

另一方面，如果不公佈二手房成交價，也有利於穩定市場價格信號，尤其是新房市場的價格穩定。當下，新房和二手房市場競爭明顯，很多新房項目要被迫跟着周圍二手房進行定價。近兩年來，二手房市場價格跌幅明顯，如果不公佈具體成交價，或有利於新房市場的重新定價。

在李宇嘉看來，短期來看，適度不公佈成交價格，有利於形成理性的競價關係，避免一些失靈的價格信號，擾亂市場預期；但另一方面，價格是引導資源配置的重要工具，如果沒有價格參考，可能會影響整體市場的資源配置，近期二手房成交量大很重要的原因，也是受降價信號影響。

價格趨勢能否轉向？

當下，樓市新政頻出，雖然實際效果仍待檢驗，但毫無疑問的是，各方的博弈正在加劇。

今年來，受掛牌量高企等因素影響，二手房市場延續降價趨勢。國家統計局數據顯示，4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點；二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.9%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

但受近期樓市新政影響，二手房市場上業主信心有所增強，與購房者的價格博弈也在加劇。在一線城市，有業主不想再降價賣房、選擇暫時撤牌觀望；還有的城市，二手房業主打響價格“保衛戰”，試圖扭轉過去價格單邊下行、業主缺少議價權的局面。

比如在東莞，日前東莞松山湖萬科金域鬆湖小區業主發佈了一份倡議書，呼籲業主們“奪回房產定價權”，按照商定的價格策略來定價，以避免中介機構的低價銷售策略，儼然開啓了“護盤”模式。

“建議小區合理單價爲3.5萬元/平方米，急賣最多降1000元/平方米，其他業主再配合掛高價格。每成交一套房源，記錄成交均價，下一套成交價應保證比上一套的成交價高，以此拉高整體均價。”倡議書稱。

杭州同樣出現業主組建“價值捍衛”微信羣，試圖共同保護小區房價。據悉，二手房開啓“護盤模式”的城市，還有成都、合肥、南京等。“無論買方還是業主，市場對價格的敏感度越來越高，在政策利好之下，仍有不少急售業主會採取降價出售，買賣雙方也將進入新的博弈階段。”克而瑞稱。

再如北京和上海，也有業主的心態正在轉變。北京住建委官網統計數據顯示，5月份，北京全市二手房網籤量爲13383套，環比上月增長0.2%，和去年5月相比增長3.1%，市場成交熱度有所提升。與此同時，市場上掛牌房源數量有所減少，部分業主對後市的心理預期增強。

“作爲樓市的晴雨表，二手房市場正在發生一些微妙的變化。無論是市場和政策端，還是買賣雙方，未來一段時間還將處於新的博弈較量之中。”克而瑞認爲。

那麼，二手房市場“以價換量”的趨勢，能在這場博弈中緩解嗎？王小嬙認爲，從目前的供需水平來看，當前市場仍處於供大於求局面，雖然近期利好政策頻頻落地，有利於加速市場去化，但短期市場預期難以大幅度改變，二手房“以價換量”的趨勢還將持續。

李宇嘉也認爲，當下二手房整體掛牌量仍然較高，購房者的選擇空間也很大，短期內二手房“以價換量”仍是大趨勢。部分城市二手房掛牌量有所放緩，是對市場供求關係的一種合理“糾偏”。

不過，從機構統計數據來看，二手房價格下探的幅度有所減緩。根據中國房地產指數系統百城價格指數，5月一線及二線城市二手住宅價格環比分別下跌0.69%、0.72%，但跌幅較4月分別收窄0.21個百分點、0.06個百分點；5月100個城市二手住宅價格環比均下跌，二手房價格下跌城市已連續12個月超90城。

中指研究院指出，政策優化在一定程度上提振了核心城市二手房業主信心，緩解了二手房價格加速下跌的態勢；一線及二線城市二手房價格環比跌幅有所收窄的城市，數量佔比爲八成。隨着核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策兌現期，但恢復節奏仍依賴居民收入預期的轉變。

“在利好政策加持下，後續或將仍有部分業主‘以價換量’，整體將帶動一波放量窗口期，二手房6月成交或將迎來一波小高點，核心一二線二手房市場份額還將進一步增長。”克而瑞稱。