內地客“抄底”港島豪宅

香港島，作爲全港最繁華的中心區域，平原僅佔六分之一，低山丘陵勾勒出了這座小島的地貌，也描繪了市民山下經營、富人山上安居的圖景。

以海拔554米最高的太平山爲例，三個山峰由西至東分別爲扯旗山、歌賦山和奇力山，在一百年前就是香港最早一批達官貴人定居之地。

再後來，包括太平山頂在內，半山區、加多利山、赤柱、石澳半島、九肚山等，共同構成香港傳統的豪宅區，與深水灣、淺水灣等海邊大宅共同形成豪宅格局。

最近，香港“撤辣”熱度過後住宅大市漸趨平緩，但豪宅仍在一個月內頻頻錄得成交，且不乏銀碼過億的重磅交易。

豪宅熱度

首先是6月25日，位於啓德跑道區的新鴻基天璽海一套豪宅達成交易。這套房產位於第1座11樓A室，實用面積爲2143方呎（使用面積199.1平方米），包括4個房間。成交價爲1.1億港元（約合1.02億人民幣），實用呎價爲51330港元（按78%得房率折算建築面積單價爲40萬人民幣/平方米）。

當天，長江實業波老道21號（BORRETT ROAD）也有一套豪宅成交。這套房產位於5樓06號室，實用面積爲2169方呎（使用面積201.5平方米），包括4個房間和1個車位。成交價爲1.17億港元（約合1.09億人民幣），實用呎價爲53942港元（按78%得房率折算建築面積單價爲42.1萬人民幣/平方米）。

據悉，自2011年長實以116.5億港元購入位於半山的波老道21號（BORRETT ROAD）地塊後，特區政府再也沒有推出過半山住宅地塊。

波老道21號曾以約每平方呎13.6萬港幣(每平方米約146萬港幣)的價格創下亞洲分層豪宅成交紀錄，但始終還是分層單位。

而那些山頂和半山之間的獨棟洋房，因其私密性和稀缺性，始終不缺天價交易。

7月15日，由新鴻基地產開發的香港馬鞍山雲海別墅項目中，面積最大的洋房Violet Avenue 10號屋完成招標出售。

該洋房實用面積3804平方呎，含4個房間，並附帶2792平方呎花園，成交價高達1.1億港元，摺合每平方呎價格爲29066港元。此次成交，刷新了馬鞍山區域豪宅市場價格紀錄，顯示出市場對於豪宅需求依然旺盛。

同一天，香港島山頂區一棟豪宅以3.2億港元成交。據悉，買家爲一位內地企業家，其購買動機主要是該豪宅的地理位置和稀缺性。

今年以來，內地客已頻頻成爲香港頂級豪宅的新主人。

早在1月22日，第一太平戴維斯就表示，促成2024年香港首宗大型物業成交，一座太平山頂盧吉道25及26號A&B的豪宅以8.38億港元價格售出，買家爲中資背景財團。

該物業去年10月放售時要價13億港元。

據香港土地註冊處及公司註冊處的資料顯示，新買家爲華盛嘉有限公司，公司董事爲谷芳（GuFang），與邁瑞醫療聯合創始人、深圳鵬瑞集團董事局主席徐航的妻子同名。

豪客偏好

據美聯物業數據顯示，近期香港市場不斷錄得豪宅成交，7月首10日內已錄得9宗逾5000萬港元一手成交，可見豪宅市場氣氛依然暢旺。

特別是7月9日，山頂種植道46號豪宅項目以11億港元沽出4幢洋房，成爲撤辣後最大的單一成交，該豪宅項目由何氏家族持有，每幢洋房實用面積介於4060至4432平方呎，配備私家花園、泳池等設施，平均呎價約64759港元。

撤辣後，內地買家在港置業已無需再繳付辣稅，置業成本大幅降低，吸引內地買家積極入市，帶動內地買家於香港物業市場比重全面上升。

根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析(以買家姓名的英文拼音鑑別是否爲內地買家，並不包括以公司名義入市的個案)，今年4月份內地買家(以買家姓名的英文拼音鑑別)佔個人買家於香港樓市逾5000萬港元一手私宅註冊量比率攀升至約84.4%的極高水平，較第一季的約74.2%增加約10個百分點，更超越去年第三季的約84.2%最高季度紀錄。

可以理解爲，撤辣後每十個以個人名義購買逾5000萬港元新盤買家，有超過8個來自內地。

二手豪宅方面，美聯物業根據4月份註冊個案的分析顯示，內地買家(以買家姓名的拼音鑑別)佔個人買家於香港樓市二手住宅註冊量比率錄得約61.5%，較首季約36.4%大增約25個百分點，比率突破五成。

值得一提的是，內地客在香港豪宅交易中的佔比，也明顯高於在整體住宅交易中的佔比。

據中原地產數據，同樣以拼音識別，今年上半年香港整體私人住宅市場上“普通話拼音”買家比例首次升至逾2成水平，涉及金額705億元，兩數字皆破紀錄。

按價位劃分，上半年由普通話拼音買家購入的一二手單位當中，3970宗屬樓價1000萬元以下，佔比65%，而5000萬以上豪宅則佔106宗。

中原地產及土地註冊處資料顯示，撤辣前今年2月一二手市場合共錄得2046宗買賣登記，當中已知姓名的普通話拼音買家僅388宗，但撤辣後，該類買家註冊量於3月增至907宗，之後更連續兩個月逾千宗，4月達2280宗，較撤辣前急升近5倍，創單月曆史新高，而6月回落至758宗。

兩相比照不難發現，內地客帶來的中小型上車盤峰值在六月過後出現消退，但豪宅的吸引力並不隨着政策窗口期明顯起伏，而是維持着獨立行情。

本文源自：觀點網

作者：馮嘉煒