南財快評：打造住房新發展模式，夯實止跌回穩基礎

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

12月24至25日召開的全國住房城鄉建設工作會議對2024年4大板塊的重點任務進行盤點時，排在第一位的是“房地產市場出現積極變化”。需要注意的是，這種積極變化是多項目標疊加實現的，既有市場呈現止跌回穩勢頭，還有保交房攻堅戰完成既定目標，也有融資協調機制“白名單”項目擴圍增效以着力化解行業風險，更有新發展模式的積極進展。

當然，短期來看，穩定商品房市場的工作更加重要和棘手。市場穩定以避免風險擴散和傳播，一方面是推進保交房和保民生的基礎，另一方面也爲打造住房新發展模式創造良好環境。在穩市場方面，此次會議重點強調了“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳的效應。國家各部委、中央和地方一起發力，提高政策集成性、取向一致，才能實現穩市場的目標。

當然，穩市場除了直接紓困商品房市場外，還需要推進新模式，這是行業和市場穩定的長效機制。比如，作爲新模式抓手之一的城中村等舊改，不管是增加改造的項目，或是建設籌集的安置住房，抑或是城市危舊房，在量上都取得了巨大的突破。此前住建部披露的數據顯示，全國35個大城市需要改造的城中村就有170萬套，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。此次會議數據顯示，2024年建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。

作爲新模式抓手的第二個重點的住房保障，根據會議披露，2024年全國建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套（間），在按照“十四五”規劃目標配售房籌建目標保質保量推進。另外，新模式的重要載體之一是“好房子”，此前《好住房技術導則》發佈，這是未來住房發展增量空間的重點。

在部署2025年工作時，持續用力推動房地產市場止跌回穩的工作依然在第一位。會議提出要把存量政策和增量政策堅決落實到位。現在來看，2025年要夯實止跌回穩的基礎，關鍵是前期部署的政策要落地。首先就是嚴控增量要儘快落地，要根據庫存週期是否超出警戒線（比如超過18個月）減少或暫停供地、調節開工節奏；其次是盤活存量土地和房源，用好專項債、專項借款和再貸款等工具，提前儲備好項目，加快收購低效閒置土地和房屋。

然後就是提高質量。現在，“好房子”建設的技術指標和導則都有了，各地都在探索實施本地的“好房子”，也有很多“好房子”的明星項目。接下來，關鍵是“好房子”如何能在各地推廣落實，建設功能好、用材好、居住體驗好、社區服務好的好房子，且能支付得起。除硬性的技術指標外，各地應在土地、金融、規劃報建、可支付性等方面加大扶持。

對於2025年工作，會議還重點闡述了構建發展新模式。真正止跌回穩和行業可持續發展，需轉向新模式這個系統工程的構建。首先是完善供應體系，主要是加快發展保障性住房。

一方面，“市場+保障”的住房體系建設是新模式的核心。當前，迫切需要關注經濟調整新形勢下住房困難人羣的增加，並將保障房籌建與該類需求結合起來。推動建立“人房地錢”要素聯動新機制，目的是摸清人口和住房底數，釐清未來住房需求的體量、類型和分佈，然後決定住房和土地供應渠道和模式，做到匹配需求。因此，未來商品房和保障房都要以需定供。

有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管，意味着未來應該是預售和現售並存的開發時代。地方政府和開發商規劃和供地時，既可選擇預售，也可以選擇現售模式。選擇前者，就要規範預售資金監管，確保項目順利交付的基礎上，滿足房企資金需求。不過，政策會大力支持現房銷售模式，以提高建設品質、杜絕可能存在的風險。當然，房企也要做好市場需求調研，從而使得現房開發和銷售模式不僅滿足市場的需求，開發商也有合理的溢價。

總之，2024年商品房出現了企穩的跡象，2025年則是止跌回穩的關鍵時期。政策基調上，既要穩定商品房市場，解決短期的問題，也要積極探索新模式，提振市場對未來的信心，這或將是房地產持續調整三年以後能穩定的基本策略。