萬柳書院法拍房跌近半至20萬/平北京豪宅走低縮影

觀點網 萬柳書院的頂豪地王身份，讓它但凡有一絲風吹草動都引來外界目光。這次最新動態是萬柳書院2套法拍房成交了，單價約達20萬元/平方米。

如此高的價格仍然讓該小區不少業主失望，因爲在2022年5月時，萬柳書院一套法拍房曾拍出高達36.46萬元/平方米的單價。一年又半載之後，法拍單價直接跌去44%。

不過單價下跌並非萬柳書院一家獨有，而是萬柳商圈甚至京城豪宅市場的普遍現象。至於北京整體房價的走勢，大體也與之相似。

萬柳法拍房 單價跌近半

據京東法拍平臺顯示，2月24日，位於北京海淀區萬柳華府北街9號院（萬柳書院）6號樓2層的兩套房產及其室內傢俱成功拍出。

其中，萬柳華府北街9號院6號樓2層201房產以及其室內15項傢俱，起拍價2985.61萬元，獲得13人報名，在經過多達百輪出價後，最終以約5365.61萬元成交，溢價率達79.72%。該房產產權證載明建築面積267.43平方米，摺合單價約20.64萬元/平方米。

此外，萬柳華府北街9號院6號樓2層202房產以及其室內33項傢俱，起拍價2985.61萬元，報名人數到達18人，在經過63輪出價後，最終以約5313.57萬元成交，溢價率77.74%。該房產產權證載明建築面積267.02平方米，摺合單價約19.90萬元/平方米。

根據拍賣公告顯示，兩套房產已被打通，萬柳華府北街9號院6號樓2層202房的買受人需要與萬柳華府北街9號院6號樓2層201房的買受人友好協商，依據不動產登記檔案或房地產資料，劃定各自範圍。

雖然拍出了20萬元每平方米的樓面單價，但仍未達到許多圍觀業主的心理預期，認爲此次法拍成交價比市場價低。

其實關於這個觀點，或許更多是受此前高價成交而留下的“刻板”印象。

據觀點新媒體過往報道，萬柳書院法拍房最高單價紀錄是2022年5月14日所創，彼時萬柳華府北街9號院14號樓7層702房產拍賣成功，共8人報名競拍117輪，最終成交價約1.09億元，溢價約98%，摺合樓面價高達36.46萬元/平方米。

之所以能拍出如此高價，自然與項目的高知名度與稀缺性有關。

公開資料顯示，萬柳書院位於海淀區傳統的高檔社區腹地，交通便利，周邊配套齊全，地塊周邊知名高校學府雲集，中關村三小、人大附中等稀缺教育資源，同時緊靠巴溝地鐵站，是海淀區著名的頂豪項目。

萬柳書院的院牆很高，使得院內很安靜，故而“萬柳的牆”成爲了萬柳書院的標誌之一。坊間將之與北京其他幾大豪宅並列編了一個順口溜——萬柳的牆，西宸的缸，霄8的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院。

另據彼時相關法拍人員介紹：“這套房子（14號樓7層702房產）是頂層南北通透的西邊戶，4室3廳4衛，還有100平方米的閣樓贈送，房源品質極高。”

除了房產自身質素外，2020年-2022年前半段也正值北京豪宅價格上升階段，彼時市場對於房地產行業前景仍有信心，改善型與豪宅房源炙手可熱。有數據曾比較海淀豪宅的價格變化，2年漲幅接近52%，位於海淀區的萬柳書院於當年5月拍出單價新高似乎也可以理解了。

但到了2022年底及2023年，北京豪宅價格下跌的趨勢已逐漸明顯。

觀點新媒體過往報道顯示，同樣是萬柳書院法拍房產，2023年4月，1號樓-1至1層102房產拍賣結束，僅1人報名，成交價6963萬元，摺合單價只有14.9萬元/平米。該價格接近2015年入市價14.5萬元/平方米。

數據顯示，2023年萬柳商圈整體均價也處於下跌中，至今年2月，均價降至近一年新低。

2023年3月-2024年2月北京萬柳商圈房價走勢

其中，萬柳書院二手房價格在去年10月錄得較大降幅，之後一直維持平穩走勢，於17.5萬元/平方米上下徘徊。這個價格實則比2月24日成交的兩套法拍房還要低得多，離萬柳書院業主們的理想價格更是相去甚遠。

萬柳書院近半年價格走勢

北京房價 普遍跌價

除了萬柳書院外，近期北京幾個豪宅盤同樣有明顯降價。

如位於朝陽區東北三環太陽宮的太陽公元項目，坐落於京承高速以東，毗鄰亞奧、望京、燕莎商圈，是朝陽區改善型房源的熱點樓盤，去年單價曾一度漲到16.5萬元/平方米，今年1月底一業主放售的二手房源單價則回落至13萬元/平方米以下。

此外，同樣位於太陽宮的中建玖閤府，即使銷售指導價只有13萬元/平方米（扣除政府10%產權後，單價約11.7萬/平），相比太陽公元接近15.9萬或者紅璽臺16萬多的均價，中建玖閤府推售價已形成明顯倒掛。但即便如此，該項目也僅在去年11月網籤1套。

另一交付不久的豪宅盤中海甲叄號院，已掛出一套二手房，掛牌價11.5萬元/平方米接近成本價，較新房價格12.5萬元低。有推測認爲，成交價或比掛牌價更低。

又比如位於望京片區的“上京新航線”項目，單價曾去到12萬元/平方米，去年底放售的一套二手房，即使掛牌價降至10萬元/平米，依然無人問津，到今年1月份，被買家壓價至約8.5萬元/平方米。其周邊項目“東湖灣”“融科橄欖城”等，同樣存在相似情況。

市場分析人士指出，這一現象可能與近期宏觀經濟環境、房地產市場調控政策以及高淨值人羣資產配置策略的變化有關。

另外，也表明北京豪宅價格正趨於理性，市場降溫給購房者留足了比較與議價的空間。

據觀點新媒體瞭解，不僅京城豪宅價格在走低，整個樓市價格都進入了小幅下行的走勢中。

僅看2023年3月至今年2月，北京房價已從6萬元以上下跌至約5.9萬元/平方米。

2023年3月-2024年2月北京房價走勢

2月初有報道甚至表示，據不完全統計，北京很多小區房價跌幅已超過20-30%，個別小區房價甚至跌逾40%。

還有數據統計北京10區新房房價漲跌，只有大興區、海淀區、順義區上漲，其餘7區新房價格均下跌，最高跌幅接近6%。

上述數據有待商榷，因爲國家統計局披露的近兩個月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，北京二手房價下降明顯，但新房價格依然穩定。

統計局數據，2023年12月，北京新建商品住宅銷售價格指數環比上月爲100.0，同比爲101.7。二手住宅銷售價格指數方面，環比上月爲98.8，同比爲97.8，跌幅明顯。

2024年1月份表現相似，新建商品住宅銷售價格指數環比上月爲99.9，同比爲101.3。二手住宅銷售價格指數方面，環比上月爲99.3，同比爲96.3。

有分析預測，2024年，國家將不遺餘力地出臺政策幫助房地產業復甦，北京房價不會大幅上漲，但也不會大幅下跌，穩步上漲的可能性居多。