萬科非標債化解，擺在金融機構面前的一道難題

萬科的“非標債務風波”，還在持續發酵。

從消息曝出，到資方聲明，再到多方回到談判桌上互提條件，穆迪下調評級，監管部門要求金融機構支持，銀行卻態度保守。

博弈焦灼。誰都想當贏家，卻誰都得讓步。

萬科想要債務延期；金融機構想要盈利，至少要回本化險；監管和地方深知行業已承受不起如此規模的暴雷，但又無法強制某一方，只能兩邊溝通，平衡需求。

所有人都在等待最終的處理結果，因爲它不止關乎萬科，也關乎未來類似事情的處理偏好，關乎整個行業的信心。

當我們在討論萬科時，我們一直都不只在討論萬科。

梳理一下萬科這次的風波：

→市場傳聞，萬科近期正與以保險公司爲主的貸款機構，商談“非標債務”延期。

其中，欠新華資產的100億，被拒絕了。

→新華資產在其官方公衆號發佈聲明。

→4日，萬科遭遇股債雙殺，多隻境內債創歷史新低。

→5日，萬科公開表示，11日即將到期的美元債償債資金已經到位。並隨後在8日時，將對應本息合計6.47億美元，提前存入指定銀行賬戶。

→8日，傳多家險資派出高管到深圳萬科總部進行新一輪磋商。磋商方案包括將萬科債務償付期限延長至少一年、追加增信擔保和抵押品，以及發行債券將“非標轉標”等。

據悉，深圳地鐵和深圳相關監管部門也出面了，但並未明確給出哪些具體支持。

→11日，外媒稱萬科正尋求發行一筆新的45億港元（合5.75億美元）的境外債，用於償還二季度到期的離岸票據。

其中，銀團中的工行和建行，要求萬科提供足夠的抵押品或增信措施，以支持新貸款，但萬科並不願意。

→同日，國際評級機構穆迪下調萬科的主體評級和美元債評級。主體評級由“Baa3”下調至“Ba1”——“Ba1”歸爲投機級別，即市場所謂的“垃圾級”。

→12日又有消息，監管部門要求銀行金融機構支持萬科融資：12家商業銀行正在醞釀向萬科提供總額高達800億元的銀團貸款。

但有接近銀行人士隨後迴應：目前銀行方面態度保守。

連續十天，幾乎每天都有新消息曝出，足可見，這次風波對於萬科的嚴重性。

據悉，導火索的“非標債務”，是“保債計劃”。

“保債計劃”全稱爲“保險公司債權投資計劃”，指的是，保險資產管理機構作爲受託人，面向委託人發行受益憑證，募集資金，以債權方式投資的一種產品。

它主要投向的領域，是基建和房地產。優點是期限較長，至少5-7年的存續週期；成本相對不高；且資金規模大，單個項目的投資金額可以達到10-30億元甚至更多。

《財新》披露，新華資產所登記的萬科“保債計劃”規模高達140億元。

在新華保險2023年半年報中，具體顯示有三個，分別爲：“新華-萬科武漢不動產債權投資計劃”、“新華-萬科物流基礎設施債權投資計劃（3期）”、“新華-萬科昆明債權投資計劃（1期）”。

這3個萬科債權計劃產品，新華保險持有份額均爲100%，實收投資款總計53.02億元。

此外，有媒體統計，從2019年到2023年，包括新華資產、泰康資產、平安資產和平安養老、太平資產、太平洋資產、招商信託資管等在內的7家保險機構，合計登記了23只與萬科有關的“保債計劃”，註冊規模合計爲402億元。

當然，這不意味着，這些保險公司的風險敞口爲402億元，因爲很多時候註冊規模大於實際規模。

但確實能看出，萬科與多家保險公司之間，存在股權、債權交叉關係。其表外債務的規模，比想象中大。

《經觀》透露，萬科此輪商談的重點並非對債務進行“展期”，而是希望幾家險資不要提前行權，繼續履行合同直至貸款到期。

因爲根據協議，“這種非標債權產品的具體條款由雙方協商，比如總合同期6年可分爲2+2+2年，在每兩年年底，債權人可選擇提前行權。

此外，有些險資會把評級下調增加爲提前行權觸發條件，險資無需舉證即可單方面宣佈借款提前到期。”

新華資產雖然發佈了聲明，但據壹線君向券商人士打探，確實先是拒絕了。

因爲，其實在去年年底，在監管部門的牽頭下，萬科就已經和險資貸款機構，進行過一次“延後行權”的談判。

包括新華資產在內的兩筆非標，當時都同意了，將萬科的“保債計劃”延期行權3個月——原定於2023年12月到期，延至今年3月。

眼下，萬科算是要“二次延後”。

出於“儘快回籠現金以避險”的考慮，金融機構並不願意再次妥協。

但出於“支持房地產業健康發展”的考慮，雙方還是坐了下來談條件。

萬科希望能“非標轉標”，即險資認購萬科即將發行的債券，將此前的非標私募債權計劃置換爲公募債。

雖然“非標轉標”，能把“表外債表內化”，避免企業只履行公開市場債務，拖延兌付非標債，卻也意味着兌付時間繼續延長。

於是，金融機構希望萬科能增加資產抵押，縮小風險敞口。

但據說，萬科方面暫未配合。

“資產抵押”是萬科這輪風波的一個關鍵談判點。

爲何對險資不願意增加抵押物？券商人士分析，應該是想把資產用於新增貸款，不願意給原來的貸款再提供更多的抵押物。

但爲何對銀團貸款也有遲疑，上述券商人士猜測，一方面是更希望能獲得無抵押信用貸，留下抵押物，未來可直接做經營性物業抵押貸款融資。

而另一方面，另一分析機構人士分析，機構要的是充足、乾淨的優質抵押物。

“首先，眼下能穩定抵押的，更多是一些核心區域的商業綜合體項目，住宅、寫字樓、長租公寓都算不上優質資產。

其次，此前爲了自救，不少房企的優質資產，可能都已經出售，或者做過多次抵押了，已無補充抵質押物空間。”

上個月，萬科剛將持有的上海七寶萬科廣場50%股權，以23.84億元，折價出售給了香港領展房產基金。這可是萬科收入和出租率均最高的商業項目。

再往前推，去年萬科還折價以4.8億元出售了3家悅榕酒店股權，以 8.8億元出售了廣州天河萬科廣場。

此外，將抵押物留在手中，也能掌握資產處置主動權。

近期流傳的一份未經證實的萬科會議紀要顯示，萬科手裡的商業物業、物流地產估值共900億元左右。

因爲低能級城市的物業資產比較難出手，預計萬科手裡一線城市的商業物業，以及一些優質的物流地產項目，賣掉能回籠300億元的資金。

是抵押還是出售，萬科還是希望自己說了算。

還有金融人士補充：不排除還因爲還不了債的風險太大。

機構監測數據顯示，截至3月10日，萬科境內外債券餘額合計861億元。其中2024年內到期261億元，2025年內到期362億元。

而非標債務，則未從考證。

雖萬科截至去年9月底的貨幣資金，仍有1037億元。但有受訪者對《第一財經》表示，房企賬上的貨幣資金多數爲監管賬號內用於“保交付”的資金，存在受限的情況，通常不能被集團抽調用於償債。

加上市場預期還未調整，萬科也需要留存資金，償債壓力將連帶得更加緊張。

中國的房地產企業，以2017年爲分界點，大體經歷了兩個時代。

2017年前，是“招保萬金”。到了2017年，四大金剛變成了“碧恆萬融”。

不論哪個時代，舞臺中央都有萬科。

哪怕是當下的調整期，萬科也僅次於保利，仍居行業第二。

許多人說萬科是“行業明燈”，所以萬科的每一則消息，都關係着市場的信心、行業的走勢。

近期關於萬科的消息，還包括計劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分股權，參與談判的潛在買家包括國企（已否認）；與股東深圳地鐵集團接洽，商談出售深圳福田區三星工業區城市更新項目；重組南方區域——將原來接近20個城市整合成了8大城市公司。

萬科爲了“活下去”，一直在斡旋。

而所有的根結，其實都在市場。

經濟學家任澤平說：“如果連房企最後的堡壘都扛不住，說明唯一的辦法是重啓市場。”