萬科，翻開了另一張牌

文/十一弟

前幾天，證監會對四隻消費基礎設施公募REITs開閘了。

吃到螃蟹的融資企業裡，有三家開發商——

華潤置地、金茂、萬科。

他們拿出來發行公募REITs的消費基礎設施，都是大型商場——

華潤的萬象城，金茂的覽秀城，印力的杭州西溪印象城。

國內的二級市場裡，以前只有企業才能發行上市。

前兩年，監管層放開了公募REITs這個金融工具。

有些企業拎出來的優質資產，也能單獨上市了。

此前，一大批產業園區、倉儲物流、高速公路、保障房，已經通過發行公REITs完成了上市。

現在輪到商場了。

在萬科內部，有六個事業部——

商業、物流、長租公寓、海外、酒店與度假。

其中，印力集團是萬科旗下最核心的商業平臺，專門負責持有運營商場等物業資產。

這次消費基礎設施公募REITs申報發行，讓萬科手上一直藏着的這張牌，也翻開了。

七年前，萬科從私募巨頭——黑石集團，收購了印力集團，花了大約129億。

現在，在全國五十多個城市，印力集團管理了164個商場，資產規模上千億。

光是拿出來發行公募REITs杭州西溪印象城，投資者給到的估值，就有40億。

當年，萬科主導收購了印力集團96.55%的股權。

但時至今日，萬科從未對印力集團進行並表，它遊離在上市公司之外。

這個管理着上千億資產的巨無霸，與萬科之間關係曖昧，但又模糊不清。

萬科爲印力集團設計搭建起來的股東結構，以及背後的資本來源，讓人着迷。

印力集團的前身，是深國投商用置業有限公司。

原本，深國投是一家深圳市屬國企，十七年前，被華潤集團整體收購。

它旗下的商業地產板塊——深國投商置，也從此變成了華潤的一塊資產。

十年前，華潤將深國投商置一半的股權，轉讓給了深圳一家背景神秘的私募基金——

龍柏宏易資本集團，支付的收購對價，不到十億。

這個私募基金的老闆，是一個叫王平的商人。

王平拿下深國投商置一年後，他就把40%的股權，賣給了黑石集團——

總對價4億美元。

那時，人民幣匯率漲到了歷史性的高位，從美元換算過來，相當於24億。

也就是說，華潤集團把一半股權賣給商人王平時，對深國投商置的估值大約20億。

僅過了一年，黑石從王平手上接盤時，對深國投商置的估值，提高到了60億。

要麼，黑石集團買貴了；要麼，華潤賤賣了。

這筆交易不到兩年後，王平就被抓了。

當時，龍柏宏易資本集團的一些高管，也因涉嫌經濟犯罪被警方抓獲。

比王平更早身陷囹圄的，是當時華潤集團的一把手——宋林。

黑石集團接盤以後，深國投商置改名印力集團，又被萬科盯上了。

2016年，由萬科牽頭設立的併購基金，以大約129億的代價，收購了印力集團96.55%的股權。

黑石集團收購40%的股權時，對深國投商置的估值，還只有60億。

三年過去，深國投商置改名印力集團，再度轉賣萬科時，估值又翻了一倍。

在這隻併購基金裡，萬科、招銀國際是主要出資人，均爲有限合夥人（LP）。

作爲金融機構，招銀國際進行財務投資、提供融資的目的性，更強一些。

真正想要拿下印力集團的，其實是萬科——

它要補上一塊商業地產的業務拼圖。

目前，按照併購基金的持股份額，萬科的出資，大概有81億。

佔當初收購對價的六成以上。

但一直到現在，萬科也沒有把印力集團作爲子公司，納入上市公司財務報表。

在公募REITs的發行文件裡，印力集團作了明確——

“無實際控制人。任何一個投資者，都無法對公司進行控制。”

目前，這隻併購基金的決策運營權，在管理合夥人（GP）手上——

它出資很少，持有一成左右的基金份額，背後的股東有萬科，以及印力集團的管理層。

這是讓人困惑的一幕——

都知道印力集團是萬科的，但在萬科的合併報表裡，卻找不到印力集團。

跟萬科一樣，印力集團也沒有實際控制人，由一幫職業經理人掌控。

印力集團，是萬科手上藏着的一張牌。

它也是另一個商業地產版本的萬科。