萬科的“後臺”，夠強夠硬！

作者：鄧新華

萬科美元債價格近期大幅波動， 11月6日，萬科召開線上會議，與金融機構交流，深圳市國資委、深圳地鐵領導參會力挺萬科。

這個會議非常值得關注。萬科能不能渡過這一波劫難、房價下一步怎麼走，從這個會議或許能看出些微端倪。尤其是萬科董事會主席鬱亮對房地產未來的一些判斷，非常有參考價值。

10月17日，惠譽將萬科部分債券的評級從“BBB+”下調至“BBB”。11月初，萬科境外美元債一度“崩盤”，一些100美元面值的債券，價格跌到七八十美元。同時，萬科股價也下行。這種情況，引發了許多投資者、購房者的猜疑和擔憂。

本次萬科的會議，網友戲稱，不僅“爸爸”（深地鐵）來撐場了，“爺爺”（深圳國資委）也來撐場了，力度太巨大了。

可以推測，肯定還有比“爺爺”更高的意志，在力撐萬科。

要知道，在恆大崩盤、碧桂園苦撐待變的當下，如果一向以“穩健”聞名的萬科也出現違約，那很有可能引發整個房地產行業的連鎖爆雷。誰都知道，萬科不只是萬科，它還是一個象徵。

萬科債券價格的大幅波動，並非沒有依據。

萬科的三季報顯示，萬科前三季度營業收入同比下降14.3%，淨利潤同比下降22.94%。從整個房地產行業來看，10月份單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%。

還有一個重大的因素：匯率變動。

這一年多來，人民幣相對於美元貶值幅度不小，這意味着萬科需要付出更多的人民幣來換成美元以償還美元債。

所以針對外界對萬科債務違約的擔心，萬科方面表示，“貨幣資金1037億，在手現金對短債覆蓋倍數2.2X。剔除預收監管資金後600億。”

請注意“剔除預收監管資金後600億”。現在的形勢下，不是說你手頭有很多現金，市場就能相信你可以按時還債的。爲什麼？因爲你有的現金，不一定能動得了。

比如旭輝控股集團，2022年中報數據顯示擁有311億元貨幣現金，同期的一年到期債務僅195億元，看起來沒啥還債壓力，但到了11月，旭輝公告稱，“目前已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息，並尋求境外債務的全面解決方案”。

旭輝控股集團董事長林中曾在內部信中提到：“‘斷供潮’讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用”。

因爲“保交樓”是硬政策，所以，不少地方加強了資金監管。在一般人看來，加強資金監管不是好事嗎？但經濟有其規律。過於嚴格的資金監管，反倒造成了企業債務違約風險大增，這又降低了企業的融資能力，反倒不利於“保交樓”。

碧桂園目前的困境，強資金監管也是因素之一。所以一些地方看情況不對，也對資金監管做了一些調整。

萬科特意點出“剔除預收監管資金後600億”，就是告訴外界，自己還能動用高達600億的資金。

這還不夠。深圳國資委和深地鐵還表示：

總之，就是告訴債主大人們，將用“一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對”，你們就別擔心了。

爲什麼要強調市場化、法治化手段呢？

一方面是因爲深圳不愧是改革特區，對市場較爲尊重；更重要的是因爲，如果採取行政手段強行解決問題，有可能引發市場恐慌蔓延，甚至引發房地產行業連鎖反應。

看起來，別的企業眼裡的天大劫難，在萬科這裡，由於有強大的後臺，也只是一道尋常的檻。

相信萬科能夠讓債主大人們放心了。

可是，整個房地產行業怎麼辦呢？並不是每家企業都像萬科那樣，有個好“爸爸”、好“爺爺”。不要說民營企業沒有，許多國有開發商也沒有。因爲，現在大部分地方財政緊張，不像深圳政府那麼有錢。

所以他們的希望還是要寄託於整個行業走出困境，而這需要房地產方面加快出臺更多的放鬆政策。

那麼行業何時才能走出困境？鬱亮給了一個判斷。

鬱亮認爲，“現在需要解決三個問題，想買、能買、需要買”，也就是，政策要給行業和購房者買的信心和條件。“一個總在出問題的行業，很難有行業信心。”

鬱亮還說：“每輪房地產市場調整，都需要有合理時間。現在商品住宅建設洪峰和行業銷售下滑疊加，預計明年這個錯峰就結束。”

這啥意思？房子要建成售賣需要時間。前幾年是開工高峰期，目前正好是高峰期的房子建成售賣，又恰好遇到需求不振，所以開發商千難萬難、叫苦不迭。但是，這一兩年，房地產投資下滑，很多地方土地都賣不出去，未來新房供給肯定是大幅下降的。如果那時候需求有所恢復，就會形成有利於開發商的新的錯峰。

鬱亮判斷錯峰將會在明年結束，可以說是非常樂觀了。目前社會上絕大部分輿論都不看好房價止跌。

如果鬱亮樂觀的的判斷是對的，那麼，對於房企來說，目前最重要的是不要倒在黎明前。

和鬱亮有點相似，最近宏觀經濟學者高善文也做出了樂觀的判斷。

高善文認爲，目前經濟正在修復疫情的“疤痕效應”。小城市恢復得比大城市快，因爲小城市在疫情中沒有大城市的“疤痕效應”那樣嚴重。隨着時間推移，資產負債表逐步恢復、消費活動的恢復和加速是可以維持的，直到它恢復到相對長期來看更加正常和更可以維持的水平。

高善文認爲，即便什麼都不做，經濟也會慢慢有所恢復的。這個時候，最怕出緊縮性政策。“可以不刺激消費，可以不刺激經濟，但需要非常審慎地考慮其他政策的緊縮性效應。”

當然，鬱亮、高善文的樂觀，是否能成爲現實，還得看政策面的抉擇。作爲普通老百姓，我們只能期望，經濟能夠再度走向寬鬆、擴張，如此纔有中華民族的美好未來。