每經熱評︱港股通標的名單調整 反映地產投資邏輯變化

每經評論員 薛暉

9月9日，上海證券交易所和深圳證券交易所發佈通知，宣佈因恆生綜合大型股指數、中型股指數、小型股指數進行了成分股調整，港股通標的股票名單隨之更新，並將於下一個港股通交易日生效。此次調整，阿里巴巴等33只股票被新納入名單；同時，寶龍地產、世茂集團、遠洋集團等33只股票被移除。

值得注意的是，在這次調整中，雖然一些房地產相關股票被剔除，但也有如恆隆集團和萬物雲這樣的公司被納入。這反映了資本市場對房地產投資邏輯的變化。從被剔除的股票來看，主要是那些以快速週轉模式運作的住宅開發商，而新加入的則更多是商業地產運營商和物業管理服務商。

由於住宅銷售總體規模下降，導致高週轉率的住宅開發商面臨較高風險，進而遭到資本市場冷遇。相比之下，過去處在房地產市場邊緣領域的業務，如商業地產管理、物業管理、代建服務及長租公寓等，如今正獲得更多資本關注。

這種投資邏輯的變化，可以從企業實際業績中得到驗證。最近發佈的中期財報顯示，A股和H股上市房企營收同比下降了13%，淨利潤更是減少了82%。與此形成對比的是，上半年，62家上市物業管理公司的總收入達到1452.17億元，同比增長6.25%；淨利潤總額90.06億元，同比下降30.93%。這使得像萬物雲這樣的公司被納入重要指數成分股。

再來看房地產中介的表現。貝殼找房的中期報告顯示，其上半年淨收入爲397億元，與去年同期的398億元基本持平。這揭示了一個現象：儘管新房市場總量減少，但包括新房、二手房、家裝和租賃在內的廣義房地產市場規模並未顯著下降。因此，不應僅僅依據開發商的困境來評估整個行業的狀況。

事實上，房地產行業的邏輯正在發生變化。住宅開發業務的大幅收縮，部分原因是許多開發商轉向了代建服務。由於開發商積極降低負債水平，土地拍賣市場上出現了更多由城市投資公司購得的土地，但由於這些公司缺乏開發能力，這些項目往往委託給專業的代建商處理。這導致了代建市場的崛起。根據中指研究院的數據，今年上半年，房地產代建新增規劃建築面積同比增長了3.0%。

商業地產也在悄然改變。在目前情況下，REITs成爲了新的融資渠道，多家商業地產公司成功發行了REITs產品，擁有大量商業地產資產的企業（如恆隆集團）也因此受到了市場青睞。

指數調整不僅體現了資本態度的變化，更是對行業價值的重新評估。經過近幾年的調整，房地產行業並未衰落，而是朝着多元化的方向發展。雖然住宅開發商仍需努力求存，但物業管理、代建、商業地產管理和房地產中介等行業已經找到了新的生存之道，並且有望實現更好的發展。