“買一套送一套”，去化艱難的商住公寓淪爲“樓市贈品”

在樓市中有一類特殊產品，七八年前，它曾是樓市中的“香餑餑”，因爲不限購、不限貸受到購房者熱捧。

而近半年來，它卻多次出現在“買一套送一套”的廣告中，淪爲“樓市贈品”。

這就是土地出讓性質爲商業或辦公，卻被開發商做成“類住宅”產品的商住公寓，大部分僅有40年或50年產權。近期在房地產開發商的花式營銷中，賣不動的商住公寓屢次以贈品的形式出現，比如“買一套住宅、送一套公寓”“買江門、住廣州”“買住宅，送公寓6年使用權”等。在這些營銷套路背後，商住公寓到底有多難賣？

即便在樓市整體表現尚可的一二線城市，商住公寓的去化也普遍存在壓力，有機構統計，多城商住公寓庫存積壓，去化週期超過8年。在部分一線城市，商住公寓價格已經跌回十幾年前，公寓產品的去化與盤活已迫在眉睫。

樓市頻現“買一送一”

近日，東莞一樓盤萬科中天世紀水岸推出“買一套送一套”活動，引起不小的關注。

記者瞭解到，該樓盤總建面超過了80萬平方米，是東莞主城體量最大的舊改項目之一，精裝房備案均價是4.2萬元/平方米，項目戶型涵蓋89平方米至195平方米的三至四房。購房者在7月12日至7月28日之間，購買140平方米及以上戶型，就可以免費獲贈一套位於惠州的萬科雙月灣海景房公寓（指定房源），且名額有限、先到先得。參考公開平臺信息，贈送房源的總價在20多萬元。

該樓盤的花式營銷方式，被視爲開發商在當地樓市下行期推出的一記“狠招”。

不過，這種所謂的“買一送一”早已不是獨家案例，近半年來，類似的“買住宅、送公寓”優惠層出不窮。

早在今年1月，廣東江門的樓盤“嘉華新都匯”就打出了“買江門，住廣州”的廣告標語。買三線城市的房子，怎麼還能住到一線城市去呢？不得不說，這個廣告語着實吸引人。

原來，該項目已經賣了三年多，還在售一些大平層戶型，而“送”的則是位於廣州花都的商住公寓，廣州和江門的項目同屬於一家開發商，都是香港嘉華集團。

而且，所謂的“送”，也有些套路——其實是送廣州公寓的首付款，一套廣州的公寓也要大幾十萬，而首付款只需十多萬，約等於買江門的住宅有一些折扣優惠而已。

今年6月，位於深圳寶安的京基智農山海公館也推出過“買住宅送公寓”的活動，該項目當時宣傳稱，買一套78平左右的住宅，就免費送一套38平的公寓，“月供一萬，到手兩套房”。

這也是一個去化不暢的項目，記者瞭解到，京基智農山海公館的住宅部分早在2022年就入市了，公寓部分於2023年8月取證入市，一直賣到2024年6月仍有一些尾貨。爲了清盤，該樓盤的打折力度比較大，客戶既可以選擇以住宅備案價格的八五折購房，也可以選擇按正常備案價買住宅，同時獲贈一套公寓。

今年5月，廣州也有一個樓盤保利錦上印推出“買一送一”活動，不過送的是公寓的使用權。

相比上面所說的其他樓盤，保利錦上印的硬性條件稍好，樓盤距離廣州地鐵1號線坑口站約700米，配建36個班的小學，在售戶型均爲一字排開的板樓，兩梯四戶。該樓盤所“送”的公寓也在同一個小區裡，挨着住宅樓。廣州的公寓產品並不便宜，該小區的公寓總價約78萬起，而該樓盤也說明，只送公寓的6年使用權，且如果選擇了公寓使用權，就不能再參與其他優惠。

公寓去化困境加劇

總的來說，儘管近半年來許多樓盤打出“買一套住宅、送一套公寓”的廣告，但噱頭大於實際。

不過，值得關注的是，商住公寓已經逐漸淪爲“樓市贈品”的角色，其去化困境可見一斑。

根據國家統計局數據，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性爲辦公的面積達到了5214萬平方米，同比增長9.3%；商業營業用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長2.0%。

具體來看，許多樓市整體表現尚可的一二線城市，其商住公寓的去化也存在很大壓力。

克而瑞數據顯示，近三年廣州公寓成交量逐年下滑，去年全年，廣州新建商住公寓供應僅8115套，成交9647套，這是自2012年以來供求數據首次雙雙跌破一萬套。截至2024年3月，廣州公寓庫存達到28155套，去化週期長達31個月。而廣州公寓去化最難的就是小戶型產品，30平方米到50平方米麪積段的庫存套數最多。

深圳的商住公寓市場滯銷情況也存在已久，早在2020年，深圳就停止了商住公寓用地審批，去年9月又出臺新政，讓港澳居民可以自由購買深圳的非住宅類商辦物業或商務公寓，放開套數限制。即便政策多管齊下，深圳一些在售商住公寓項目仍然去化艱難，有項目按備案價打五折出售，也有項目開盤4個月僅網簽了3套。

二線城市東莞的公寓產品供應與成交同樣出現大幅減少的情況。據中原研究院統計，2024年上半年，東莞公寓產品的供應套數爲856套，同比下降超七成；成交方面，上半年東莞的公寓共成交2051套，同比下跌35%。

本月初，湖南省會長沙市出臺新規，稱要將符合條件的商住公寓產權性質轉爲住宅。在這背後，長沙的商住公寓去化壓力也不容小覷。據湖南中原研究院，截至2024年5月，長沙內五區商住類物業庫存達250萬平方米（不包含現房），其中商住公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化週期高達58個月，公寓成交持續低迷，整體存量積壓，有在售公寓項目價格已經“腰斬”。

不過，由於“商改住”政策目前並未大面積鋪開，房企向政府申請性質變更也要走一個不短的流程，在去化艱難的當下，商住公寓變身“購房贈品”，成爲部分公寓項目的出路之一。

價格跌回十年前

如今不好賣的商住公寓，曾經卻是樓市中的“香餑餑”。

2016年到2018年，在樓市最火熱的年份裡，商住公寓因爲不限購、不限貸而成爲住宅的熱門替代品，銷售一度火爆。

2016年開始的那一波樓市上漲中，各城對於住宅類產品出臺了許多限制性措施，比如限購、限售、限制戶型面積等，這時候商住公寓開始“逆襲”，展示出其優勢。當購房者手中已經沒有購房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場券”，卻又想投資一套區位還不錯的房子，商住公寓就成了首選。

歷史數據顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約佔當年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價24937元/平方米，同比上漲13.6%。

2017年時，由於出臺住宅限購，長沙的商住公寓行情火爆，售價甚至達到周邊住宅項目的1.5倍，核心城區的酒店服務式公寓站上2萬元/平方米。

同樣的情況也在成都發生過，2018年時，成都樓市轉熱，當年5月出臺“最嚴限購令”，在這之後，許多沒有購房資格卻又需要買房的人就把目標轉向了公寓產品，豪華大平層公寓在成都市場也是一個特殊的存在，當時的價格是普通商品住宅的好幾倍。

然而近年來，隨着樓市調控的放鬆，住宅的購入門檻逐步降低，疊加樓市下行期，連住宅都不再好賣，公寓的去化也越發艱難了。

諸葛找房數據研究中心認爲，自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等核心城市相繼發佈政策限制“商改住”，也對公寓市場產生了立竿見影的影響，導致商住公寓去化“大滑坡”，很多想要將公寓作爲短期過渡居所的購房者以及部分投資客都被迫離場。

該研究中心稱，北京、上海、南京、廣州等城市自2017年後，公寓庫存居高不下，去化週期高企，上海最長曾超過100個月，廣州去化週期最短，也達到40個月。

價格方面，不少城市的商住公寓價格已經跌回十幾年前。以北京爲例，據諸葛找房數據研究中心統計，北京商住公寓成交均價曾於2017年來到頂峰，達35668元/平方米，而2023年的成交均價僅爲21366元/平方米，比2010年時的均價還要低。

諸葛找房數據研究中心認爲，目前多城存在商住公寓項目庫存積壓、去化週期超過8年的情況，給房企以及市場帶來嚴重影響。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉則對記者表示，過去談到房地產去庫存，我們一般都聯想到住宅去庫存，其實現在商辦類項目去庫存壓力也非常大。

爲了解決商住公寓去化難的問題，近期海南萬寧和長沙已經允許符合條件的商業辦公產權的類住宅轉變性質，成爲住宅產權，部分項目已經在申報中。張宏偉建議，更多有商住公寓庫存壓力的城市應當效仿跟進這一政策，此外，目前多地通過政府公開徵集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，張宏偉建議也將公寓項目納入政府收儲範圍中。

諸葛找房數據研究中心則認爲，要解決商住公寓庫存積壓問題，首先在政策方面可以適當作出調整，對購買人的限制、對最小分割面積的限制、對於限購等可以根據市場具體情況優化放寬；其次，可以對購房人提供一定的資金傾斜，如優惠補貼等；另外，支持商住項目改爲長租房、公租房，多管齊下助力存量房盤活。