陸港觀盤－港鬆綁政策推房市 惟中短期動能仍不足

現時，美國10年期債息約爲3.78％，較上週五的4.06％大幅回落，美元指數在執筆之時跌穿100，是一年新低了，股市也有不錯的升幅，整體資產價格正反映升息週期接近中後段的預期。

相對於美國，歐洲的通膨問題或更具黏性。歐元區6月份的整體通膨年增5.5％，核心通膨年增5.4％。

然而，歐元區和美國的通膨計算方式及佔比存在差異，其中一個主要分別來自住屋（Shelter）的部分；在美國，住屋是核心服務通膨的一個項目，佔整體通膨約34％，佔比不小，而這部分的通膨6月年增約7.8％，可想而知，住屋通膨對於整體及核心通膨的「貢獻」頗大。

「業主的等值租金（Owner's Equivalent Rent, OER）」是住屋中一個重要的部分，OER的意思是指業主願意付多少租金，去「租住」自己的物業，由於業主並沒有實際支出，這計算方法一直存在爭議，歐元區通膨的計算方式（HICP）並沒有考慮「等值租金」這個不存在的支出，住屋的佔比也較低，如果美國使用歐元區的計算方式，根據美國勞工部勞動統計局的數字，美國6月核心HICP通膨已回落至2.3％，遠低於核心CPI的4.8％（6月）及核心PCE的4.6％（5月），差異不少，而且，在今年第二季之前，HICP和CPI通膨差距並不大，住屋或是令核心通膨居高不下的原因，美國通膨的問題或沒有CPI顯示般嚴重。

不過，我們不認爲Fed會因而改變通膨計算方式，核心PCE仍是當局的主要參考標的，畢竟使用OER的缺點早已被廣泛討論，相信利率路線圖也不會因爲近月的通膨數據而有大變；不過，投資者明顯是對美國通膨走勢感到更加樂觀，美元指數和美國國債收益率因而都出現明顯回落。

若美國的計算方式有可能「誇大」生活成本的升幅，換另外一個角度，歐元區的數據或正如實反映當地通膨問題，歐央行遏通膨的進度或仍落後於Fed，現時美元利率爲5.25％，而歐元是4％，隨着美元利率進一步接近終端利率，但歐元升息的壓力仍存，兩地貨幣息差有望進一步收窄，美元的下行壓力或上升。

中港方面，繼年初放寬港幣1,000萬元以下的住宅樓宇在具房貸保險情況下增至可借9成後，本月7日香港金管局再次「減辣」，本次放寬包括房價港幣3,000萬元以下的住宅單位，在最新公佈的監管要求之下，港幣1,500萬元以下自用住宅房貸成數在沒有房貸保險情況下由原來的50％或60％，提升至可借70％，房價介於港幣1,500萬元～3,000萬元房貸成數最高至60％。參考中原網站放盤數，約有3.7萬個房產可受惠，其中房價介於港幣1,000萬元～3,000萬元的大樓約有1.1萬個。

觀察到中原城市大型屋苑指數CCL MASS由年初的158.3升至169.7後，升勢放緩，房市整體熱度不足，房價有所回落。然而事實上，現時處於高息環境，即使升息週期接近尾聲，但距離降息仍然有一段時間，住宅買家需要支付高利息貸款，壓力不輕，根據中原地產統計數字，截至7月10日，過去180天有3.3萬例單位成交，當中只有約13％成交金額介於港幣1,000萬元～3,000萬元。

雖然放寬房貸成數有助吸引首次購房及「樓換樓」，但中短線香港房市依然會受總體因素、人口流動及土地供應等問題影響。