樓市以價換量 企穩仍需耐心

5月份的房地產數據備受關注。

5月中旬以來，有關地區和部門進一步調整優化房地產政策，房地產市場出現了積極變化。從國家統計局6月17日公佈的數據看，1—5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄。5月17日央行關於貸款利率、首付比例和公積金貸款利率三項政策推出後，各城市積極落地新政，調低首付比例，降低首套房和二套房貸款利率。在政策作用下，以上海、深圳、杭州等爲代表的城市均出現市場成交量放大的表現。從數據上看，5月當月，新建商品住宅銷售面積比4月份有所增長。1—5月份新建商品住宅銷售面積30744萬平方米，1—4月份新建商品住宅銷售面積24507萬平方米，因此，5月當月的新建商品住宅銷售面積爲6237萬平方米。而4月份新建商品住宅銷售面積是5565萬平方米。這表明，5月份商品住宅的銷售面積有所增加。

銷售面積較上月增長，而商品住宅銷售價格有繼續下調趨勢，意味着市場很可能在“以價換量”。6月17日國家統計局公佈的5月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.7%、0.7%、0.8%。二手住宅銷售情況類似，一、二、三線城市二手住宅價格環比分別下降1.2%、1.0%和0.9%。本輪房地產市場調整過程中，絕大多數城市均出現了價格調整，只是不同城市間或同一城市中的不同區域有所分化。有的城市和區域價格下探更爲明顯，有的則較爲堅挺。面對當前市場形勢，選擇調低價格促成銷售和成交，是房地產開發企業和二手房房主的不二選擇，“以價換量”是當前房地產市場調整的重要表現。

分析判斷我國房地產市場走勢，不能光看新房。當前，很多城市二手住宅成交量的增長高於新房。二手房銷售好於新房，從長期因素看是房地產市場進入增量存量並重發展階段的必然趨勢，部分購房居民對新房的需求轉向二手房，二手房交易量在住房交易量中佔比越來越大，二手房對新房形成一定的供應替代。2023年，我國就曾經在新房銷售量下降的情況下，二手房銷售量增長帶動住房銷售總量實現正增長。截至2023年底，全國已經有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。不過，隨着房地產信貸政策進一步落地見效，“保交房”工作紮實推進，房企紓困及穩妥化解房地產領域風險工作的開展，以及推進現房銷售，新房市場的預期也將隨之修復和穩定，新房銷售有望進一步好轉。

一段時間以來，有關部門和各地方持續出臺促進房地產市場企穩回升的政策措施，特別是5月17日，多部門在國務院政策例行吹風會上介紹“切實做好保交房工作配套政策”，傳遞釋放了有關部門多措並舉促進房地產市場平穩健康發展的信號。同一天，中國人民銀行公佈了3份文件，包括下調住房貸款最低首付比例5個百分點，取消全國層面房貸利率政策下限，下調公積金貸款利率0.25個百分點，有助於合理確定個人住房貸款首付比例和利率水平，切實降低購房居民的首付資金和住房貸款償還壓力。這些優惠政策對於持觀望心態的購房者有較大吸引力，當前房地產市場的積極變化就是一種反映。

毋庸置疑，我國房地產市場仍在調整過程中，對於政策效應釋放效果還需多一些耐心。從數據中不難看出，房地產市場將持續處於調整週期。1—5月份，房地產開發投資同比下降10.1%，房屋新開工面積下降24.2%，新建商品房銷售面積下降20.3%、銷售額下降27.9%。房地產市場企穩回升不可能一蹴而就。應該看到，房地產行業仍有廣闊需求支撐其發展。正在經歷轉型的房地產行業也正在摒棄過去的“三高”模式轉向新發展模式，城市更新、“三大工程”建設、好房子建設等都在積極推進，並不斷在順應人民對優質住房的新期待以及拉動經濟社會實現高質量發展等方面發揮作用。

黨中央、國務院高度重視房地產工作。中央政治局會議提出，要抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。國務院常務會議提出，要着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。這些政策舉措的貫徹落實，將會有力促進房地產市場平穩健康發展。

來源/經濟日報（作者亢舒）

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