樓市熱潮背後：按揭回暖銀行客戶經理“狂加班”，透露審批“很快很快”

近段時間以來，圍繞房地產的支持政策不斷。受惠於政策利好，房地產也出現了火熱行情。

10月12日，財政部副部長廖岷在國新辦新聞發佈會上表示，下一步將堅持嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利於房地產平穩發展的政策措施。

同日，中國銀行、中國農業銀行、中國建設銀行等多家銀行發佈公告，明確將於10月25日對符合條件的存量商業性個人住房貸款利率進行批量調整。

中指研究院監測信息顯示，國慶“黃金週”期間，房企促銷力度普遍加大，核心城市樓盤到訪量、認購量普遍較節前大幅提升，“銀十”開局表現“超預期”。

樓市火爆，銀行業務經理也進入了忙碌的加班狀態。有業務經理告訴界面新聞記者，最近申請按揭的人很多，審批放款速度也是“很快很快”。

房市火爆帶動按揭升溫

58安居客研究院數據顯示，從全國線上新房找房熱度看，黃金週期間樓市升溫跡象明顯，日均新房找房熱度較9月份上升約8%。

房地產市場的火爆也帶動了按揭業務的升溫。“國慶是真的多，我們最近都瘋狂加班。”某銀行廣州分行的業務經理告訴界面新聞記者。

根據國家金融監督管理總局數據，今年1—7月，商業銀行新發放個人住房貸款3.1萬億元。受訪專家認爲，伴隨樓市升溫，商業銀行新發放個人住房貸款未來預計會出現增長。

“新增的住房購置大部分都是剛需和改善，剛需佔比約在60%-70%，這部分客羣一般都需要貸款買房，這有助於提升新發放按揭貸款。其次，如今個人住房貸款利率以及首付比例均在下降，也會對銀行的按揭貸款業務增長形成支撐。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞記者。

利率方面，界面新聞記者從多位銀行業務經理處瞭解到，目前廣州新發放的首套商業性個人住房貸款利率約在3.0%、3.1%；北京、深圳、上海新發放的首套房貸利率約在3.4%。北上深三座城市的首套房貸利率均貼近當地下限水平，即LPR-45BP。

首付方面，目前北上廣深四城的首套商業性個人住房貸款最低首付款比例均爲不低於15%。

針對二套商品住房，廣州商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於15%；北京、深圳首付款比例不低於20%（深汕特別合作區首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例均爲不低於15%）；上海首付款比例不低於25%，實行差異化政策區域首付款比例不低於20%。

李宇嘉認爲，首付比例的下降大大降低了購房門檻，有望大力刺激購房以及按揭需求。

按揭批貸10天就可以下來

上市銀行中報數據顯示，個人住房貸款餘額縮水明顯。截至二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款餘額25.49萬億元，較年初淨減少3254.71億元。

另據央行數據，2024年二季度末，個人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%；人民幣房地產貸款餘額53.1萬億元，同比下降1%，增速比上年末高0.04個百分點。

面對貸款餘額的增長壓力，商業銀行對於按揭審批和放款業務顯得十分積極。

上述位處廣州的業務經理向界面新聞記者表示，現在按揭的審批放款時間很快，基本上在一個月內。另有深圳的銀行業務經理表示，一手樓放款仍要等封頂，二手樓則只需要一、兩週時間。

“這個片區基本都封頂了，銀行按揭批貸10天就下來了。”深圳一位地產銷售人員稱。

值得注意的是，官方多次明確，商業銀行需要確保“封頂後放款”。

2003年6月，中國人民銀行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，明確商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。若借款人申請個人商業用房貸款，所購商業用房爲竣工驗收的房屋。

2007年9月，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，再次明確商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

此前，有多家媒體報道稱，深圳多家商業銀行要求，個人住房按揭貸款需在主體封頂後才能放款，從7月5日開始實行。

據李宇嘉觀察，目前市場上的“封頂前放款”現象已有所減少。