樓市報復性回暖？歡呼之前我勸你先冷靜

節後，樓市回暖的信息屢次刷屏。

從實地踩盤的情況來看，各大銷售中心明顯感覺到人比之前多了。朋友圈裡各大中介、樓盤銷售也開始紛紛亮出數據力證樓市回暖；

就連央視財經都在爲“小陽春”站臺；被譽爲房地產“吹哨人”的鬱亮，也在最近的的總結髮言時也表示，之前看到了點點微光，現在微光正匯聚成曙光。

明明只過了一個春節，樓市已兩重天，回暖形勢半點不由人。

在樓市越來越分化的今天，究竟是真回暖還是“表演式回暖”？

不是狼來了，樓市真有回暖跡象

先上結論：走出至暗時刻的樓市，確有回暖！

首先，不妨來看一下最真實的成交數據，畢竟再好的輿論勢頭，都需要市場來檢驗。

其實早在春節回來的首周（1月30日-2月5日），廣州新房成交就開始蠢蠢欲動，總成交963套，環比上升381.50%，成交面積爲101349㎡，環比上升351.12%。

就在上週，成交持續走高。據本站房產數據中心監控陽光家緣數據顯示，上週（2月6日-2月12日）廣州新房共成交1244套，環比上升29.18%，成交面積爲135638㎡，環比上升33.83%。

這是一個什麼水平？

掌握當下最好的方法就是了解過去。根據克而瑞統計，2022年開局的前25周裡，鮮少破2000套的成交，但在今年2月前半個月裡就已經實現了這個小目標。

我們雖然不能用樓市黃金時代的標準來看待現在這個成交，但至少有一點可以確定的是，當前市場正處於一個穩步上揚的狀態，企穩並回暖的趨勢明顯。

如果一手數據不能說明所有問題，不妨再來看一下二手。

據貝殼研究院廣州分院數據顯示，上週（2月6日-2月12日）同時漲價房源的比例提高了，客戶購房意願同樣強烈，二手成交出現爆發式增長，已回到2021年四五月水平。

尤其讓市場記憶深刻的就是一些熱門板塊的明顯盤，已經出現了搶房的節奏，隨手一拎就是回暖實錘；

在情人節前一天，金融城板塊的蘭亭盛薈，一套103㎡樓王單位成交價格刺破天花板，破10萬+/平；

蘭亭盛薈旁邊的美林湖畔，也不甘示弱，有房源成交破9萬+/平；

珠江新城更是讓人咂舌，春節回來成交一套別墅，單價超過33萬/平；

可以說，當前二手也在走出“跌跌不休”的狀態，買賣雙方開始進場！

種種跡象都在表明，樓市最難熬的日子已經過去了，現在勢頭正在反轉。我們也有充分理由相信，2023年肯定不會比2022年差！

2023年，依舊是有分化的回暖

其實，仔細觀察這場回暖，會發現有這樣的趨勢：

趨勢一：有分化的回暖，冷暖自知！

當一些盤叫囂賣了XX億、成交了XX套時，一些剛需盤還處在微弱復甦中，確切的說還在苦苦掙扎。

在上週（2月6日-2月12日）廣州新房成交中，整體熱度仍舊集中在中心區。從市場的真實聲音來看，也多數集中在中心區的核心盤，外圍區回暖趨勢並沒很喜人。

以南沙爲例，根據廣東中原研究發展部統計，截至今年1月25日，南沙的庫存量爲196.70萬平方米，去化週期達39.5月，而2022年12月底時還是38.5個月。

也就說，當前的南沙樓市跑量依舊是當務之急，畢竟誰都想着趁着回暖出一波貨。

當然在這場回暖裡，個盤與個盤之間的表現也是涇渭分明，只能說郊區一些盤想回到過去，只能等整個行情的翻盤！當下更多的是冷暖自知了。

趨勢二：改善時代，2023年剛需將無房可買。

2023年是剛需艱難抉擇一年！

就從目前推出的項目來說，預算有限並且流動性好的剛需盤已經快絕跡！

市中心已經基本戶型改善化。在實地採訪天河和黃埔一些樓盤會發現，基本在售的小戶型寥寥無幾，基本主打改善戶型爲主，對剛需客來說以後買入小戶型將越來越難！

就拿天河來說，隨便盤點一下在售和即將入市的樓盤，只剩天河壹品、珠江花城、世紀金源（未入市）等一些樓盤有70多平小戶型，但按照天河的准入門檻也要500萬起，價格感人。

就連熱度比較高的黃埔，也讓人堪憂。除了廣府壹號、保利祥龍天匯、佳大瑞園等有一些小戶型之外，很多也是主打大面積，300左右在黃埔可選擇的範圍也很小了。

需求集中爆發持續回暖成迷？

其實，當前樓市回暖，很大程度是延遲需求的一次集中釋放。

過去的三年疫情，讓很多有置業計劃的人因對未來預期不足，暫時擱置了買房的計劃。畢竟預期不足，很難調動買房的積極性。

但現在形勢已經不一樣了，隨着去年底疫情全面解封+史無前例的政策利好，直接爲樓市打開一扇窗。

所以過完年後，沒有了口罩的陰霾，再加上輿論的引導，過去觀望的那波人開始行動，造就了樓市迎來一波高峰。

但朋友們，短期回暖一時爽，長期持續纔是關鍵！

不妨將新聞反着看。

首先，與樓市回暖刷屏的同時還有“提前還貸潮”。開年來，提前還貸可以說是高頻詞彙，一邊是樓市回暖，一邊是提前還貸，大家不是預期回來在買買買嗎？怎麼都提前還貸了？

其次，再來看一組數據，據央行近期公佈的2023年1月份金融數據顯示，1月居民存款增加6.2萬億元，創歷史同期新高，同比多增7900億元。

還有就是近期刷爆網絡的“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”新聞，越來越多的城市放開貸款年齡限制，背後的原因大家細品。

這些只是一個側影，2023年樓市能不能回到疫情前水平，或者說這次回暖能否持續今年，尚待時間驗證。

其實，要想讓樓市真正高質量發展，除了持續向好的經濟環境，提升收入和預期也不可少。只有政策、價格、預期等各方面都到位了，一切就水到渠成。