林右昌拋「公設比降至25％到30％」 專家曝2疑慮：真的可行？

內政部公佈虛坪改革方案。（示意圖/達志影像/shutterstock）

臺灣近年的新建案，公設比越拉越高，導致室內可使用坪數變低，針對公設比過高的爭議，內政部長林右昌29日宣佈虛坪改革方案，未來公設比可降低至25％～30％，馨傳不動產智庫執行長何世昌在「房產知識Buffet+」臉書發文表示，他看完內政部的簡報內容之後，心中浮現超多個問號，「這樣改真的可行嗎？」

內政部虛坪改革兩方案出爐，根據工商時報報導，林右昌說明以下兩大策略，一是改進停車空間，停車空間將重新定義爲「專有部分」並有「獨立產權」；第二是改進容積計算，將現行應計容積的「一般電梯」放到免計容積，避免管委會空間浮誇灌水，同時增訂管委會空間以總容積1％爲標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。

何世昌分析，關於地下室車道全部計入車位的問題無解，目前看起來，內政部似乎不想管這個棘手的問題，他認爲未來可能發生一種極端情況，那就是多數地下室車位被社區以外的人買走，然後持有車位的外人禁止社區住戶進到地下室，而社區住戶禁止外人出入社區，兩邊互開大絕，看誰會先認輸。

至於改革內容，從內政部簡報中可以看到內政部擬將車位改爲「專有部分」、且有獨立權狀。但何世昌表示，他對此做法有些不解之處，首先，內政部如果把車位改爲「專有部分」，那車位會有土地持分、該有土地持分嗎？假設「專有部分的車位」與「共有部分的車位」都沒有土地持分，那擁有獨立權狀的「專有部分車位」買賣的是什麼？地上權車位嗎？

還有一個問題是，未來停車塔、倉儲車位等機械車位設施算不算「建築改良物」？如果算的話，那麼新制的機械車位屬於專有部分，某日一旦夾死人，那「車位算不算凶宅」？況且，公設比真的會如內政部所說的，降到25％～30％嗎？何世昌抱持存疑態度。