遼寧營口：擬從明年起，對新掛牌土地、已供地未辦施工許可項目全部現房銷售
9月29日，遼寧省營口市住房和城鄉建設局發佈《關於徵集<營口市關於進一步推動房地產市場健康發展的指導意見>意見的公告》。文件提出，通過對營口市房地產市場防範化解風險和房地產項目“去庫存”、“去爛尾”、“去存量土地”、“保交房”等工作進行總結，全面分析問題產生的原因，爲杜絕類似情況再次發生。
提高參與土地“掛牌”的開發企業標準
自然資源部門在掛牌出讓國有土地使用權時，明確因企業自身原因造成的閒置土地處置責任未履行完畢的房地產開發企業和該企業控股股東參與的其他房地產開發企業不得參與土地競買，提出警示，防止土地閒置風險。土地成交後，競得人在簽訂成交確認書前須簽訂不存在上述行爲承諾書，如存在上述行爲的則成交確認書作廢，取消其競得資格，佔土地成交價款20%的定金不予退還，同時承擔其他相關經濟法律責任。
將對參與競買人要求、競買保證金額度等競買人資格條件列入土地出讓條件中，掛牌活動結束之後，由營口市土地儲備中心對競得人進行資格審查。對資格審查不合格的，取消其競得資格，佔土地成交價款20%的定金不予退還，同時承擔其他相關經濟法律責任。
對有意摘地企業的規模、產值、效益、產品、法人等情況進行全面瞭解，引進優質房企進駐開發。在土地出讓方案中明確：必須在土地出讓合同簽訂後１個月內一次性繳納全部土地出讓價款；同時可按照需求增加高品質建築、產業引入、城市建設風貌、現房銷售等涉及宗地建設品質要求，納入土地出讓條件，按照‘誰提出、誰把關’的原則驗收由提出部門實施監管和驗收，驗收未通過的，由提出部門負責處置。從而實現科學精準規劃，按時按序供地。
項目銷售階段：明年起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部現房銷售
文件提出，從2025年1月1日起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部實行現房銷售，即：項目工程竣工驗收合格後進行銷售；商品房現售按照《商品房銷售管理辦法》有關規定執行。對在2025年1月1日前已經取得施工許可、但未辦理銷（預）售許可的項目，在建項目全部樓宇主體封頂後，並全額繳納城市基礎設施配套費後方可辦理銷（預）售許可。商品房現售價格由當事人協商議定。
強化商品房預售資金監管。各級商品房預售資金監管部門加強對已辦理預售許可、未達到竣工驗收備案階段的房地產項目預售資金進行全程監管，並嚴格落實《營口市商品房預售資金監管辦法》，按照監管辦法將全部預售資金納入監管賬戶全程監管。各項目屬地預售資金監管部門要對項目預售資金支付申請書進行嚴格審覈，確保項目建設實際進展情況不滯後於申請支付節點，確保預售資金用於本項目建設。開發企業申請監管額度內預售資金的，除了提供必要材料外，還要提供申請資金支付給施工單位、材料供應商、水電氣暖等配套工程參建單位的證明材料。
《營口市關於進一步推動房地產市場健康發展的指導意見（徵求意見稿）》原文如下：
通過對我市房地產市場防範化解風險和房地產項目“去庫存”、“去爛尾”、“去存量土地”、“保交房”等工作進行總結，全面分析問題產生的原因，爲杜絕類似情況再次發生，規範房地產開發行爲，推動我市房地產市場健康發展，結合我市實際，制定本指導意見。
一、土地供應階段
（一）完善土地出讓標準
在我市現行土地儲備相關政策基礎上，明確擬出讓的新建項目用地必須爲“淨地”，即：無其他土地使用權人，無經濟法律糾紛，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。土地出讓前，需完成土地一級開發整理，滿足“七通一平”標準，即：道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電訊通、燃氣通、場地平整。縣（市）區政府、園區管委會或相關土地儲備機構函告項目用地已達到“淨地”和“七通一平”標準的，市土地儲備中心公告掛牌出讓。
（二）編制土地年度出讓計劃
由市自然資源管理部門負責組織編制我市年度土地出讓計劃。在編制年度住宅用地供應計劃時，各級自然資源主管部門要與當地住房建設主管部門加強協調，按照“以人定房，以房定地”的原則，依據當地住房發展年度計劃確定的住房建設需求，科學合理編制當地住宅用地供應計劃，推動“人、房、地、錢”聯動。按照《遼寧省推進房地產去庫存工作方案》要求，充分考慮各縣（市）區商品房去化週期，去化週期在18個月-36個月，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，動態確定新出讓商品住宅用地面積上限；去化週期超過36個月以上，停止供地，同時下大力氣盤活存量。根據當地建設保障性住房和商品住房的需求，及時調整土地供應節奏。
（三）提高參與土地“掛牌”的開發企業標準
１.自然資源部門在掛牌出讓國有土地使用權時，明確因企業自身原因造成的閒置土地處置責任未履行完畢的房地產開發企業和該企業控股股東參與的其他房地產開發企業不得參與土地競買，提出警示，防止土地閒置風險。土地成交後，競得人在簽訂成交確認書前須簽訂不存在上述行爲承諾書，如存在上述行爲的則成交確認書作廢，取消其競得資格，佔土地成交價款20%的定金不予退還，同時承擔其他相關經濟法律責任。
２.將對參與競買人要求、競買保證金額度等競買人資格條件列入土地出讓條件中，掛牌活動結束之後，由營口市土地儲備中心對競得人進行資格審查。對資格審查不合格的，取消其競得資格，佔土地成交價款20%的定金不予退還，同時承擔其他相關經濟法律責任。
3.對有意摘地企業的規模、產值、效益、產品、法人等情況進行全面瞭解，引進優質房企進駐開發。在土地出讓方案中明確：必須在土地出讓合同簽訂後１個月內一次性繳納全部土地出讓價款；同時可按照需求增加高品質建築、產業引入、城市建設風貌、現房銷售等涉及宗地建設品質要求，納入土地出讓條件，按照‘誰提出、誰把關’的原則驗收由提出部門實施監管和驗收，驗收未通過的，由提出部門負責處置。從而實現科學精準規劃，按時按序供地。
二、規劃審覈階段
（一）提高項目規劃審覈標準
對於招商引資的房地產開發項目，招商部門除明確政府服務內容之外，還要對項目的開發前置條件和監管等內容進行約定，包括對擬開發項目的投資額度、投資強度、投資規模、投資方式、稅收、社會穩定風險、市場前景等方面情況進行充分論證，科學研判項目的可行性和可操作性，實現精準招商。項目確定後，嚴格按照國土空間規劃執行，項目實施過程中如無重大原因，不得進行規劃調整；如必須調整，應按照規劃調整程序進行調整。
（二）加強規劃方案審查工作
自然資源部門應在房地產企業拿地前向其明確規劃條件、用地界限（地界圖）等。開發企業應當委託有相應資質的規劃設計單位按照自然資源部門明確的規劃條件、用地界線等編制項目規劃方案（包括總平面圖、管網綜合圖、臨街效果圖、夜景效果圖等），並充分徵求各配套管網專營公司意見評估地下管網（供水、供電、供熱、供氣、網絡通訊等）承受能力，如管網不能滿足新建項目使用要求，管網改造工作要與項目建設同步實施，土地出讓價格應充分考慮管網改造成本。各類管網二級加壓泵站、供暖換熱站裝置、供氣調壓裝置以及供電等設施，原則上不能設置在地下，要在地面統籌規劃位置。自然資源部門應當對項目規劃方案進行審覈，然後報市政府規劃聯審會聯審，聯審通過後嚴格執行。對於監管過程中因開發企業未按程序申報導致批後監管環節缺失並涉及未按照規劃實施的，由城市管理執法部門依法處理。
三、配套管網工程施工圖設計及審查階段
在通過規劃審批後，項目開發企業應當委託有相應設計資質的設計單位開展相關管網設計。開工之前，開發企業在規劃審批後需要將項目管網配套工程施工圖報送至供水、供電、供熱、供氣等專營公司進行施工圖審覈，由配套專營公司對施工圖出具審覈意見後報審圖中心進行審查。
四、施工許可辦理階段
開發企業在辦理施工許可前，需要全額繳納基礎設施配套費繳費，由屬地政府財政非稅收入徵收機構或指定的專門機構負責徵收工作。商業房地產項目開發企業在辦理施工許可前，根據項目工程規劃許可證面積，向屬地徵收單位一次性繳納100%的配套費，徵收單位出具配套費繳費憑證。
五、項目施工階段
（一）強化對建設規劃施工監管
房地產開發企業應按土地出讓合同規定的規劃方案和規定時限按期開工建設。對企業自身原因未按照規劃設計進行施工的，由城市管理執法部門責令停止建設；對尚可採取改正措施，可以消除對規劃實施影響的，責令開發企業限期改正，並處以罰款；對於無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，並處以罰款。
（二）強化對開發企業用地監管
對企業自身原因導致土地閒置未開發的，滿一年未滿兩年的，按照土地出讓價款的20%依法徵繳土地閒置費；未開發滿兩年的，自然資源主管部門應當依法無償收回土地使用權”。
（三）強化對配套管網工程施工監管
在配套管網施工階段，開發企業應選擇具有相應資質的施工企業進行施工，同時供水、供電、供熱、供氣等專營公司應派專業人員對施工現場進行質量監督。
六、項目驗收階段
質量監督部門要在日常工作中加強對配套工程的監督管理，在驗收階段將配套工程納入工程竣工驗收備案一併管理。供水、供電、供熱、供氣等專營公司應派專業人員參與驗收工作。待驗收合格後，按照物業管理條例，將管網移交至專營公司進行運營，專營公司必須接收，並承擔後續運營、維護和維修相關責任。不允許將未竣工項目投入使用，對於未驗收項目，各專營公司不得提供供水、供電、供氣、供暖等服務，屬地監管部門要及時將線索移交城市管理執法部門。
七、項目銷售階段
從2025年1月1日起，對新掛牌土地的項目、已供地未辦理施工許可的項目，全部實行現房銷售，即：項目工程竣工驗收合格後進行銷售；商品房現售按照《商品房銷售管理辦法》有關規定執行。對在2025年1月1日前已經取得施工許可、但未辦理銷（預）售許可的項目，在建項目全部樓宇主體封頂後，並全額繳納城市基礎設施配套費後方可辦理銷（預）售許可。商品房現售價格由當事人協商議定。
（一）加強商品房銷售監管
開發企業對商品房銷售行爲負總責，應在售樓現場明顯位置公示《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。銷售現場的項目位置示意圖、綠化效果圖、沙盤均應與實際規劃一致，不得超前規劃、透支預期、過度渲染，有關房地產項目名稱、位置、用途、規劃佈局、綠化景觀、道路、停車位設置、周邊區域環境、配套設施等內容應當真實準確。
項目屬地房產管理部門應當會同屬地市場監管部門根據投訴率較高、網絡負面輿情較大的項目進行重點檢查，對銷售現場公示內容、宣傳手冊、展板、沙盤及樣板房進行現場查驗，對存在無證銷售、虛假銷售等違規銷售行爲進行查處。
（二）強化商品房預售資金監管
各級商品房預售資金監管部門加強對已辦理預售許可、未達到竣工驗收備案階段的房地產項目預售資金進行全程監管，並嚴格落實《營口市商品房預售資金監管辦法》，按照監管辦法將全部預售資金納入監管賬戶全程監管。各項目屬地預售資金監管部門要對項目預售資金支付申請書進行嚴格審覈，確保項目建設實際進展情況不滯後於申請支付節點，確保預售資金用於本項目建設。開發企業申請監管額度內預售資金的，除了提供必要材料外，還要提供申請資金支付給施工單位、材料供應商、水電氣暖等配套工程參建單位的證明材料。
八、商品房交付及物業管理階段
（一）物業公司選取
1.前期物業的確定
根據《營口市物業管理條例》規定，開發企業應當在取得商品房銷售許可證前，依法選聘物業服務企業對新建物業實行前期物業管理。住宅前期物業服務企業應當通過招標投標的方式選聘，投標人少於三個或者建築面積不超過三萬平方米的，經縣（市）區物業主管部門批准，可以採取協議方式選聘。開發企業與其選聘的物業服務企業應當依法簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同應當包括以下主要內容：
①物業基本情況；
②物業服務事項、服務標準、收費標準、收費方式、收費起始時間、委託代收費事項；
③各分類分項服務的標準；
④調整物業服務收費的約定；
⑤物業服務質量的評估方式；
⑥物業服務用房的面積和位置；
⑦共用部位、共用設施設備清冊；
⑧利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的主體、所得收益的核算、分配和查詢方式；
⑨違約責任及合同解除的條件；
⑩合同期限；
⑪與前期物業服務有關的其他事項。
開發企業應當自簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區物業主管部門備案。前期物業服務合同應當作爲商品房買賣合同的附件。
2.對於前期物業的更換
按照《遼寧省物業管理條例》規定，更換前期物業服務企業的，應當於六十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內顯著位置進行不少於七日的公告，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意後方可更換。
3.物業公司行業信用管理
按照物業公司日常服務評價，動態更新物業公司行業信用管理評級，將信用評級與物業公司收費標準相關聯。對於服務口碑好、信用評級高的物業管理公司，允許其提高物業管理費用收取標準；對於服務口碑差、信用評級低的物業管理公司，將其列入我市物業管理服務黑名單，予以通報，並取消其前期物業投標資格。
（二）加強交付管理
開發企業在商品住宅交付使用時，除向購房人出示竣工驗收合格證明、商品房面積實測報告等相關證明資料外，還應對各項配套設施、停車位數量及佈局、小區出入口設置等前期廣告宣傳內容明確公示，按商品房買賣合同約定程序辦理交付手續。項目屬地政府應鼓勵業主在收房時聘請第三方專業人員對房屋進行驗收。
（二）嚴格物業承接查驗
房地產開發項目竣工驗收後，施工單位和物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查檢和移交。物業承接查驗完成後，施工單位和物業服務企業應在屬地政府及街道鄉鎮的監督下，做好物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備管理權以及相關資料的移交，移交的資料向屬地物業管理部門提供備份。
（三）加強物業服務管理
屬地物業管理部門應當加強房地產開發項目業主入住後物業管理工作；屬地街道辦事處（鄉鎮政府）應按照相關管理文件對行政區域內的物業小區成立業主大會進行指導，並對選舉產生的業主委員會開展的工作進行監督。
對已確定前期物業的項目，物業公司有義務對業主反映的房屋問題進行收集並代表業主集中向開發企業及施工單位進行溝通。
在項目物業服務運營期間，物業管理公司對項目內消防設施及救援設施具有管理義務。
（四）明確項目交付後不動產登記辦理模式
開發企業應在合同約定時間內協助業主辦理不動產權登記,不動產登記機構嚴格按照國家不動產登記有關規定，在規定時限內爲購房人辦理不動產權登記，不得隨意擴大登記申請材料的種類和範圍。
（五）裝飾裝修管理
按照住房和城鄉建設部《關於進一步加強城市房屋室內裝飾裝修安全管理的通知》，實施房屋室內裝飾裝修前應告知物業服務企業或者房屋管理機構（以下簡稱管理單位），辦理登記手續，簽訂裝飾裝修管理服務協議。對於物業服務企業未按規定告知禁止行爲和注意事項、未按規定巡查檢查、制止和報告的，視情節嚴重程度依法依規給予警告、罰款、吊銷營業執照等處罰，並記入企業信用檔案，對負有責任的相關從業人員依法處罰。街道辦事處要加強裝飾裝修活動的監督檢查，充分發動羣衆監督裝飾裝修活動，暢通投訴渠道，及時受理羣衆、物業服務企業等相關報告或投訴。城市綜合行政執法部門對羣衆和單位投訴、報告的裝飾裝修違法違規行爲，屬於本部門職責範圍的，要依法予以查處。對阻礙執法、拒不配合執法及拒絕恢復變動建築主體和承重結構等情況，應及時聯絡屬地公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》進行處罰。
（六）小區公共區域管理權責
物業公司對被服務的小區內消防設施及公共區域內的安全負有管理責任，應及時做好管理及維護相關工作。各縣（市）區物業管理部門加強對轄區內住宅小區公共區域進行巡檢巡查、監督指導物業企業嚴格落實相關文件要求。市級物業管理部門對各縣（市）區物業管理部門的日常工作負有監管責任。
九、信訪及違法違規處置
（一）明確承擔屬地主體責任，制定信訪工作處置方案。
屬地政府牽頭制定房地產開發建設領域信訪投訴處置工作方案，根據相關制度、法律，明確處置責任主體、處置辦法、督查辦法、考覈辦法，從而推動房地產領域信訪投訴問題有效化解。房地產開發企業對其開發項目產生的信訪問題承擔實際解決主體責任；項目建築施工企業承擔質量信訪具體責任。
（二）嚴肅查處開發企業違法違規行爲
開發企業必須嚴格按照規劃聯審會審覈的方案進行建設，不得違反規劃進行建設；開發企業不得違反現售條件，不得將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用，不得提前銷售或變相提前銷售。屬地房產管理部門、自然資源部門、城市管理執法部門按照職責分工，加強事中事後監管，依法依規嚴格查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
責任單位：市綜合執法局、市自然資源局、市住建局、市公安局、市營商環境局、各縣（市）區政府、園區管委會。
通過制定本指導意見，目的是強化對房地產市場日常管理，實現選擇好企業，建設好房子，提升房屋和土地價值，推動城市向高品質、高質量發展，推動形成與我市國民經濟總體水平相適應的房地產發展新格局。各相關單位及工作人員在房地產開發建設項目全過程管理工作中要認真履職，不得徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權，公民、法人和其他組織發現其存在不依法履職等行爲的，可以向監察機關或上一級主管部門舉報、投訴。