連續三年突破新高，分析師：東京房價還要繼續漲

受供應量下滑、建築成本上升、海外投資者涌入日本房市等因素影響，2023年，東京房價連續三年創紀錄上漲。

根據日本房地產經濟研究所數據，2023年日本東京都及其周邊地區新公寓平均價格創新高，飆升29%，達到8100萬日元（約合548,000美元）。2023年東京新公寓的平均價格升至1.148億日元，較2022年上漲39.4%。

分析人士預測，即使日本央行退出長期實施的負利率政策，也不會立即抑制房價的上漲趨勢，新公寓價格在2024年仍可能繼續上漲。

日本房價爲何上漲？

Sumitomo Mitsui信託研究所的研究員Shun Ogishima表示，推動日本新公寓價格增長的最強勁因素是建築成本的上升，其中包括鋼鐵等原材料價格迅速上漲，勞動力短缺導致建築工人的工資增加。在此情況下，地產開發商別無選擇，只能被迫繼續漲價。

另一方面，供應量削減也推動了日本新房價格的上漲。媒體報道，週四發佈的報告顯示，東京都市區域內新公寓的供應量在過去一年下降了9.1%，但預計在2024年會有所反彈。

Shun Ogishima指出，高端物業的銷售和雙收入家庭數量的增加也是推動價格上漲的因素。報告顯示，去年售價超過1億日元的公寓數量增加了68%，中高端房產的需求強勁。

除供應量下滑、建築成本上升外、高端物業的銷售上漲、雙收入家庭數量的增加外，土地價格上漲、海外投資者涌入日本房市、東京人口持續淨流入等也是推動日本房價上漲的因素。

加息衝擊影響較小

1984至1987年期間，日本經濟迅速增長，房地產市場火爆，短短几年內，房價飆升150%，相關股票激增超5倍。

爲了抑制房地產市場的過熱和投機行爲，日本政府實施了一系列措施，包括對短期交易徵收高額稅收、提高利率，以及限制房地產企業融資等。這些政策最終導致了1991年日本房地產市場的崩盤。在接下來的1992至1993年間，日本有2323家房地產公司破產，平均每天有3家公司倒閉。

在日本經歷“失去的三十年”後，公寓價格的上漲被視爲通貨膨脹在日本的恢復跡象之一，通脹跡象促使日本央行考慮退出負利率政策。

有觀點指出，今年美元結束加息週期，日本央行退出負利率政策，共同刺激日元反彈，融資利率小幅上升。但對比起全球的高息金融槓桿，日本“低息窪地”的屬性仍十分突出。

房地產公司Savills Japan的研究負責人Tetsuya Kaneko表示：