利好催動下的春節樓市：二手房交易明顯升溫，觀望情緒仍在
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道春節假期期間，居民的探親和旅遊意願較強，房產交易處於傳統淡季。但近些年來，三四線城市普遍存在返鄉置業的情況，加之不少城市在春節前夕出臺促進樓市消費的相關政策，使得春節期間的樓市表現帶有一定的風向標意義。
2024年以來，一線城市和部分重點二線城市接連優化樓市調控政策，降低購房門檻，釋放出積極信號。受此影響，房地產市場也出現一些積極變化。
根據貝殼研究院的監測，2024年春節假期（2月10日至2月17日），重點50城市二手房看房量和交易量水平比2023年春節假期有大幅回升。其中，交易量漲幅超過七成。
但新房市場的表現相對不佳。中指研究院和易居克而瑞的統計都顯示，重點城市新房成交量有明顯下行，僅少數城市出現返鄉置業的現象。
二手房表現好於新房
在二手房方面，貝殼研究院表示，2024年春節假期共有8天，按日均統計，一線城市的看房量比去年春節增加90%，僅略低於2021年；二線城市增加180%，三線城市增加140%，均大幅超過2023年及2021年。
成交方面，春節假期期間，50城二手房交易量比上年假期增加超七成。其中，一線城市微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。
貝殼研究院表示，一線城市中，北京的看房及交易量較去年略有下降，深圳交易量較去年翻倍；二三線城市中，蘇州、鄭州、西安、南京、武漢、合肥、成都、寧波、佛山、濟南、無錫、銀川、洛陽、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。
該機構表示，除了去年疫情可能導致的基數效應外，二三線城市政策優化力度較大，加上房價調整達到一定的階段，消費者看房意願被充分激活。
在新房市場，同樣出現了看放量增多的情況。中指研究院通過對25個代表城市的統計發現，春節期間部分城市售樓處到訪量有所提升。
但實際成交較爲平淡。根據該機構的統計，2024年春節假期期間（2月10日至2月17日），25個代表城市新房日均成交面積較上年春節假期下降約27%。
易居克而瑞的統計也顯示，2024年春節期間（2月9日-2月15日），44個重點城市新房成交量僅爲23.38萬平方米，環比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。
前述兩家機構均表示，從新房市場表現來看，在熱點城市，僅少數區位、品質較好的項目實現熱銷，多數表現不佳。
新房市場表現不及二手房，在很大程度上源於購房者對於交付情況心存疑慮。近年來，部分房企出現流動性危機，資金短缺造成旗下項目出現延期交付、交付質量偏低的情況。雖然各方採取多重措施保交付，但對於期房項目，購房者仍然心有餘悸。
事實上，春節假期前夕，不少項目便已開展促銷活動，除“春節不打烊”外，還推出一定的價格優惠措施。不少三四線城市保持着較大的供應量，但成交情況較爲平淡。
某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，春節期間，公司位於一線城市的項目中，蓄客情況較好的正常營業，蓄客不佳的則閉門謝客。二三線城市的在售項目普遍不打烊，且大多延續了節前的優惠措施。但總體來看，大部分項目“賣得不好”。
按照該人士的觀點，當前市場的觀望情緒仍然較重。市場研究機構也普遍持有這種觀點。
穩預期仍需再發力
進入2024年，房地產市場迎來政策“大禮包”。
一方面，北上廣深四個一線城市分別優化限購政策，進一步降低購房門檻，蘇州等重點二線城市也優化調控。在不少從業者看來，重點城市的政策鬆動，意味着“限購令”等樓市限制性措施正在全面退出。
同時，年初召開的各地兩會，也釋放出促進樓市投資、消費等穩定市場的信號。
另一方面，在住建部、金融監管總局提出建立房地產項目融資“白名單”後，各地紛紛公佈“白名單”。據不完全統計，截至今年春節前夕，累計公佈的“白名單”項目已超過2000個。
機構普遍認爲，這些措施對於穩定預期至關重要。中指研究院指出，春節後，居民工作、購房置業逐漸進入正軌，一線及核心二線等前期出臺政策的城市，政策效果有望進一步顯現。短期來看，核心一二線城市仍有望繼續優化需求端政策，疊加“三大工程”加速落地、企業資金支持力度增強等，供需兩端政策發力有望推動房地產市場逐漸企穩。
前述房企人士則表示，要打破購房者的觀望，還需要政策端有更加實質性的動作。其中，相比不少二三線城市，一線城市的政策力度仍然偏小，存在進一步優化的空間。
市場層面，龐大的庫存壓力將促使房企進一步加大促銷力度，從而創造更好的銷售環境。易居克而瑞發佈的數據顯示，2024年1月，全國百城新建商品住宅庫存規模爲5.02億平方米，環比下降0.5%，同比下降4.2%，連續12個月同比下降。
但相比當前的銷售速度，去化壓力仍然不小。該機構表示，今年1月，全國百城庫存去化週期爲22. 個月，爲2010年有數據監測以來的最高水平。
易居克而瑞表示，隨着政策效應逐漸釋放，限制性措施逐漸解除，交易流程趨於順暢，將有利於改善去化狀況。該機構指出，春節後各地反饋的情況是，看房數量開始增加，這也說明2024年房地產市場具有企穩向好的發展基礎。
多數機構認爲，隨着市場接近底部，反彈的動力仍然存在，因此，2024年的“小陽春”可以期待。但“小陽春”可能僅限於熱點一二線城市，在市場趨於飽和、返鄉置業未至的三四線城市，“小陽春”恐難以出現。