理財健診－登記自己名下 分年贈與節稅

若是以自己名字購買房產，日後想移轉贈與給子女時，當然會有贈與稅的問題，目前贈與稅的免稅額爲每年新臺幣220萬元，贈與金額在新臺幣2,500萬元以下者，稅率爲10％，若希望能夠省稅，可在免稅額的範圍內分年贈與房產持分，或者一開始就分年贈與資金。另外也可以在贈與的時候，約定後續的房貸由子女負擔，使贈與稅稅額扣除房貸之金額，以達到省稅的目的。

此外，因爲實價登錄及房地合一稅的實施，如果將房產贈與給子女，未來子女想出售房產時，實際出售金額減掉土地公告現值以及房屋評定現值，所得出的交易所得通常較高，此時子女可能需負擔一大筆所得稅或房地合一稅。當然這或許也可以一定程度降低子女轉售的動機。不過，此部分也可以透過重購自住房地退（抵）稅之優惠來減少稅負。

以上只是一些合法節稅的原則，但因爲房產的價值較高，相對地的稅負也高，每個人都需求及狀況都各有不同，所以實際上最好還是要按照個案情形量身規劃爲宜。

至於如果用子女名義買房，房產已經在子女名下，子女當然可以自由處分該房產，過去曾有人保留土地所有權，只將房屋名義過戶給子女，或者在房產上設定抵押權或預告登記，來避免子女處分，但前者如果是新購的房產，可能不太容易如此安排，且之後土地如要移轉，仍有上述的贈與稅等問題；後者如果父母對子女並沒有真實的債權存在可設定抵押，或沒有真實的預告登記事由，均恐有合法性疑慮，甚至有刑事責任的問題。

即使在契約上有所約定限制子女處分權，或者約定真正的所有權人爲父母，此約定也只能拘束父母與子女之間，並不能對抗善意第三人，換言之，父母或可藉由此約定來主張可自行處分房產變現，但不知情的買家並不受父母與子女間約定的拘束。

因此，由於個人需求與狀況的差異，且因應規劃方式或有不同的法律風險，最好還是按個案的需求，配合實際的情況予以規劃爲宜。