老城區的"地板價"在哪裡？300萬一手樓還真有得挑！

行業天花板、區域天花板、豪宅天花板……這些名詞相信大家都耳熟能詳。

但有天花板自然就有地板，今天雅姐就給大家盤點一下中心區的地板價樓盤。

越秀·天瀛

這個盤從單價上看，算是荔灣地板中的地板。

今年1月，這個盤還叫越秀正榮天樾灣，項目由7棟15-26層高住宅和一棟人才安置房組成，其中1-3棟15-18層、4-7棟26層，總貨量800多套，戶型面積約87-125㎡三至四房，當時吹風價4.2-4.3萬/㎡，已經是荔灣的地板價。然而，隨着正榮暴雷退出，正式改名爲越秀·天瀛。

就在國慶前夕，本站房產踩盤特工隊瞭解到，售價在3.4-4.3萬/㎡之間。而國慶假期，項目通過中介成交，最便宜的單位低至3.2萬元/㎡，並且還享受購房大禮包，包括首付分期、送10年車位使用權、送2年物業管理費等。

爲什麼坐擁一線花地河景觀，戶型也不俗，還是實力國企打造的項目，會一再擊穿底價？

1、項目位於海龍圍科創區，目前就是個概念，外面都被舊改包圍，距離最近的地鐵站西塱站自駕要大概13分鐘，主要靠門口的公交車站接駁，交通和各項配套都一言難盡，可以說要什麼沒什麼。

2、喜歡荔灣的朋友基本是老廣，但這個位置對於老廣來說，還是要打“？？？”，而且荔灣供應量不小，可以選貴不了多少的廣鋼花城、保利越秀天啓，位置更好的萬科金域曦府、新世界凱粵灣，預算更高的選廣船濱江上都等等；而對於新廣來說，3，4字頭我選黃埔科學城不香？

所以，雅姐認爲這個盤87㎡的三房南向望江，戶型實用率高，總價300萬不到就能上車，性價比是有，如果符合你個人實際工作地點或者家庭需求，自住還是筍，但買房求升值的，就一定要選板塊概念強的，板塊弱，還是孤零零一個盤的，就彆強求跑贏大市。

廣鋼花城

首先搞清楚一個事實，廣鋼花城不在常規認知的廣鋼範圍內，項目與廣州國際醫藥港一路之隔，這裡已引進廣州首家星河CocoPark（即將開業），交通對於剛需還可以，距離在建中的地鐵10號線廣鋼新城站直線距離約600米，預計明年開通。此外，地鐵22號線後半段（在建中）南漖站和地鐵11號線（在建中）鶴洞東站也在項目附近。

但比較拉胯的是周邊環境，多爲工業園和產業園，有待南漖村和東塱村舊改提升居住環境。另外是教育方面，目前對口的是東沙小學，無法享受廣鋼的優質教育資源。

產品方面，項目共5棟樓，在售2、3棟，戶型是一絕，爆款67㎡2+1戶型和87㎡3+1房都做到了極致，單價在4.4-4.6萬/㎡之間。其中67㎡產品兩個次臥利用飄窗都能放下1.2米的牀，實用率能去到9成，最低門檻300萬；87㎡帶入戶花園，可以改造成書房，幾個臥房也適中，二胎家庭住無壓力，最低380多萬即可，吸引力還是有。

雅姐認爲，廣鋼花城是比較適合想上車荔灣，但預算真不多的剛需客，同樣是300萬左右，如果一定要在矮子裡面選高個，那麼廣鋼花城的位置還是比越秀·天瀛好一截，雖然面積是少了20方，但買房終歸還是先看地段。

雅居樂天際715

荔灣300萬可入手的樓盤還有雅居樂天際715，65㎡三房280萬起，實際上這個盤大半年前就開始以工抵房的名義大幅降價。

經過了一段時間的大促後，目前該盤的去化也是比較理想的，300套單位已經網簽了207套，去化率接近7成。項目位置是不錯，也是真正的江景，但雅姐還是建議大家儘量不要碰。

什麼東西都有兩面性，有人看這個盤看出不少亮點，例如客廳挑高4.6米，多層次空間功能分區多樣化，使用率高達117%，5樓以上可以望江……

但雅姐的意見是：

1、這盤的設計實在太“創新”，一般人沒有前衛到這個地步，以後去到二手市場，沒有了樣板間的濾鏡，房子生圖一擺，是很難被認同的。而且2梯14戶、7.15米分三層（每層多少我不會算），真不是誰都能扛得住。

2、這樣的設計，你想着老人一層、夫妻一層、小孩一層，互不干擾，婆媳關係融洽很美好是不是？不錯，老人確實可以住一樓避免上上落落，但你家娃如果不能一出生就直接長到青春期，那到他蹦蹦跳跳的年紀，可能一天要上落10086次，你或你家老人是跟呢？跟呢？還是跟呢？

3、如果有人跟你說他家有三個洗手間，那大概會想這是200方的大平層，或者是別墅，然而該盤60方的小身材裡面同樣有三個洗手間，意味着你還沒用上保姆，就得洗三個馬桶，此刻就想躺平。

4、學位也挺一般的，林鳳娥小學。

總的來說，如果你一直喜歡劍走偏鋒、只想買來過度、也不求日後轉手，那就隨意吧。

鳳樂雅軒

說完荔灣，看看近兩年高不可攀的海珠。

如果要數中心區的當紅炸子雞板塊，海珠西值得擁有姓名，但在7萬起步，10W+也不爲過的海珠西，居然還有4字頭，你敢信？

革新路近10年的老盤鳳樂雅軒早前推出尾貨單位，109-182㎡三至五房，毛坯價格48888元/㎡起，剩餘10套左右，現樓發售。

該盤的賣點很明確，周邊配套成熟，近樂峰廣場、太古倉，地鐵8號線鳳凰新村站就在附近，尾貨不少產品可望江，有景觀優勢，部分有贈送面積，使用率較高。

缺點是屬於單體樓，沒有所謂園林，另外戶型都是狹長型的，和時下主流設計差距較大，不長在改善型買家的審美點上。

不過對比周邊房價，500多萬買海珠西一手江景三房，是真的筍，適合周邊想置換的街坊。

紫星華府

雖然鳳樂雅軒單價便宜，但都是改善戶型，總價對比荔灣300萬有差距。那麼，海珠有沒有總價低的樓盤？

還真有！300萬出頭夠不夠低？

位於客村板塊的紫星華府產品包括43-104㎡的一房到三房，由於面積小總價低，300萬出頭就有，該盤周邊配套都很成熟，離地鐵3號線、8號線交匯的客村站也不遠。

但缺點也有一大堆，單體樓該有的缺點它都有，例如不少戶型三尖八角、設計不合理不符合主流審美、沒有園林等；而一些單體樓沒有的缺點它也有，例如2梯13戶堪比公寓，而且小面積產品不少，以後出租甚至用來辦公不在少數等。

這項目的綜合質素確實襯不起7萬的單價，周邊正正經經的二手電梯小區5、6字頭的一大把，如果只求總價低、配套成熟那麼就湊合吧。

今天地板價樓盤就看到這裡，至於地板下面是不是還有十八層，我真的無法預測，大家按需購買。