經營性物業貸款新規面世：銀行積極調整放貸策略 開發商緊急尋求新融資渠道

21世紀經濟報道記者 陳植 上海報道

房地產企業融資再獲政策扶持。

1月24日，央行、金融監管總局聯合發佈《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（下稱“《通知》”）提出，商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。

所謂經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書並投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業爲抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限於商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

值得注意的是，《通知》還對經營性物業貸款用途做出明確規定，一是用於承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人爲建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用於購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。二是在2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

在業內人士看來，《通知》將進一步盤活房地產開發企業的存量商業地產資產，進而滿足房地產行業合理融資需求，有效防範化解風險。

“如今，不少房地產開發企業紛紛在某些城市中心地段與客流量較大的新城區/旅遊景區投資建設酒店、商場、寫字樓等商業地產。如今很多項目都處於經營期，若能有效盤活這些資產令開發商獲得新的貸款資金，無疑將降低他們的債務償付違約風險。”一位房地產業內人士指出。

一位地方銀行信貸部人士向記者透露，在《通知》出臺後，他們已着手整理規範經營、發展前景良好的房地產開發企業“白名單”，選擇他們旗下的優質商業地產項目開展經營性物業貸款試點。

“目前，我們會優先選擇負債率相對較低、房產開發項目銷售回款前景相對較好，且各項業務運轉相對穩健的房地產企業，作爲開展經營性物業貸款的主要對象。”他告訴記者。

在他看來，要做好經營性物業貸款，銀行也需克服諸多新挑戰。比如以往銀行向開發商提供商業地產抵押貸款，主要是看中後者的併購退出前景，但近年以來，受多重因素影響，海外資本收購境內商業地產有所降溫。在這種情況下，如何全面正確評估開發商的還款能力，對銀行而言又是新的考驗。

記者獲悉，在《通知》出臺後，部分房地產開發商也考慮將部分優質商業地產項目申請經營性物業貸款。

“目前我們也在梳理一些有較高几率通過銀行信貸審覈的商業地產項目。”一位房地產企業資產運營部人士告訴記者。其中包括多個正計劃開展資產證券化或納入REITS產品收購範疇的項目。

他直言，企業之所以考慮將這些優質項目尋求經營性物業貸款，主要是看中貸款發放效率高於資產證券化操作，從而儘早拿到資金緩解自身債務風險。

銀行調整放貸策略

《通知》指出，商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％。與此同時，經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早於承貸物業產權證到期日至少5年。

在上述地方銀行信貸部人士卡萊，這意味着他們的商業地產貸款業務將發生較大的變化。

“以往，基於信貸風險控制的要求，我們的商業地產抵押貸款期限很少超過5年。”他告訴記者。這背後，是商業地產轉讓流程相對複雜且不確定性較高。若相關貸款出現違約，銀行與相關貸款房地產企業可能需要花費較長時間才能找到潛在買家，且收購價格談判磋商也要花費較長時間且存在較大的變數，導致銀行的“不良資產”處置難度較大。即便雙方最終敲定收購協議，銀行也可能需再等待相當長的時間，也能收回相關貸款本金。

爲了減輕壞賬覈銷與逾期貸款追償壓力，銀行乾脆選擇縮短較短的貸款期限以應對潛在風險。

他表示，在《通知》面世後，他們內部計劃向一些規範經營、發展前景良好的房地產開發企業發放期限超過5年的經營性物業貸款。具體而言，他們計劃將這類貸款分成兩部分，一是若經營性物業貸款用於償還房地產企業存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，這類貸款期限可能在5-7年，二是經營性物業貸款用於商業地產改建，相關貸款期限可能拉長至10年，但前提是開發商需找到知名商業地產運營商，共同推進商業地產改建與精細化經營。

這位地方銀行信貸部人士告訴記者，根據以往的商業地產信貸經驗，若商業地產改建成功並實現更高的人氣與租金收入，不但商業地產估值會有所上漲，令銀行感到信貸安全性更高，還能增強貸款企業的還款能力，貸款逾期的機率也相應走低。

記者發現，《通知》也明確提出，經營性物業貸款第一還款來源應爲承貸物業本身的經營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬戶，優先用於償還當期貸款本息。商業銀行要加強對承貸物業經營收支情況的監測，保障信貸資金安全。

在業內人士看來，這或令一線城市中心地段商業地產更容易獲得經營性物業貸款。畢竟，這類商業地產的租金收入相對穩健可觀，且經濟發展令這些地區商業地產升值潛力較高。

“但是，圍繞一線城市中心地段商業地產的估值，銀行與房地產開發企業可能會存在較大分歧。”上述房地產業內人士直言。目前銀行對這類商業地產的估值相對保守，反之房地產開發企業則根據最樂觀的租金等營收增長前景確定商業地產估值。這或令雙方在貸款金額、貸款利率、還款方式等方面面臨較多的博弈。

《通知》指出，商業銀行發放經營性物業貸款應以承貸物業作爲抵押品，結合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業評估價值。若借款人與承貸物業實際經營管理主體不一致，商業銀行可將承貸物業實際經營管理主體作爲共同借款人或連帶責任保證擔保人。

此外，商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。

開發商尋求“新融資”

記者還了解到，《通知》的面世，無形間給房地產開發企業更多元化的融資選擇。

上述房地產企業資產運營部人士告訴記者，原先他們計劃將多個租金收入相對穩健且升值潛力較高的商業地產項目，開展資產證券化或納入REITS產品操作，從而獲得可觀資金以償還銀行貸款與部分公開市場債券債務本息。

但是，上述資本運作的操作流程較長且存在較高的不確定性，令企業內部頗感擔心。

“此前，個別券商曾承諾我們旗下某個商業地產項目可以開展資產證券化實現項目退出，但目前這項操作基本不了了之。此外企業高層也擔心資產證券化或被REITS產品收購納入的操作流程較長，導致遠水難解近渴。”他指出。因此，在《通知》面世後，他們內部已開會討論將這些商業地產項目尋求經營性物業貸款的可行性與成功機率。

在他看來，儘管《通知》規定貸款金額上限不得超過承貸商業地產項目估值的70%，略低於資產證券化或REITS產品收購納入的金額。但目前企業最需要的，是儘快籌集資金解決短期債務貸款到期償付問題。

前述地方銀行信貸部人士告訴記者，此前多家房地產開發企業已表示願拿出已具備資產證券化操作性的優質商業地產項目換取經營性物業貸款，只要這筆貸款能儘快發放。

“此前，由於銀行內部擔心這筆貸款會被房地產企業用於償還其他債務，因此銀行遲遲不敢發放貸款。如今在《通知》面世後，銀行內部可能會在一季度選擇一兩個商業地產項目進行經營性物業貸款試點。”他指出。這背後，是銀行的信貸風控流程也隨之發生改變——即便這類貸款逾期，但只要相關商業地產項目符合納入REITS或資產證券化操作的要求（能創造較好的項目退出空間），銀行也願意在風險可控情況下提供信貸支持。

爲此，他所在的銀行已與部分券商開展溝通，先評估這些商業地產項目的未來資產證券化操作可行性與項目併購退出前景，作爲他們發放經營性物業貸款的新依據。