“金融16條”和經營性物業貸款政策延期 支持房企融資、保交樓

9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行行長潘功勝表示，將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底，“原來這兩份文件是今年底到期，我們和金融監管總局一起，把這兩份文件延長到2026年底。”

經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策延期意味着什麼？對房地產行業來說有哪些影響？

同策研究院研究總監宋紅衛指出：“對兩項政策做出一個延期的動作，源於政策還有存在的必要性。其中，‘金融16條’從整個行業紓困出發，全方位爲房企擴大融資渠道。經營性物業貸款則進一步支持企業融資。目前，兩項政策已到臨近的期限，但整個行業仍在保交樓，包括企業整體經營情況、現金流、償債壓力等方面還面臨較大壓力。”

經營性物業貸有力支持房企融資

2024年1月，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，細化了經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，有利於規範商業銀行展業。通知要求各商業銀行要認真學習領會經營性物業貸款新規精神，用好用足政策空間，幫助優質房企盤活存量資產，促進金融與房地產良性循環，推動構建房地產發展新模式。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進解讀稱：“經營性物業貸款政策是2024年初出臺的政策，是對商業地產開發商落實的貸款業務，有助於相關商業地產企業在商業地產經營中確保資金的安全和穩健，也有助於促進商業地產項目的有序經營。”

今年以來，經營性物業貸有力地支持了民營房企的融資。4月10日，人民銀行上海總部、國家金融監督管理總局上海監管局組織召開上海經營性物業貸款集中籤約會議，有8家滬上主要商業銀行以及龍湖集團、張江集團、南豐集團、大華集團等12家房地產企業參會，簽約貸款金額146億元。

經營性物業貸對於此前佈局商業地產的民營房企可謂是“甘霖”。以龍湖集團爲例，今年上半年，龍湖經營性物業貸款淨增219億元，同時，龍湖正在用經營性物業貸款置換其他類型債券，將債務成本降低，拉長接待年限。

再以新城控股爲例，該公司在今年一季度實現融資的30多億元中，有2/3來自於經營性物業貸。新城發展管理層也在上半年的業績會上表示，今年到期的公開債務用經營性物業貸覆蓋，甚至是覆蓋基礎上再多貸一點用於集團各方面資金的調劑。

房企存量融資將能進一步展期

而“金融16條”則爲2022年11月央行與銀保監會聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》的簡稱。“金融16條”涵蓋支持房企融資、做好“保交樓”金融服務、做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、加大住房租賃金融支持力度等六大方面。

嚴躍進指出：“‘金融16條’開啓了全方位金融支持房地產的政策，直擊房企債務違約和購房成本過高的問題，由此也開啓了全方位的房貸寬鬆週期，有利於促進房地產市場的健康發展。”

“金融16條”政策執行至今將近兩年。兩年間，房企融資面獲得改善，出險房企（指面臨經營風險或財務困境的房企）債務重組不斷有成功案例，“保交樓”任務完成步伐加快，政策取得了積極的效果。

從國家統計局公佈的數據來看，今年1-8月，房地產開發企業到位資金約6.99萬億元，同比下降20.2%，全國房企到位資金額已經連續5個月出現跌幅收窄的態勢。

同時，在保交樓專項專項借款和配套融資的支持下，國家金融監督管理總局和住建部同時建立了城市房地產投資協調機制，截至目前，商業銀行已審批白名單項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億，支持400餘萬套住房如期交付。

在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，“金融16條”有關政策適用期限延期到2026年底，表明金融機構對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，將能進一步展期。2024年1-8月，TOP100房企銷售總額同比下降38.5%，房地產開發企業到位資金同比下降20.2%，房地產行業債券融資總額同比下降29.7%。“在房企銷售、融資仍然明顯下降的情況下，房企已有的開發貸及信託貸款能夠展期，將能有效緩解房企償債壓力。”

嚴躍進進一步表示：“這兩項政策延期會同今日央行宣佈的下調存款準備金率、下調存量房貸利率、降低二套首付比、保障性住房再貸款、支持房企收購存量土地等，一起全方位促進房地產市場的健康發展。”

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐