今年超30省市推進現房銷售，“期房”時代即將過去？

現房銷售的時代正在加速到來。

今年以來，多地出臺現房銷售相關文件。據克而瑞不完全統計，2024年全國至少30個省市發佈推進現房銷售試點相關文件，不少城市明確表態，將向現房銷售逐步過渡。

一線銷售市場中，現房銷售的佔比也在明顯提升。2024年1～8月，全國商品住宅現房銷售面積1.34億平方米，佔總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點。

隨着現房銷售佔比逐漸走高，期房時代會成爲“過去式”嗎？業內認爲，房地產新模式的構建需要時間，未來現房銷售應穩步推進，不過並非短時間全面鋪開，各種配套支持政策仍需出臺，土地端、金融端政策需同步跟進，維持行業穩定發展。

今年超30省市推進現房銷售

又一地發文支持商品房現房銷售。

10月24日，銀川市九部門聯合印發《銀川市關於進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，從嚴控增量、優化存量等方面，對房地產市場“止跌回穩”給予了政策指引。

在嚴控增量方面，《措施》提出，要減少土地供應，按照“以需定供”原則調整土地供應，商品住宅去化週期超過36個月的縣（市）區，暫停新增住宅用地出讓，去化週期在18（不含）～36個月之間的，盤活多少供應多少。

與此同時，加大現房銷售配套政策支持，明確新出讓土地項目按照不少於30%建築面積實行現房銷售，鼓勵在建項目未售樓棟實行現房銷售，延長房屋供應時序。

新出讓土地項目，按不少於30%建築面積實行現房銷售，該政策引發市場關注。

不僅是銀川，近年來多地發佈相關政策，曾經較爲“小衆”的現房銷售存在感越來越高。

據克而瑞不完全統計，2024年以來，全國至少30個省市發佈推進現房銷售試點相關文件，廣東省深圳市、河南省鄭州市等首次推出現房銷售地塊，湖南省邵陽市、遼寧省營口市、湖南省湘潭市、青海省海東市等4城，更是明確表態將向現房銷售過渡。

比如，9月30日，河南省多部門印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，提出全面取消限購等20條措施。同時提到，將在鄭州、開封、濟源示範區加快推進現房銷售試點工作，鼓勵其他地市拿出優質地塊，探索現房銷售。

遼寧營口更爲徹底，該地9月30日發佈公告稱，爲防範化解房地產市場風險，推動房地產項目“去庫存”“去爛尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，計劃從2025年起對新掛牌土地及已供地未辦施工許可項目，全部實行現房銷售。

一線城市方面，北京在土地競拍中，部分地塊開始要求部分或全部現房銷售；深圳土拍市場也開始出現“競現房銷售面積”條件、甚至全部現房銷售地塊。

今年10月8日，深鐵以66.65億元的總價競得機場東A219-0080居住用地，樓板價爲每平方米2.3萬元，該地塊是今年深圳市場推出的第三塊宅地，也是第三宗全現房銷售地塊，採取全現房銷售策略，實現“交房即拿證”“即見即所得”。

爲推進現房銷售試點，各地也在出臺配套支持政策，比如現房銷售項目融資支持、緩繳土地出讓金，簡化審批手續、規費稅費減免、允許規劃調整、支持帶押過戶等；需求端以公積金政策傾斜爲主，鼓勵購房者選購現房產品，提高公積金貸款額度。

業內：全面推行現房仍需一些條件

多重因素影響下，當下全國的銷售市場中，現房佔比正逐漸提高。

根據國家統計局數據，近10年來，我國商品住宅現房銷售比例先降後升，2015年～2021年，現房銷售佔比由23%逐步回落至10%；2022年開始，由於交付爛尾事件頻出，購房者對現房偏好增加，疊加市場轉冷不少項目從預售賣到現售，現房銷售佔比開始觸底反彈。

數據顯示，2024年1～8月，全國商品住宅現房銷售面積達到1.34億平方米，佔總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點。

“目前絕大多數的現房銷售試點項目還在建設施工階段，鑑於從拿地到竣工通常需要2至3年的時間週期，到2026年左右，將迎來現房試點項目的集中入市高峰期。”克而瑞表示，屆時，現房銷售在市場中的佔比預計將進一步增加。

值得注意的是，數據顯示，近10年來，現房銷售的價格整體低於期房價格，且從2022年以來兩者價差逐漸拉大。克而瑞數據顯示，2024前8月商品住宅期房的銷售均價爲10984元/平方米，而現房銷售則比期房低了23%，爲8463元/平方米。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱表示，從現房銷售價格可以看出一個問題，當前一些現房房源是由期房時期滯銷的房源和尾盤轉爲現房降價銷售，並非開發商主動選擇現房形式銷售，這是推動現房銷售佔比走高的重要原因。

近年來，關於商品房預售制度“廢存”之爭一直沒有停歇。自1994年11月《城市房地產管理法》頒佈以來，預售制在我國實施已長達30年。

過往行業擴張期，預售制度下房企能加大經營槓桿，加快資金週轉，擴大銷售規模；對於地方政府而言，預售制度能加快開發週轉效率，房企拿地積極性高，支撐地方財政收入。

但預售制背後的弊端也在顯現。西南證券表示，預售模式帶來的高負債經營，爲房企交付問題埋下隱患，同時存在挪用預售資金的弊端。部分開發商預售回籠資金後並非投入施工完成交付，而是開始新一輪拿地-新開工-預售流程，不斷增加交付壓力。

當下，從中央到地方都在提倡推進現房銷售，不過行業要實現整體轉向仍需要時間。

此前，在8月份國新辦新聞發佈會上，住房城鄉建設部副部長董建國表示，已有的房地產發展模式，是經過長期發展逐步形成的，所以新模式的構建需要一個過程。

房地產新模式的構建重點之一便包括：有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。

西南證券表示，現房銷售應穩步推進，逐步提高現房比例，不過並非短時間內全面鋪開，全面推行現售仍需要一些條件：對房企而言，需要相關融資政策支持，房企開發資金來源中定金及預收款佔比超30%，需融資支持以彌補資金缺口。此外，當前銷售市場未完全恢復，現房銷售將對短期新房供應帶來衝擊；對地方政府而言，需減少財政收入中土地出讓金佔比。

該機構表示，現房銷售可由熱點城市、熱點項目先行試點，並從中發現問題、總結經驗、不斷優化後逐步擴大實施，土地端、金融端政策也需同步跟進，維持行業穩定發展。