江西崇仁縣：加大收購商品房去庫存，收購價格以成本價上浮3%作爲上限

根據崇仁發佈10月12日消息，江西省崇仁縣住房保障中心起草了《關於進一步促進我縣中心城區房地產市場平穩健康發展的若干政策措施（徵求意見稿）》，在2024年10月27日前向社會公開徵求意見。

根據徵求意見稿，崇仁縣擬在2024年7月1日至2025年6月30日期間，購買縣中心城區範圍內新建和在建在售商品住房(建築面積不低於50平米)的購房人，在2028年12月31日之前繳清契稅的，可獲得縣財政給予1萬元/套的購房優惠。鼓勵房地產企業開展住房團購活動，團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。

強化人才購房政策支持。根據《關於全面實施“英才計劃”打造新時代理學名城人才高地的意見》（崇發[2022]7號）文件精神，按照《崇仁縣人才分類認定目錄（2022版）》《崇仁縣人才待遇15條》相關規定，對由縣委人才工作領導小組認定爲我縣剛性引進的A、B、C、D、E類“五類”人才，在崇仁縣首次購買自住住房的，由受益財政分別給予80萬元、50萬元、20萬元、15萬元、5萬元的購房補貼，具體以縣委人才發展服務中心制定的操作細則爲準。購房補貼分3年平均發放，每年年底發放一次，兌現相應購房補貼。

落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售本縣自有住房並在現住房出售後1年內，在崇仁縣重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。

優化個人住房公積金貸款政策。住房公積金個人貸款最高貸款額度從70萬元/戶調整至80萬元/戶；支持按政策規定的住房公積金首付比例提取住房公積金支付購房首付款後，仍可申請辦理住房公積金個人住房貸款，實現“既提又貸”。進一步推進靈活就業人羣參加住房公積金制度，擴大制度惠及範圍。

加大收購商品房去庫存。堅持“以需定購”，用足用好國家保障性住房再貸款政策，選擇符合條件的國有企業市場化收購已建成存量商品房用作保障性住房，所收購商品房要適合轉作保障性住房，戶型、面積應符合保障性住房管理辦法要求，按照《崇仁縣統購社會房源領導小組關於統購社會房源公告》文件，收購價格以統購實施主體，根據2家房地產估價機構出具的正式成本估價報告，報項目服務中心複覈後取平均數作爲項目成本價，成本價上浮3%作爲上限；轄區內機關、醫院、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、幹部職工宿舍、週轉房、人才房等，確有必要的，經審批後可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。

以下爲政策全文：

關於進一步促進我縣中心城區房地產市場平穩健康發展的若干措施（徵求意見稿）

爲深入學習貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中全會精神，認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署和省委、省政府及市委、市政府工作要求及縣委、縣政府統一安排，適應房地產市場供求關係新形勢，進一步推動我縣中心城區房地產市場平穩健康發展，結合我縣實際，制定如下措施：

一、有序去化庫存，積極落實剛性住房需求力度

(一)推行購房優惠政策。在2024年7月1日至2025年6月30日期間，購買縣中心城區範圍內新建和在建在售商品住房(建築面積不低於50平米)的購房人，在2028年12月31日之前繳清契稅的，可獲得縣財政給予1萬元/套的購房優惠。鼓勵房地產企業開展住房團購活動，團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。(責任單位：縣住房保障中心、縣財政局)

(二)強化人才購房政策支持。根據《關於全面實施“英才計劃”打造新時代理學名城人才高地的意見》（崇發[2022]7號）文件精神，按照《崇仁縣人才分類認定目錄（2022版）》《崇仁縣人才待遇15條》相關規定，對由縣委人才工作領導小組認定爲我縣剛性引進的A、B、C、D、E類“五類”人才，在我縣首次購買自住住房的，由受益財政分別給予80萬元、50萬元、20萬元、15萬元、5萬元的購房補貼，具體以縣委人才發展服務中心制定的操作細則爲準。購房補貼分3年平均發放，每年年底發放一次，兌現相應購房補貼。(責任單位：縣委人才發展服務中心、縣財政局、縣住房保障中心)

(三)落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售本縣自有住房並在現住房出售後1年內，在我縣重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。(責任單位：縣稅務局、縣財政局、縣住房保障中心)

(四)優化個人住房公積金貸款政策。住房公積金個人貸款最高貸款額度從70萬/戶調整至80萬/戶；支持按政策規定的住房公積金首付比例提取住房公積金支付購房首付款後，仍可申請辦理住房公積金個人住房貸款，實現“既提又貸”。進一步推進靈活就業人羣參加住房公積金制度，擴大制度惠及範圍。(責任單位：縣住房公積金管理中心)

(五)優化個人住房貸款中住房套數認定標準。住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數，僅以擬購房在縣不動產登記機構查詢的居民家庭在當地已購商品住房總套數爲覈算依據，農村宅基地自建房不計入住房套數。若購房人在擬購住房所在縣城有住房，能提供房屋租賃登記備案證明或房源信息編碼並已掛牌出售證明的，可按覈減後名下住房套數發放個人商業性住房貸款。(責任單位：縣自然資源局、國家金融監管總局崇仁監管支局、縣住房保障中心、縣住房公積金管理中心)

(六)優化商業性個人住房貸款服務。取消我縣首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限，各銀行業金融機構應結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平；對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲25%。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。(責任單位：國家金融監管總局崇仁監管支局、縣自然資源局、縣住房保障中心）

(七)加快城市更新和棚戶區改造。加快推進棚戶區改造工作，有序推進城市更新、棚戶區改造，在涉及房屋徵收工作中，結合當地實際，在被徵收人自願原則下實施“房票”安置、產權置換等方式進行棚改安置，合理將“保交房”樓盤中的未售商品房納入棚改攻堅安置房房源之中。(責任單位：縣住房保障中心、縣財政局)

(八)加大收購商品房去庫存。堅持“以需定購”，用足用好國家保障性住房再貸款政策，選擇符合條件的國有企業市場化收購已建成存量商品房用作保障性住房，所收購商品房要適合轉作保障性住房，戶型、面積應符合保障性住房管理辦法要求，按照《崇仁縣統購社會房源領導小組關於統購社會房源公告》文件，收購價格以統購實施主體，根據2家房地產估價機構出具的正式成本估價報告，報項目服務中心複覈後取平均數作爲項目成本價，成本價上浮3%作爲上限；轄區內機關、醫院、國有企業等各類機關企事業單位，原則上不再新開工建設辦公用房、幹部職工宿舍、週轉房、人才房等，確有必要的，經審批後可按規定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集。(責任單位：縣住房保障中心、縣城發集團、縣財政局、縣自然資源局、縣教體局、縣衛健委、縣機關事務管理中心)

(九)支持商業庫存去化。合理調整土地供應結構，在符合相關規劃的前提下，支持在控制性詳細規劃中適當調減商業、商務用地比例或將商住混合用地調整爲居住用地；鼓勵和引導土地使用權人改變存量商業用地用途，用於教育、養老、文化、體育等產業項目和租賃住房建設，促進房地產用地結構優化調整。(責任單位：縣自然資源局、縣住建局、縣住房保障中心、縣財政局)

（十)優化調整學位準入政策。在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房一年內的，支持購房人憑“不動產產權情況表”或“經網籤備案的新建商品住房買賣合同及購房發票”和適齡兒童、少年戶口簿向新購商品住房所在學區的義務教育階段學校申請入學，具體由我縣教體部門根據學位情況制定實施細則。(責任單位：縣教體局、縣住房保障中心、縣公安局)

(十一)推動居民住房“以舊換新”。支持房企和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房企直接購買，也可委託房企或房地產經紀機構代銷，代銷完成後購買約定新房；支持國有平臺公司開展“以舊換新”試點工作，制定收購計劃、收購房源條件、換房程序等，居民獲得資金後用於購買其開發的定向新房。(責任單位：縣住房保障中心、縣城發集團、縣財政局)

二、穩步調整結構，大力優化改善性住房供給保障

(十二)積極發展高品質住房項目。支持對尚未開發建設、擬申請商品住宅品質提升項目，在符合國土空間規劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，對所涉及的詳細規劃進行修改調整，合理降低開發強度上限，適應高品質住宅項目的中低開發強度、高品質開發建設需求。其戶內空中花園、開敞公共休閒共享平臺按水平投影面積計算建築面積，但不計入容積率和產權面積；在覈算配套公共服務設施配建規模時，架空走廊、空中連廊、景觀亭廊、戶內空中花園、開敞式公共休閒共享平臺等建築面積不列入計算基數。(責任單位：縣自然資源局、縣住建局、縣住房保障中心、縣城管局)

(十三)允許合理調整存量房地產項目用地規劃條件。自文件公佈之日起至2027年12月31日，對存量房地產項目用地，爲提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化、確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關係基礎上，按程序依託國土空間規劃“一張圖”予以調整。如涉及修改詳細規劃的，應按法定程序進行。規劃條件依法調整後，應簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。(責任單位：縣自然資源局)

(十四)優化容積率計算規則和優化陽臺進深、建築層高約束條件。通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作爲公共空間供業主免費使用的建築，建築面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建築面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建築面積和容積率；超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建築面積和容積率。

在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深由不應大於1.8米調整爲不應大於2.4米，次陽臺進深由不應大於 1.2米調整爲不應大於1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建築面積並計入容積率，超出規定部分按全面積計算建築面積並計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過戶型面積的15%，超出部分按全面積計算建築面積並計入容積率。普通住宅建築標準層層高由不宜大於3.2米調整爲不宜大於3.6米；當層高大於3.6米時，按該層水平投影面積的倍數(建築層高的1/3倍)計算建築面積和容積率。已批未開工建設的項目，允許按此規定對原設計方案進行調整。(責任單位：縣自然資源局)

(十五)支持調整住房套型結構和停車設施配建標準。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建築密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建築風格並滿足公建配套的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。各地在滿足小區居民當下以及將來停車需求前提下，自主調整住宅項目停車設施配建標準，避免出現車位供需失衡。(責任單位：縣自然資源局)

三、全力穩定市場，妥善處置化解房地產風險問題

(十六)優化商品房按揭貸款保證金服務。有序釋放存量商品房按揭貸款保證金支持項目建設。自文件公佈之日起，對全縣所有房地產項目，暫不收取住房按揭貸款保證金；對全縣所有已建或在建的房地產項目住房按揭貸款保證金，已收取的均退付至1%；對已辦理房屋初始登記的項目，按揭貸款保證金全部退還，資金退付至住房保障中心指定或認可的監管賬戶。(責任單位：縣住房保障中心、國家金融監管總局崇仁監管支局、縣住房公積金管理中心)

(十七)支持穩妥處置閒置存量土地。對房地產企業有能力繼續開發的閒置存量土地，支持企業根據市場需求調整完善規劃條件和設計要求；對房地產企業無能力繼續開發的閒置存量土地，支持通過二級市場轉讓給有能力開發的企業，充分發揮二級市場的要素配置效能：自本文件印發之日至2027年12月31日，落實國家有關部門關於妥善處置閒置存量土地的政策規定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，由縣人民政府建立處置閒置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備後妥善處置。在不增加政府隱性債務的前提下，支持通過依法依規收回、收購等方式穩妥處置已出讓閒置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤作爲土地價格收購的高限。市場評估價格或企業實際支付的原地價款、利息及經審計確認的直接投入之和低於高限的，從低確定土地收購價格。(責任單位：縣自然資源局、縣財政局)

(十八)支持房地產用地轉讓盤活利用。自本文件印發之日至2027年12月31日，對於因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經縣人民政府批准，可按規定分割宗地，對於企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議後，先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件後再辦理轉讓手續。推動房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。支持房地產項目分期開發建設細化有關分期辦理《建設工程規劃許可證》等審批手續、分期進行規劃覈實等措施。(責任單位：縣自然資源局)

四、聚焦惠及民生，着力促進和優化提升政務服務

(十九)放寬購房落戶政策。個人購買存量和新建和在建在售商品住房，因開發企業原因未能按購房合同約定時間交房的，憑網籤備案的商品房買賣合同、銷售發票，可直接辦理本人及其直系親屬在所購房屋所屬轄區落戶。(責任單位：縣公安局、縣住房保障中心)

(二十)延長購房補貼申報時間。對2022年4月1日至2022年10月31日和2022年11月1日至2023年2月28日期間的階段性購房補貼及契稅補貼，申請補貼的繳清契稅時間延長到2025年12月31日止；2023年3月1日至2023年6月30日和2023年7月1日至2024年2月29日期間的階段性購房補貼及契稅補貼，申請補貼的繳清契稅時間延長到2027年12月31日止。(責任單位：縣住房保障中心、縣財政局)

以上政策與我縣此前出臺的政策不一致的，以本政策爲準。如遇國家和上級政策調整，按新政策執行。

本文件自公佈之日起施行。