回答一些樓市敏感話題
嗨，大家好
又是我，盧俊啊
這個開頭就意味着，最近我又好忙啊，這人生感覺怎麼就沒有不忙的時候
但是生命不息，創作不止啊
最近倒是忙裡抽空，和一些朋友聊了聊天，關於樓市後市的判斷啊
那我們抓緊時間，趕緊開始吧
各位，關於樓市後市
大家到底看透了沒有
哪裡是底，什麼時候可以起，信心從哪裡來，怎麼樣算反彈，這一輪是終端還是剛剛開始
當這些問題問到各位面前的時候，大家是不是有一些判斷
今天不是想和大家說一些特別宏大的命題，也不是想和大家說些別人說過的觀點，當然後面的這些論點也不是有非常充足的論據
但是希望在這個混沌的樓市時代，給到一些方向
如果你認可，或許也可以值得爲此做點調整
01
很多人都說現在的樓市調控和以前不太一樣
但是到底什麼不一樣
這是最需要回答的一個問題
很多人都覺得經濟需要樓市，城市發展需要樓市，爲什麼關於樓市遲遲不肯放開
包括關於很多暴雷的房企明明牽扯行業上下游，爲什麼總是沒有一攬子政策去解救開發商
一個很重要的原因就是階段不同
階段不同
或許也就決定了舉措的不同
什麼是樓市本身，放在最頂層視角來看，這個行業因爲龐大
對外帶動經濟但是對內積蓄風險的過程
過去爲什麼可以放開樓市，或者說過去爲什麼管控樓市一陣子大家一定會等來解綁
一個很明顯的理由就是，那時候的行業風險不大，所以可以讓泡沫適度增加
以此換來經濟發展和城市構建
但是現在這三個因素都已經過了階段
城市發展過了城鎮化階段，經濟在各個城市尋找轉型
以及樓市確實積蓄了不少風險，不論是末端的房產還是終端的企業都是如此
所以關於樓市一個主核心邏輯就是：去速度
行業整體的速度要放下來，只有速度慢下來，風險纔可控，以及問題纔有可能被解決
這也是爲什麼我們看到開發商如今融資這麼難
以及看到這麼多利好、信號但遲遲不見徹底性扭轉
一個很重要的特性就是所有的政策是用於緩解風險，而不是加快企業週轉
這就是本質區別
當然今天這篇文章不是來分析行業的，那麼對於普通個體來說，需要感受到一個現實
就是關於房產流通本身速度會降下來
讓房產本身速度降下來的方式是什麼，其中一個重要表現就是：信息不對稱
關於房產本身的數據會變得越來越不對稱
這點我想很多人都已經感受到了，關於二手房成交價格越來越難查到，關於樓市的數據大家能看到查到的平臺也幾乎沒有
不透明的表現，就是讓大家對於預期儘可能地降低以及拉長整個決策週期
讓行業速度變慢，從某種程度上來說也是消化風險的方式
所以二手房賽道現在最需要培養的技能是什麼：就是增加自己的判斷，以及增加自己的信息來源
二手房市場現在可以說是最沒有機會也是最有機會的行當
就是因爲整體利差空間不存在決定了行業沒有機會，但是信息不透明決定了強勢個體有了充足的機會
大概是這麼一個邏輯
那最大的透明會給到哪裡
毫無疑問就是一手房
現在大家看一手房是不是看得一清二楚
從拿地開始未來的售價都知道，什麼時候拍地什麼時候拿到預售證，以及造什麼產品
關於一手房的信息，恨不得都已經列好一個清單廣告而告知了
換句話來說，一手房是當下行業內可以給到速度和流動的賽道，道理當然也是比較簡單，因爲一手房不存在價格風險
02
第二件事大家需要明白
就是很多時候房地產調控，他的目的不一定是調控房地產
希望大家能夠認真理解這句話
樓市的特殊就是息息相關和牽扯的因素衆多
如今各項政策的制定，背後權衡的因素除了樓市本身，還有關戶籍、城市引導、產業趨勢以及社會公平等相關問題
行業越大的城市，越會有這些問題
這也是大家都在呼籲一線樓市調控但是遲遲沒有的原因
一線城市的每一步調控都需要非常慎重，而從歷史經驗判斷，每一次的政策頒佈外界幾乎是不可能提前預知的
所以呼聲越高的時候，反而不會是一線城市出臺重磅的樓市政策
也希望大家可以看到這個預期
另外更加重要的一點，各位覺得每一次調控的目的是希望大家引起對樓市的重視嗎
其實不是
只要拉長時間來看大家就會發現，每一次的調控最核心的目的，是希望大家能夠忽視房地產
爲什麼土地階段就讓你知道未來賣多少錢
爲什麼要積分模式入圍，入圍後搖號
二手房要到覈驗價然後才能夠展示，不然就不能展示
所有的一切變得明牌之後，觀望人羣對於樓市的關注度也就會降低
只有關注的人數降下來纔有可能出臺各種政策
所以很多時候我們也要試着理解，政策的制定也有一個重要訴求，就是去情緒
什麼是去情緒政策
就是一個政策頒佈你一下子看不出來到底市場會有什麼反應
比如上海針對外來年輕人降低買房社保年限的要求，但是這個政策僅限在臨港
這個政策你會覺得利好樓市嗎
好像還是要咀嚼消化一下才會有判斷
不太能一下反應過來政策會如何
這就是所謂的去情緒化政策
所以對於未來一線城市大家期待的一刀切政策，我個人覺得是不會出臺的，各種利好和放鬆政策也會捆綁上各種前置條件
這些前置條件的本身就是降低市場情緒性圍觀
越多的圍觀就會造成一些不可控的因素
所以與其大家關注樓市本身，不如多去關注下那些前置條件
比如政策支持的五大新城、政策支持的落戶條件，政策支持的產業轉型
關注這些維度，那麼你纔有可能成爲利好政策的受益者
03
所以以上是基本面，那對於一個普通個體而言可以做的是什麼
首先最需要做的就是控制安全邊界
當下買房的風險控制也上升到比較高的位置，如今購買的房產，需要擁有自己相對熟悉的邊界
熟悉地段、熟悉企業、熟悉變現模式
這三種必須要具備其一纔可以購買，這樣房產纔有足夠的安全感
熟悉的地段就是買自己看得懂的地方
不再過多地追逐熱點
因爲熱點會透支，要相信自己熟悉看過且能把控的地段，老城勝過新城，時間勝過預期，這一點特別需要記住
當然以上這些還過於抽象，我有一個壓箱底的技巧，就是去咀嚼房東或者開發商關於地段的描述
到底是在強調稀缺還是強調唯一
如果他一直反覆地和你說這裡很稀缺，就說明他很心虛，但是如果能夠描述出一些唯一的特質，那麼這個地段纔是真稀缺
越強勢的地段描述也就越簡單，你應該不太會在湯臣一品的簡介裡看到關於軌交配套或者規劃的描述
本質上就是這個道理
關於熟悉的企業，本質上就是要看到哪些企業是強壯哪些企業是虛胖
虛胖的企業會做一些不着邊際的事情
強壯的企業會想盡辦法對客戶好對老業主好，這種細枝末節值得大家去回味
而最後關於變現模式
如今房產的持有周期會越來越長，所以對於個體而言必須要知道未來持有空間的運營模式，租金爲主還是資產增值爲主
如果沒有，那麼這一次購買必須要能完成家庭生活的改善
這一點從購買的那一刻就要有充足的判斷
04
說這麼多是想表達什麼
回到一個老話：求人不如求己
其實是這樣的，對於樓市而言
所有人都在期待政策，大家都在盼望救市，本質上其實是對自己資產的不夠自信
或者說確實不太知道自己的房子有沒有好過行情
但是必須要明白一個預期，就是買房容易賣房難的時代來了，對於開發商來說如此，對於房東來說也是如此
如果有了這個預期，各位要做的就不是猜大盤什麼時候來，而是猜如何跑得比別人快
跑得比別人快，不僅意味着你的資產不死，更能拿到最大的那塊利潤
差不多這些了，最後一個建議，希望大家少買房，買好房
聽上去有點雞湯，但也真的很真心了
差不多這樣吧，我去趕飛機了，大家早安
以上爲正文，來自真叫盧俊