杭州土拍溢價率又創新高，賣地新規大幅提升得房率

12月19日，杭州舉行了2024年第20批次住宅用地出讓，共出讓兩宗宅地，總建築面積9.18萬平方米，總起價15.52億元，成交後共計攬金約25.92億元。

具體來看，兩宗宅地分別是蕭山區北幹東單元和臨平區喬司新城單元地塊，兩地塊都吸引到了近10家房企爭奪，而且民營房企佔了一大半，開發商活躍度提升明顯。

最終，蕭山區北幹東單元地塊被“中天海威聯合體”以17.99億元摘得，溢價率高達76.5%；臨平區喬司新城地塊由浙江英冠以7.92億元競得，溢價率達到48.83%。

值得一提的是，本次土拍中出現的76.5%的溢價率，不僅創2024年杭州土拍溢價率紀錄，也是自2018年以來的新高。

中指研究院華東大區常務副總高院生對第一財經表示，這宗溢價率創新紀錄的地塊位於蕭山區政府板塊，生活配套資源成熟，市場接受度高，板塊內已售罄項目“攬晴軒”（套均總價約1300萬至2100萬）的銷售情況較好，此外，該板塊基本處於斷供狀態，競品較少，本次土拍地塊未來可做高低配產品提升溢價，甚至可以做排屋產品。

就在一週前，杭州樓市重磅利好落地，杭州規資局官網發佈《杭州市規劃和自然資源局印發關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，其中稱，從2024年12月13日起成交的出讓項目、取得劃撥決定書的劃撥項目以及新立項的改建和擴建項目可以享受新規，按照新規的計算規則，新成交地塊的封閉式陽臺將按一半面積計算；在項目用地範圍內配建且建成後移交電力部門的變配電房、開閉所，不納入容積率計算；獨立於建築之外的，出室外地面的樓梯及電梯井，不納入容積率計算；利用城市公共空間並向公衆開放的公共連廊，不納入容積率計算。

杭州計容新規意味着未來杭州新建住宅小區的得房率將大大提高，開發商拿地後的產品貨值以及利潤空間也將有所提升。

高院生認爲，本次土拍競爭較爲火熱，意味着開發商在杭州的拿地信心進一步增加，原因大致有三點：首先，本次土拍的兩宗宅地地段較好，建築面積較小，開發風險可控；其次，開發商年尾補倉積極，都在爲明年的銷售推盤做打算；最後，本次土拍是杭州計容新規發佈後的首次土拍，土地價值有了明顯提升，新政後，產品可售面積有一定增加，開發商的積極性自然提升不少。