國通信託頻繁踩雷房地產：超20個項目展期

鋒靂 王文華

房地產行業陷入低谷之後，作爲曾經向房企資金輸血的重要渠道，信託公司難以獨善其身，不斷爆出信託產品違約消息，國通信託就是其中之一。

近日，有投資者爆料稱，國通信託三款投向地產的信託產品逾期，累計融資規模26億元。

投資人表示，今年5月份，國通信託已有超過20支信託項目出現逾期。

三項目累計融資規模26億元

國通信託成立於2010年，控股股東爲武漢金控，總部設在武漢，在北上廣深等16個大中城市設立團隊，業務範圍覆蓋全國20多個省市自治區。主要從事資金信託、動產信託、不動產信託、有價證券信託等業務。

截至2021年底，國通信託資產共計1807億元，其中分佈在房地產的資產有350億元，佔比19.38%。

據投資人提供的資料顯示，前述三隻違約的信託產品分別爲“國通信託東興603號福建國泰二期特定資產收益權投資集合資金信託計劃”、“國通信託東興883號西安上林西苑C3二期項目特定資產收益權集合資金信託計劃”、“信聚合錦51號集合資金信託計劃”。上述信託產品底層資產情況如下：

東興603號：預期總規模10億元，資金用於福建五環實業有限公司所負責開發的永泰項目中的地塊三、地塊七-三項目的開發建設。

東興883號：總規模6.7億元，資金用於陽光城集團陝西實業有限公司持有的“陽光城上林西苑C3（二期）項目”的開發建設。

信聚合錦51號：總規模9.55億元，資金用於青島融創遊艇產業投資有限公司持有的“青島萬達遊艇產業園C-2-2地塊住宅項目”的開發建設。

蹊蹺的銷售回款

據投資人介紹，東興883號信託計劃，成立於2021年3月-5月，分9期向陽光城陝西實業有限公司支付6.19萬元，其所購買的產品於今年10月到期。但自今年2季度以來，國通信託停止支付利息。

早前，曾有投資人向湖北銀保監局舉報國通信託東興883號信託計劃存在售前刻意隱瞞項目錯位抵押事實，虛設標的項目，虛列還款來源等。投資人表示，2022年1月18日，信託經理表示項目住宅部分已全部去化，“標的項目主要住宅部分已全部銷售完，爲什麼信託項目幾乎沒有收到任何收益？作爲第一還款來源的銷售收入去了哪裡？”。

投資人認爲，標的項目只是一個殼，信託的主要還款來源不是標的項目的銷售回款，銷售回款幾乎被融資人陽光城挪用。

湖北銀保監局在今年9月15日回覆稱，截至2022年6月末，標的項目住宅部分已全部去化，但底商和車位尚未銷售，累計銷售比例爲94.75%，證據不足以認定投資人反映的情況。

10月27日，國通信託在月度溝通會上對投資人表示，上林西苑項目住宅已去化完成，銷售回款資金根據當地的銷售資金監管要求，全部留存在政府監管賬戶無法自由支取，只能用於申請支付項目工程款。據悉，留存在政府監管賬戶的資金爲1.2億元左右。

信託計劃的投資指南顯示，東興883號的第一還款來源是陽光城上林西苑C3（二期）剩餘貨值的銷售收入。按照精裝住宅均價1.9萬元/平米，商業3.5萬元/平米售價估算，可產生10.59億元銷售收入，剩餘貨值10.2億元，可近兩倍覆蓋融資本息金額。

第二還款來源是陽光城的資金調配；第三還款來源爲抵押物處置變現，抵押物位於西安西鹹新區灃東新城中心區域，目前該地塊尚未開發。

上林西苑C3（二期）開發的項目名爲“薔薇溪谷”。11月15日，該樓盤銷售人員表示，住宅銷售均價約1.65萬元-1.7萬元/平米，商業均價爲2.5萬/平米，住宅項目僅剩幾十套房子在售，商業部分已經售罄，部分車庫仍在出售。

國通信託在東興883號的盡調報告中表示，“即便項目銷售均價和去化面積降至75%和80%時，現金流仍能基本覆蓋信託計劃的本金，項目抗風險能力較強，還款能力有保障”。

截至2020年12月，上林西苑C3項目未售高層面積39433平米，商業2375平米，車庫636個，已售未回款0.73億元，累計剩餘貨值10.2億元。

按照薔薇溪谷的目前售價推算，該項目高層項目回款預計6.6億元，商業部分回款0.59億元，不含車庫和此前已售未回款部分，僅高層和商業部分銷售回款已達7.2億元左右，現金流依然能夠覆蓋信託計劃的本金，爲何東興883號仍然逾期？

超20只信託產品展期

國通信託在房地產踩的雷不止上述三家。近日，據媒體報道，國通信託另外兩個產品“東興909號”及“東興653號”出現無法正常兌付情況，截至今年9月底，累計存續規模約8.25億元。兩個項目投向房企旗下項目。

投資者提供的一份名爲“延期項目溝通會”的名單顯示，截至今年5月份，國通信託已經出現24家信託產品違約情況，所涉地產項目既有恆大、融創、奧園、陽光城等全國性房企，也有地方房企。

踩雷國通信託的不止個人投資者，還有上市公司。據悉，杭州零售百貨企業杭州解百踩雷國通信託兩個信託計劃。

2021年7月和8月，杭州解百分別認購了“東興890號融創1890項目集合資金信託計劃”第六期B類、東興870號信託產品，投資金額均爲5000萬元，期限12個月，兩支信託產品均投向地產項目。

不過，今年兩支信託產品先後違約。7月，杭州解百表示東興890信託5000萬元本金已收回，但收益較預期減少25.34%。目前尚有東興870信託產品未兌付，餘額4930.6萬元。該信託計劃到期日調整至2023年9月2日。

在房企不斷債務違約的背景下，信託產品違約事件頻發。2019年-2021年，國通信託在房地產的資產分別爲460.4億元、340.3億元、350.2億元，佔總信託資產的比例分別爲22.26%、19.21%、19.38%。儘管國通信託的房地產業務規模、佔比呈現下降趨勢，但產品違約造成的兌付壓力仍然很大。

近日，人民銀行、銀保監會發布《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產市場健康發展。

《通知》指出，支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

上述政策可短期緩解房企償債壓力，減輕信託公司房地產信託業務的風險壓力。但效果最終如何，還需時間來檢驗。