購房未過戶房屋被查封引發買方執行異議糾紛的複雜法律認定問題

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件背景與訴訟請求

（一）原告起訴

原告李某向本院提出訴訟請求：

1. 判決立即停止對李某購買的位於北京市房山區 E 號房（下稱涉案房屋）的強制執行，並解除對涉案房屋的查封；

2. 判決確認李某與孫某鵬簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，並確認位於北京市房山區 E 號房歸李某所有；

3. 判決錢某玲、孫某鵬協助配合李某辦理涉案房屋的產權過戶登記；

4. 本案訴訟費用由錢某玲、孫某鵬承擔。

（二）事實與理由

1999 年，孫某鵬建設的北京市房山區良某號樓竣工。2003 年 8 月 21 日，李某與孫某鵬簽訂《商品房買賣合同》，約定李某購買涉案房屋，面積 23.74 平方米，房屋價款 50000 元，孫某鵬承諾在辦理房屋大產權證後於 2004 年 12 月 31 日前爲李某辦理房屋所有權證。合同簽訂後，李某支付了全部購房款 50000 元，孫某鵬開具收款收據，並於當天交付房屋。

2003 年 8 月 19 日，孫某鵬辦理了某號樓整體的房產證。2003 年 12 月，孫某鵬爲獲取資金，未經李某同意，私自將某號樓整體抵押給 W 銀行，導致無法爲李某辦理房屋所有權證。其間，李某多次要求孫某鵬辦理房產證，孫某鵬以大房產證未辦理完畢爲由拖延。2006 年，孫某鵬未償還 W 銀行借款，W 銀行將其訴至法院，某號樓被房山法院查封。

孫某鵬爲逃避債務下落不明，致使李某一直無法辦理所有權證。錢某玲以民間借貸糾紛將孫某鵬訴至法院，判決生效後孫某鵬未履行，錢某玲申請強制執行，房山法院裁定查封李某購買的涉案房屋。2019 年 12 月 27 日，李某向房山法院提出執行異議並提供相關證據，要求解除查封並中止執行。2020 年 1 月 15 日，房山法院裁定駁回李某的異議，並告知可在 15 日內向人民法院起訴。李某認爲合同合法有效，自己已支付房款且因孫某鵬原因無法辦理過戶，故提起訴訟。

（三）被告未到庭情況

錢某玲、孫某鵬經本院依法傳喚未到庭參加訴訟，也未提交答辯意見。

二、法院查明情況

（一）合同簽訂與履行情況

2003 年 8 月 21 日，孫某鵬（賣方、甲方）與李某（買方、乙方）簽訂《商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方出售的 E 號房屋，價款 50000 元；乙方一次性付清房款，房屋歸乙方所有，甲方負責 2003 年 9 月 1 日至 2004 年 12 月 30 日辦理房屋過戶及產權手續；甲方須於 2003 年 9 月 1 日前交付房屋。同日，孫某鵬爲李某開具 50000 元購房款收據，2004 年 8 月 27 日，又開具收到李某產權契稅款 2580 元的收據。涉案房屋自 2003 年 8 月 21 日起由李某佔有使用。

（二）執行異議相關情況

2021 年 7 月 1 日，本院作出執行裁定書，裁定駁回案外人李某的異議請求。裁定書經審理查明部分顯示：本院調解書生效後，權利人錢某玲申請執行，本院對被執行人孫某鵬名下房產採取執行措施，李某提出執行異議主張權利，要求解除執行措施，並在規定期限內提起本案訴訟。

（三）房屋產權與抵押情況

2003 年 8 月 19 日，位於北京市房山區某號樓辦理房屋所有權證，所有權人爲孫某鵬，建成年份 2001 年，E 號房屋建築面積 23.74 平方米。2003 年 12 月 4 日，某號樓設立抵押登記，抵押權人爲 W 銀行，2016 年 1 月 26 日註銷。2016 年 2 月 18 日，某號樓設立最高額抵押，2016 年 7 月 5 日註銷。2016 年 5 月 20 日，某號樓再次設立抵押登記，至今尚未註銷，房屋一直處於抵押或查封狀態。

三、裁判結果

1. 立即停止對李某購買的位於北京市房山區 E 號房屋的強制執行；

2. 確認李某與孫某鵬於 2003 年 8 月 21 日簽訂的關於北京市房山區 E 號房屋的《商品房買賣合同》有效；

3. 駁回李某的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）執行異議成立的法律依據與事實分析

根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，買受人在金錢債權執行中對登記在被執行人名下的不動產提出異議，需同時滿足以下條件才能排除執行：

1. 合同的合法性：李某與孫某鵬 2003 年 8 月 21 日簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規強制性規定，也不違背公序良俗，因此合法有效。這是判斷買受人權益是否應受保護的基礎，合法有效的合同是雙方權利義務的依據。

2. 佔有情況：在法院查封之前，李某已合法佔有涉案房屋。這一事實表明李某對房屋已實際控制，具有一定的使用和支配權利，從實際情況上看，其對房屋的佔有權益應得到尊重。

3. 價款支付情況：李某已支付涉案房屋的全部價款，這滿足了支付價款的條件。支付全部價款意味着李某履行了合同的主要義務，對於其主張房屋相關權益具有重要意義。

4. 未辦理過戶的原因：涉案房屋所在的某號樓於 2003 年 8 月登記在孫某鵬名下，12 月就被設立抵押，之後一直處於抵押或查封狀態。這種情況導致無法辦理過戶手續，原因並非李某自身造成。綜合以上四點，李某符合排除執行的條件，因此法院支持其停止執行涉案房屋的請求，以及確認合同有效的請求。

（二）物權確認與過戶協助請求的分析

1. 物權確認問題：根據物權法定原則，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力（法律另有規定除外）。在本案中，涉案房屋尚未登記於李某名下，所以李某尚不具備房屋所有權。李某享有的是物權期待權，其應依據商品房買賣合同的繼續履行，辦理轉移登記後才能取得所有權。李某直接要求確認房屋歸其所有，缺乏事實和法律依據，法院不予支持是正確的。

2. 協助辦理過戶問題：李某要求錢某玲、孫某鵬協助辦理產權過戶登記手續，此請求不屬於本案審理範圍。因爲本案主要是圍繞執行異議和房屋買賣合同的有效性展開，過戶問題涉及合同的履行環節，李某可依據商品房買賣合同的約定另行解決。

五、勝訴辦案心得

（一）精準把握法律規定是關鍵

在處理此類案件時，對相關法律規定的精準理解和運用至關重要。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條爲本案的核心法律依據，深入分析每一個條件與本案事實的契合度，是構建勝訴策略的基礎。在分析合同有效性、佔有情況、價款支付以及未過戶原因等方面，都需要準確依據法律條文進行判斷，從而爲當事人的訴求找到有力的法律支撐。

（二）對案件事實的細緻梳理是基礎

全面細緻地梳理案件事實是辦案的重要環節。從合同簽訂的細節，包括價款、交付時間、辦理過戶約定，到房屋後續的抵押、查封情況，以及當事人的履行情況等，每一個細節都可能影響案件結果。例如，在確定未辦理過戶手續原因時，對房屋多次抵押和查封的時間線梳理就顯得尤爲關鍵。只有對事實有清晰的把握，才能準確地將法律規定應用到具體案件中。