登記在親屬名下但因我方上交公房而購買的房屋，自身份額爭議問題

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

趙某文向一審法院起訴請求：判令確認趙某文對訴爭房屋享有63.09%的份額，若無法確認房屋產權，要求趙某支付房屋價值 63.09%的金錢，按照評估鑑定結果折算爲 444.15 萬元；訴訟費、鑑定費、保全費負擔由法院判定。

趙某上訴請求：1. 撤銷原判，改判駁回趙某文一審訴訟請求或發回重審；2. 一、二審訴訟費、保全費、評估費用由趙某文承擔。

事實與理由：1. 一審判決事實認定錯誤，趙某購得北京市海淀區 C 號房屋（以下簡稱訴爭房屋）僅與其職工身份、工齡及集資購房款有關，並不包含“上交原有公房之前提條件”這一情況。

2. 一審判決認定趙某購得訴爭房屋與趙某鑫用北京市東城區平安街 M 號房屋（以下簡稱原有公房）換房之間存在聯繫明顯錯誤，《換房協議》和《函件》等證據不能表明二者有關聯。

3. 一審未查明趙某與趙某文之間存在互換房屋居住、互持對方房本的約定和事實，錯誤地以趙某文居住訴爭房屋並持有房本，推定趙某默認趙某文對訴爭房屋享有權利。

4. 一審未查明原有公房系趙家祖產、趙某鑫系名義承租人以及趙某鑫已用另外兩間公房從單位換得一套住房的事實，在趙某鑫已從原有公房獲得更多利益的情況下，仍判決趙某文基於繼承對原有公房享有權益，有違公平原則。

5. 即便趙某購得訴爭房屋與上交原有公房存在聯繫，但基於趙某的職工身份、工齡和支付全部購房款取得訴爭房屋的主要條件，同時考慮趙某鑫已從祖產獲得更多利益，趙某對訴爭房屋享有更多共有份額，貢獻更大。一審判決關於無法確認何方對訴爭房屋貢獻大及雙方各享有 50%份額的認定，與事實不符，顯失公平。

二、被告辯稱

趙某文辯稱，同意一審判決，不同意趙某的上訴請求。1. 訴爭房屋是在趙某上交趙某鑫名下原有公房後才取得的，上交公房是趙某得以取得併購買訴爭房屋的前提。正是趙某鑫上交了原有公房，簽署了《換房協議》之後，趙某才具備取得併購買訴爭房屋的資格，二者聯繫緊密，上交公房是前提條件。

2. 一審法院並非“以趙某文居住訴爭房屋並持有房本，推定趙某默認趙某文對訴爭房屋享有權利”，而是依法認定趙某鑫在訴爭房屋中享有實體權利。趙某與趙某文之間不存在換房居住的約定。

3. 趙某對趙某鑫上交的公房不享有任何權利，趙某鑫是原有公房的權利人。

三、法院查明

趙某文系趙某鑫之子，趙某鑫與趙某系兄弟關係。趙某是北京T 公司（以下簡稱 T 公司）職工。

1995 年 3 月 14 日，趙某（乙方）與 T 公司（甲方）就位於北京市海淀區 C 號房屋簽訂買賣契約，約定 T 公司將訴爭房屋出售給趙某，房價（包括室內調劑因素）爲 19219 元整，乙方一次性付清價款，甲方同意按 20%優惠，乙方應付房價款 15375 元整。與買賣契約相應的《單位出售公有住房房價計算表》主要載明瞭工齡、優惠率、售價等信息。

1999 年 1 月 20 日，趙某取得訴爭房屋《房屋所有權證》，2019 年 4 月 28 日又取得《不動產權證書》，權利人都是趙某。

庭審中，趙某文要求確認訴爭房屋權利或折價分割訴爭房屋，經其申請，對訴爭房屋進行價格評估，房地產總價704.90 萬元，雙方對該估價結論無異議。

另查，趙某鑫妻子爲李氏，二人育有3 個子女，分別是趙某川、趙某文、趙某強。趙某鑫於 1997 年 6 月 12 日去世，李氏、趙某川、趙某強均表示放棄在訴爭房屋中的共有份額及遺產份額給趙某文。

雙方在一些證據和事實上存在爭議：

（一）關於訴爭房屋與原有公房的關係

趙某文稱其父趙某鑫與趙某存在協商約定，趙某取得購買訴爭房屋資格是趙某鑫上交原有公房（包括面積爲9.8㎡公房 1 間，另加 2.5㎡自建廚房 1 間）換來的。趙某認可上交原有公房的事實，但稱這是單位政策，與分得併購買訴爭房屋無關。

趙某文提供了從北京市東城區房屋土地經營管理中心調取的《換房協議書》及T 公司寫給該管理中心的函件。《換房協議書》顯示 1995 年 1 月 6 日景山房管所管理組與 T 公司房地產管理科簽章簽署的換房信息，一方是趙某鑫，另一方是李某（此處應是信息記錄有誤，實際指向趙某）。函件內容是 T 公司告知景山房管所，欲將趙某鑫從東城區 M 號住房調到海淀區 C 號房屋（公司產權），原住房由公司職工李某進住。

趙某文還提供了調取自北京T 公司的檔案文件《職工住房明細表》《保證書》《參加集資的 T 公司職工申請住房調查表一》《T 公司職工申請住房調查表》《T 公司職工申請住房調查表》。趙某對這些證據的真實性、關聯性有異議。趙某對原有公房承租權歸屬有異議，雖認可承租人登記在趙某鑫名下，但稱公房是趙家祖產，因趙某鑫是老大才登記其名，趙某文不認可，趙某未能充分舉證。趙某還提出換房房號問題，趙某文解釋是趙某鑫因不滿意原房屋樓層申請調換，趙某未認可但也沒說明兩者關係，且趙某無法對上述證據反映的房屋調換關係作出合理解釋，也沒提供反證。

（二）關於購房出資

趙某文稱他與父親趙某鑫分別出資1.5 萬元和 2.5 萬元共同購買訴爭房屋，提供了母親李氏、弟弟趙某強、姐姐趙某川的書面證詞及個人出資來源相關材料，但趙某不認可其證明效力，趙某文也沒提供直接充分證據。

趙某稱實際共支付購房款16432.2 元，並提供 2 張收據，一張是“93 年 5 月 13 日”收到趙某住房集資款 12000 元（有 T 公司印章和趙某署名），另一張是“98 年 4 月 9 日”收到趙某 C 號房 93 年優惠價房款差 4432.2 元（有 T 公司印章和趙某署名）。趙某文否認第一張集資款與本案購房款有關，並對收據總金額與房價款金額不符提出異議，但沒進一步舉證。

（三）關於訴爭房屋的居住使用

雙方也有爭議。趙某文稱訴爭房屋自交鑰匙後一直由他及家人居住或出租，並提供多份《房屋租賃合同》和部分水電燃氣繳費憑證。趙某稱房屋在趙某鑫去世後有閒置或親戚居住情況，還稱趙某文出租是代他出租，但沒詳細說明相關事實也沒充分舉證。

趙某文主張訴爭房屋政策售價與實際標準售價的差價是父親趙某鑫上交原有公房帶來的優惠，並以此確定權利份額，趙某不認可，趙某文沒充分舉證。

四、法院認爲

共同共有人對共有的不動產共同享有所有權，共有人對共有的不動產沒有約定爲按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視爲按份共有。

本案中，根據雙方陳述和證據，能確定訴爭房屋是趙某上交趙某文之父趙某鑫名下原有公房後取得併購買的，上交公房是趙某取得購買資格的前提。趙某雖否認二者聯繫，但無法合理解釋相關證據反映的關係，也沒提供充分反證。

趙某文稱父親趙某鑫交公房時與趙某有關於訴爭房屋歸屬的口頭約定，趙某不認可，趙某文沒充分舉證，法院無法採信。但在交房、分房和購房過程中，趙某鑫與趙某必然有相關約定。結合訴爭房屋按趙某鑫要求調換並交付、長期由趙某文一家居住或出租、房屋產權證明長期由趙某文保管等事實，可以推知趙某默認趙某文及其父趙某鑫對訴爭房屋的權利主張，可推定趙某鑫與趙某就訴爭房屋存在共有關係。在無充分證據證明雙方對房屋所有權有明確約定且雙方有家庭關係的情況下，共有關係應確定爲共同共有。

關於共有物分割，共有人沒約定或約定不明時，按份共有人可隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或有重大理由需分割時可請求分割。共有人可協商確定分割方式，協商不成，不動產可分割且不減損價值的，實物分割；難以分割或分割減損價值的，對摺價或拍賣、變賣價款分割。

現趙某鑫已去世多年，趙某文與趙某就訴爭房屋歸屬爭議大且無法調和，共同共有的基礎已不存在，趙某鑫配偶及其他子女放棄繼承由趙某文主張權利，趙某文有權要求對共有物進行處理。

趙某取得訴爭房屋是因公司職工身份，且計算了工齡，房屋產權登記在趙某名下，但根據物權登記效力和雙方對立意見，確認訴爭房屋歸趙某所有，趙某應向趙某文支付房屋折價款。

趙某文要求確認享有訴爭房屋63.09%的所有權份額，理由是上交原有公房和購房出資，但他沒充分證據證明公房換房優惠情況和出資情況，法院無法完全採信。鑑於趙某鑫上交原有公房和趙某作爲公司職工購房並計算工齡的事實，雙方都沒充分證據證明各自取得訴爭房屋的成本和增值貢獻大小，法院酌情確定雙方各享有 50%。

五、裁判結果

位於北京市海淀區C 號房屋歸趙某所有，趙某於本判決生效之日起十五日內支付趙某文房屋折價款 3524500 元。

案件分析與辦案心得

一、案件分析

（一）房屋產權的認定關鍵在於證據和事實邏輯

在本案中，判斷房屋產權歸屬不能僅依據表面的購房合同和產權登記。雖然趙某是購房合同簽訂方和產權登記人，但趙某文提出的關於房屋取得與上交原有公房的關聯性證據十分關鍵。從《換房協議書》《函件》以及一系列公司檔案文件可以形成一條證據鏈，表明訴爭房屋的取得與趙某鑫上交公房存在緊密聯繫。儘管趙某否認，但無法對證據所呈現的事實作出合理反駁，這使得法院能夠認定二者之間的內在聯繫，爲共同共有關係的認定奠定基礎。

（二）共有關係的確定需綜合多方面因素考量

對於趙某鑫與趙某之間共有關係的確定，除了房屋取得的背景外，還考慮了家庭關係、房屋實際使用情況以及雙方對房屋權利的態度等因素。家庭關係使得在沒有明確約定的情況下，共有關係更傾向於共同共有。房屋長期由趙某文一家居住使用且產權證明由其保管，這些事實在一定程度上反映出趙某對趙某鑫一方對房屋權利主張的默認，進一步支持了共同共有的認定。

（三）共有物分割的合理性依據

在確定共有關係後，考慮到趙某鑫去世、雙方爭議無法調和等情況，符合共有物分割的法定條件。在分割比例確定上，由於雙方都無法充分證明自己在房屋取得過程中的貢獻大小，法院酌情確定各佔50%是一種相對公平合理的做法，平衡了雙方利益，也符合證據不足情況下的司法裁判原則。

二、辦案心得

（一）深入挖掘證據是勝訴的基石

辦理此類複雜的房產糾紛案件，必須對證據進行深入細緻的挖掘和分析。本案中，從不同來源收集的各種文件，如房管所的協議、公司的函件和內部檔案等，都是證明案件事實的關鍵。每一個細節都可能影響案件走向，需要律師耐心梳理，找出證據之間的關聯和邏輯，構建有力的證據體系。

（二）對法律規定的精準理解和運用至關重要

熟悉和準確運用關於共有財產、房屋買賣、繼承等相關法律規定是處理此類案件的核心。要根據具體案件事實，準確判斷法律條款的適用條件，如本案中關於共同共有和按份共有的認定條件，以及共有物分割的法定情形和方式等，確保每一個訴訟主張都有堅實的法律依據。

（三）善於應對對方反駁和證據瑕疵

在訴訟過程中，要充分預見到對方可能提出的反駁觀點，並做好應對準備。對於自己一方證據存在的瑕疵，要通過合理的解釋和其他輔助證據來彌補。例如，趙某文在證明出資和房屋調換解釋等方面證據並非完美，但通過對整個案件事實的闡述和其他證據的相互印證，依然能夠使法院接受其主張的合理性。同時，對於對方不合理的反駁，要善於指出其邏輯漏洞和證據不足，引導法院作出有利於我方的判斷。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！