高盛預測中國房價 27 年見底？

高盛預測中國房價 27 年見底，我認爲沒太大毛病。因爲中國樓市加速下行其實也就這幾年，加速下行之後，反正長期就是一個築底的過程。

歷史上還沒有一個國家同時面臨總人口減少、老齡化加速、宏觀槓桿率接近 300%、房地產週期開始下行等如此複雜的局面。

從人口的維度看，2011 年是中國勞動年齡人口由升轉降的第一年。2021 年 65 歲及以上人口占比首次突破 14%，這說白了就是 2011 年就是中國的 GDP 增速由升轉降的第一年，當時從 10.64%降到了 9.9%、9.55%，所以開始了超過 10 年的一個下行期。2021 年我國 65 歲及以上人口占總人數的比重超過 14%，標誌着中國步入了深度老齡化社會。

不僅如此，由於預期壽命的延長和出生率的下降，我國的老齡化加速速度超過當年的日本，只需要花 9 年時間到 2030 年，中國就將步入超老齡化社會，也就是 65 歲以上的老人的佔比超過 20%。

相比之下，日本從深度老齡化到超老齡化所花的時間是 12 年，德國是 36 年。而且那些步入超老齡化國家的經濟數據基本上進入到深度老齡化之後，平均增速通常只有 1%~2%的水平。

咱們目前，2023 年我國的宏觀槓桿率水平達到了 287.8%的歷史高位。宏觀槓桿率水平是由三個部門的負債率疊加起來計算的，即政府部門的槓桿率，也就是政府部門的負債；非金融企業部門的槓桿率；以及居民部門的槓桿率，即這三個負債的數據疊加達到 287.8%的歷史高位。

總人口減少、老齡化加速、宏觀槓桿率接近 300%，同時房地產週期開始下行，目前，全世界範圍內，歷史上沒有任何一個國家同時面臨這幾個情況的疊加。

所以大家現在看到的這些現象，它不是這兩年忽然造成的，冰凍三尺非一日之寒，你現在看到的這個結果是多年之前種下的因。

所以我爲什麼如此堅定地說，這幾年我強烈看空樓市，這長週期是不可逆的，知道吧？

所以所有的那些房吹，在我面前根本都是小丑，根本就不值一提。天天分析微觀層面的一些小的變化，有個屁用，一點兒用都沒有。