覆盤2022 | 變貴了的北京新房，少賣了1.7萬套
這是嚴肅君的第585篇推送
2022年北京新房市場的總成績單出來了！
據本站房產數據中心統計顯示，截止到12月31日，2022年北京全市新建住宅（統計不包含共有產權房、商住房、保障房、經適房、定向安置房等）網上籤約44512套，成交面積約爲578萬平方米，成交總金額約3400億元，成交均價爲58736元/平。
其中有42個項目成交超20億，總成交金額1685億，僅佔市場7.7%的項目，瓜分了全北京49.6%的銷售額。
再次同時出現3個成交額破百億項目，其中銷冠北京城建·天壇府超120億；朝陽綠城·沁園以805套獲得年度成交套數冠軍。
成交金額10億排行榜表單過長，請至文末查看。
文末附2022年樓市成交排行榜；點擊頁面左下角【閱讀原文】可至本站房產數據中心查看最新樓市數據走向。
01
量跌價漲！2017年以來最狠
先說壞消息。
同比去年，2022年北京新房成交三項關鍵指標，套數/面積/總金額分別跌去28%、25.9%、18.3%。
可以看得見的原因很多---
4-6月和11-12月兩輪疫情，導致傳統“小陽春”和“年底翹尾”消失；經濟下行，隨處可見的“消費降級”；相較於其他城市花樣百出的“救市”行動，北京卻只在限貸/限價兩個層面定向寬鬆……
但2022年北京新房成交均價58736元/平，卻是2017年以來最大漲幅。
這是供應端結構改變，帶來的連鎖反應。
去年在北京買房，人均消費673萬，而今年這一平均值已經上升至764萬。
北京新房，越來越貴了。
02
結構性下跌！剛需暫停出手
細化來看，2022年北京新房成交下跌，其實是結構性的。
豪宅市場，不管是從絕對值，還是佔比來看，甚至是上漲的。
2021年成交均價8萬+以上項目成交金額約790億，佔全年成交19%，而2022年這兩數據爲1193.1億，35.1%；
10萬+以上項目佔比更是直接實現了翻番兒。
去年成交總量爲416億，佔比10%，今年是663.6億，佔比19.5%。
供應端來看，除了老項目加推，今年豪宅新面孔不少。從年初的中建壹品·學府公館，到玖閤府、端禮著、北京瑞府、北京悅府，甚至屢屢開盤售罄。
消費端來看，有錢人們的抗風險能力確實夠強，在遇到好的標的時，也往往出手更豪氣，更果斷。
所以，2022年真正放棄出手的，是剛需項目瞄準的年輕人們。
2016年起，尤其是限競房時代，總價500萬以下房源成交佔比基本在5成以上，最高甚至能達到7成，而今年，只有42%。
買不起是一方面，買得起卻不敢買，也很普遍。
03
區域再分化！出走大興/房山
供應和成交的分化，導致各區域樓市熱度不均，觀感很直接。
曾經的剛需成交大戶區域如大興/房山，甚至順義/通州，今年都很沉默，不僅成交量出現斷崖式下跌，亦沒有出現令人印象深刻的熱銷項目。
最典型的是大興。
2021年大興以11462套連續第二年成交量破萬，並與第二名順義拉開近4000套差距，藉着全年成交熱勢，走上巔峰。
而今年北京新房少賣了16265套，僅大興一區就有5115套，佔去1/3；如果再加上房山和通州，三區共計少成交10532套。
可以說，2022年北京新房的頹勢，這三個區負有2/3的責任！
04
明年2季度或回暖？
好在，剛需購房者，就像大海的表層，微風能起浪，抗風險能力差，但太陽升起來的時候，也最先能感知溫度的回暖。
就在2022年的最後一個工作日，北京規資委正式上架本年度五批次土拍的6宗宅地，分別位於朝陽、石景山、昌平、通州、亦莊和房山。
備受關注的昌平回龍觀信息園二期地塊在列。
甚至還提前釋放了2023年一批次待出讓的17宗宅地，也是北京首次統一給出各區確切的擬供應清單。
雖然地塊位置，銷售指導價等具體信息尚待釋放，但大興/通州/順義等多個剛需傳統成交大戶區域，均有供應。
有機構預測，北京樓市目前尚處於政策消化落地階段，如果明年兩會前後有新的政策端支持，那麼2季度將是剛需上車的新窗口期。
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更多幹貨，詳見本站房產出品的數據報告。（數據截至2022年12月31日，以住建委網籤爲準）