房企“賣資回血” “國家隊”下場馳援丨地產市相

近日，遠洋集團發佈公告稱，於2024年6月7日，公司將目標公司（主要負責頤堤港二期項目的開發及運營）64.79%的股權及相關債權出售給大股東中國人壽及合作方太古地產，總代價爲40億元（人民幣，下同）。

交易完成後，頤堤港二期將由中國人壽、太古地產、將臺管理機構實體（將臺鄉政府全資擁有）分別持有49.895%、49.895%及0.21%的權益。

遠洋集團表示，估計本次出售項目虧損約17.63億元（未經審覈），所得款項預期將用於償付有關優先級債務及必要的支付義務。

頤堤港二期易主

據遠洋集團官網顯示，頤堤港是由遠洋商業與太古地產聯手打造的首個商業項目，位於北京朝陽區酒仙橋地區麗都商圈，與地鐵14號線直接相連。

其中，頤堤港一期已建成並投入使用，包括一座購物中心、甲A級寫字樓頤堤港一座及休閒式商務酒店北京東隅。而二期是一個以辦公爲主的綜合發展項目，目前地庫及上層建築工程正在建造當中，預計將於2025年至2026年完成。

對於出售該項目，遠洋集團明確表示，目前集團流動資金較爲緊張，頤堤港二期爲規模可觀且適合變現的物業資產之一。

根據公告，頤堤港二期計劃投資總額爲230億元，截至2024年4月30日，遠洋集團已出資約63億元。

而鑑於遠洋集團目前流動資金的狀況，後續集團在對該項目開發投資上會遇到極大的困難。同時該項目作爲一個以辦公爲主的商業綜合體，未來現金流入將主要來自物業的未來租金收入，項目預計短期內不會爲集團帶來現金回報。

由此，目前對於遠洋集團而言，出售事項不僅可使集團變現對項目投資，立即收回現金資源用於償債及必要的支付義務，亦可解除集團對該項目的未來出資義務。

值得注意的是，此次遠洋雖然“割肉”頤堤港二期全部股權，但協議賦予了其優先報價權，集團還有機會於財務狀況改善時重新參與其中。

大股東頻出手

在頤堤港二期項目交易中，遠洋第一大股東中國人壽的再次現身讓業內並不感到意外。近2年，爲回籠資金以及向商業輕資產化轉移，遠洋集團頻頻出售旗下核心資產，中國人壽多次接盤。

於2022年4月底，遠洋集團以30億元出售北京頤堤港一期項目股權，引入大股東中國人壽；2022年10月，又以2.33億元出售所持中國人壽金融中心（北京）10%股權，接盤方同樣爲中國人壽。

中國人壽也在持續認購遠洋發行的金融產品。2022年12月27日，遠洋集團於上交所發行13.03億REITs產品，發行獲得包括中國人壽、招商銀行等保險和銀行投資人蔘與認購。

遠洋集團之所以不斷“賣賣賣”，究其原因是爲了“活下去”，受中國房地產市場下行的影響，該集團目前面臨較大的流動性壓力。

企業財報顯示，從2022年開始，遠洋集團連續兩年的經營處於虧損狀態，2022年公司擁有人應占虧損達190.37億元，2023年虧損擴大到210.97億元。

在債務方面，於2023年年末，遠洋集團的流動負債超出流動資產約84.5億元。此外，集團的借款總額約爲961.4億元，其中約697.5億元須於一年內償還及約110.3億元須於一至兩年內償還，而集團的現金及現金等價物僅約爲19.9億元。不僅如此，集團境外債務還處於整體重組階段。

國資紓困房企

當前，行業風險仍未出清，部分房企面臨較大償債以及經營壓力。在此背景下，今年以來，“國家隊”正在加速入場，紓困房企。

其中，面臨退市及債務危機的迪馬股份，迎來了重慶國資的支持。6月13日，東銀集團、迪馬股份戰略重整專題會議在重慶市政府召開。會議上，市政府要求重慶市國資委全資控股的企業重慶發展投資公司要加快與迪馬股份的戰略合作，推動迪馬股份資產、債務及股權重整，深化智能安防、城市更新等業務合作。不過此次戰略合作協議暫不涉及具體金額。

相比之下，也有國資拿出“真金白銀”下場馳援。爲增加現金流改善財務狀況，2024年6月6日，綠景中國地產發佈公告稱，以8.14億元將虹灣購物中心的59個商業單位、地庫一層及地下426個車位及相關物業設施出售給一家國企即深圳市福田產業投資服務有限公司。同時，綠景將該物業回租五年，首個租賃年度租金爲每個月417.8萬元，其後四個租賃年度每年遞增1.5%。

於2024年5月，萬科國資大股東深鐵斥資約10億元認購中金印力REIT近30%的份額，創下迄今爲止國資對消費類REITs認購金額最大的一筆投資。同在5月，萬科將深圳超級總部地塊掛牌出售，最終被深鐵以22.35億元競得，雖然折價成交，但也解決了萬科資的燃眉之急。

事實上，通過衆多案例可以看出，房企在陷入資金困局的情況下，會加速出售資產變現，其中，商辦類成爲出售首選。而國資在接盤時，會綜合考慮多方面因素，力求實現經濟效益與社會效益的最大化。

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認爲，國資傾向於選擇地理位置優越、開發成熟度高、資產流動性較強的項目，此類項目具有較高市場價值、較大發展潛力、能較快產生現金流和回報等特質。

“不僅如此，國資接盤行爲往往與國家政策導向和市場趨勢相一致，例如支持某些重點發展區域或產業升級轉型的需要；也會考慮到社會效益和公共利益，比如保障住房供應、促進區域經濟發展等。同時，也會考慮與自身發展戰略的協同性，選擇那些能夠與國資自身業務產生協同效應的項目。”他進一步表示。

文/宋清