房企化債進入深水區，債務重組方案多希望削債

近來，多家出險房企的化債出現了新進展。

2025年1月2日，正榮地產對外公告稱，根據重組支持協議的條款，重組支持協議已於2024年12月31日下午11時59分失效。

正榮地產稱，將繼續與各持份者進行討論，致力於實現公司境外債務的整體重組方案，以保障持份者的利益及確保公平對待所有適用債權人。

有接近正榮地產的內部人士向記者透露，該項債務重組方案失效後，要重新談帶削債條款的方案。“具體談判由公司領導和香港辦公室負責，其他房企的談判案例會起到參照的作用。”

正榮地產在2022年初就出現了流動性危機，並較早地進入了債務重組進程。2023年11月初，正榮地產對外披露了債務重組方案，進行債務置換等。

第一版債務重組方案的一大特點是沒有進行任何本金削減，而同期大部分房企提出的債務重組方案都進行了不同程度的削債。國泰君安研報顯示，當時各家房企推進的債務重組方案的削債比例大約在40%-60%。

彼時業內就有觀點提到，正榮地產不削減債務的方案超出了債權人預期。或是受此影響，正榮地產的債務重組進行推進較快，提出債務重組方案後僅約3個月，就有79%的債權人加入了重組支持協議，並預計將在5月初在香港高等法院召開聆訊。

就在距離債務重組完成僅一步之遙時，正榮地產決定叫停法院聆訊，並表示考慮到房地產行情和公司運營情況，需要更多時間考慮重組方案納入的條款是否仍舊合適。

有房企內部人士認爲，正榮地產主動叫停並重新考慮債務重組條款，意在推進削債，否則在當前的行業形勢下，即便重組方案通過了，日後可能還得面臨二次重組的情況。

克而瑞也認爲，完成債務重組並非意味着房企就能夠迴歸正常經營狀況。事實上，確有較早完成了境外債務重組的房企再推進二次重組。例如富力地產在2022年時率先完成了境內外債務整體重組，並在同年7月公佈，10支美元票據合併爲3支，並展期3-4年，票據總額將近49.44億美元。但2024年12月中旬，富力又再次重啓境外債務重組。

相似的變化也發生在境內債務方面，開始有房企尋求將境內債務重組方式從展期轉向削債。2024年11月底，此前已完成境內債務重組的融創公佈了境內債券的二次整體重組方案。方案顯示，融創要對合計154億元境內公開債務進行新一輪重組，提供包括現金要約收購、債轉股票或者股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期四個選項，如方案落地削債比例將超過50%。截至2024年底，此次整體重組的10只境內債中，有7只債券重組已獲得表決通過。

華泰證券指出，過去出險房企境內債務重組方式較爲單一，基本以部分或全部公開市場債券的展期爲主。出險房企普遍對境內債選擇展期的原因在於希望“以時間換空間”，期待地產市場回暖後能夠藉助銷售回款償還展期的債務。但過去三年房地產市場延續調整趨勢，疊加出險房企自身銷售表現仍弱於大盤，導致出險房企的境內債償還依然面臨不確定性的風險。

業內認爲，以融創爲代表的出險房企積極推進境內債重組，是過去幾年房企債務風險出清的重要一步，其是否成功對於更多出險房企走出困境具有標誌性意義。出險房企債務壓力減輕一方面有利於房企本身基本面改善，另一方面則有助於出險房企有更多資源用於保交樓，降低近年行業層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預期。

在華泰證券看來，重組方案能否獲得成功的影響因素有三點，包括銷售現金流恢復的持續性、債權人態度、針對主體端的政策支持。

“債務重組給予了出險房企一個‘以時間換空間’的機會，由於出險房企目前已基本失去獲取新增融資的渠道，償還債務的資金來源只能通過銷售回款和資產處置。”上述機構指出，未來銷售市場的持續性也對出險房企的境內債重組效果起到決定性作用。