房企觀察｜淨利潤從三位數到個位數，深圳地鐵也在過“緊日子”

前幾年叱吒房地產市場的深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱深圳地鐵）低調了許多。這家曾被市場稱爲“最賺錢”的地鐵公司，最近兩年也不可避免地受到房地產式微的影響，淨利潤持續下滑。

深圳地鐵2024度跟蹤評級報告顯示，2021-2023年度，其營業收入逐年上漲，但淨利潤連續三年下滑，分別爲28.90億元、8.66億元、7.89億元。而今年一季度深圳地鐵淨虧損達到18.57億元，較去年同期虧損擴大97%。

在淨利潤滑落的同時，深圳地鐵亦開始收縮拿地，去年全年其拿地金額不足40億元，新開工面積也同比大幅度減少。作爲國資企業，深圳地鐵的安全墊足夠高，但在前幾年持續的攻城略池後，仍需帶着結轉、利潤壓力消化在手項目。

淨利潤從三位數到個位數

深圳地鐵淨利潤開始出現大幅上漲是在2017年，彼時其入主萬科，成爲萬科第一大股東。萬科貢獻的投資收益是深圳地鐵近年來利潤總額的主要組成部分之一，另一部分則是因爲深圳地鐵持續加碼“軌道+物業”一體化開發業務，特別是住宅開發。

淨利潤的縮水則從2021年度開始出現。

深圳地鐵淨利潤從2020年的111億元大幅度滑落至2021年的28.9億元。雖然當年萬科股份帶來的投資收益保持增長，但受結算項目地價佔售價比上升、聯合營項目和處置子公司的收益減少、當期對部分項目和個別股權投資計提資產減值影響，淨利潤同比出現較大下滑，使得深圳地鐵當期確認的投資收益同比亦大幅減少。

但如前所述，深圳地鐵2022年和2023年的淨利潤分別爲8.66億元和7.89億元

深圳地鐵今年6月17日的一份債券募集說明書顯示，其2023年淨利潤較去年同期下降0.77億元，原因主要爲受站城一體化開發項目結轉週期等因素的影響，板塊貢獻的收入及利潤減少。

站城一體化開發板塊和地鐵運營是深圳地鐵營收來源的兩大主要板塊，近三年來前者營收佔比超過58%，而地鐵運營一直處於虧損狀態。因此，深圳地鐵一直以站城一體化開發及沿線物業的升值效益反哺軌道建設及地鐵運營業務。

站城一體化開發主要通過利用地鐵上蓋空間再造土地資源，以地鐵上蓋及沿線物業的升值效益反哺軌道建設及運營業務，深圳地鐵旗下深圳地鐵置業集團有限公司（以下簡稱深鐵置業）負責站城一體化開發項目的全過程開發建設管理。

2018年，深鐵置業邁入法人公司運作和現代化企業治理的新階段，此後成爲深圳招拍掛市場常客。2021年-2022年，深鐵置業共斬獲十餘宗地塊。

在克而瑞統計的2022年房企新增土地TOP100中，深圳地鐵以165.8億元居第26位，同期新增土地貨值高達674億元。

但到了2023年，深圳地鐵拿地金額陡然滑落到78位，僅37.2億元，新增土地貨值約108.7億元。

在拿地數量下降的同時，其相關營收也在減少。2023年，深圳地鐵的站城一體化開發板塊營收同比下降8.26%至147.23億元，營收佔比也減少8.41個百分點至58.53%，毛利率從2022年的54.62%滑落至37.40%。

前幾年的大規模拿地擴張導致深圳地鐵的負債率持續上升。

近三年及2024年第一季度，深圳地鐵的資產負債率分別爲48.58%、52.91%、55.34%和56.11%，呈上升趨勢。同時，其近年來短期債務增長較快，截至2024年3月末，有息債務餘額爲2852.69億元。

上述債券募集說明書顯示，“根據發行人的發展規劃，未來幾年其投資規模仍將處於上升階段，債務融資規模預計還將維持在較高水平，從而對它的償債能力帶來壓力。”

不過，作爲國資企業，深圳地鐵的融資渠道、現金流情況安全性都較高。截至2024年3月末，其銀行授信總額爲5781.56億元，尚未使用的授信餘額爲4308.45億元，備用流動性充足。

站城一體化業務仍是營收主要來源

從整體建設及銷售情況來看，深圳地鐵的站城一體化開發業務項目均在深圳市，大部分爲集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態於一體的城市綜合體。2023年其項目投資及開工面積有所回落，但物業銷售情況仍保持良好，銷售面積及銷售額呈增長態勢。

2022年，深圳地鐵的站城一體化開發業務完成投資413.8億元，新開工面積316萬平方米；實際銷售額270億元，確認收入160.48億元。但2023年，項目投資減少約100億元至302.12億元，新開工面積僅86.14萬平方米；實際銷售額同比增長到333.53億元，但確認收入同比下滑至147.23億元。

深圳地鐵2024年度跟蹤評級報告顯示，站城一體化業務作爲公司當前營業總收入最主要來源，受開發結轉特性及週期影響，其收入確認與銷售回款存在錯配，2023年及2024年一季度確認收入規模同比均有回落。鑑於目前房地產市場仍面臨較大不確定性，未來公司項目銷售去化情況仍值得關注。

截至2024年3月末，深圳地鐵主要在建項目包括前海時代、前海樞紐國際中心、深鐵瑞城等，以住宅和商業綜合體項目爲主，在建項目規劃建築面積合計約733.52萬平方米，計劃總投資金額爲1727.93億元，累計投資金額爲939.86億元，未來仍有788.07億元的資金需求，存在一定的投資壓力。

據克而瑞深圳區域的統計，2023年深鐵置業的操盤銷售金額爲89.9億元，同比下滑47%。

今年1-5月，深鐵置業的流量銷售金額爲76.48億元，僅次於招商蛇口，位居第二。而在去年同期，深鐵置業以113.31億元流量銷售金額位居深圳房企TOP1。不過，深鐵置業的操盤金額較去年同期有所上升，爲65.32億元。