房地產有望實現供求平衡
保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”新年加速
冬至陽生，希望往往在寒意中孕育。對於經歷了2023年前高、中低、後穩行情的房地產行業，2024年將是個極重要的年份。作爲一個體量仍將持續保持在十多萬億元以上規模的行業，房地產行業對整個經濟的重要性不言而喻。對房地產行業在新的一年企穩的信心，正來自對整體經濟發展形勢的預期。
在2023年下半年出臺的一系列政策作用下，2024年房地產行業的格局走向將更加清晰。預期提升不能僅靠短期政策，更重要的是靠中長期經濟的可持續發展。在穩經濟的大背景下，在城中村改造等“三大工程”全面推進建設的情況下，住房供應結構將發生重大改變。在行業的新規則和新模式的探索下，不僅關於土地、投資、產品、銷售等各方面的政策發生了逆轉，一個和過去完全不同的行業全景圖正在展開，2024年房地產將正式開啓“下半場”的競爭新格局。
市場新機
城中村改造加快構建房地產發展新模式
真正意義上的“房地產行業供給側結構性改革”有望在2024年加快落地。
日前，中央經濟工作會議強調要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，這一系列政策被業內普遍認爲是加快構建房地產發展新模式的關鍵所在。
其中，當前正在超大特大城市快速推進中的城中村改造，是業內關注的重點。根據住房和城鄉建設部於2022年10月公佈的《2021年城市建設統計年鑑》，截至2021年末，全國共有8個超大城市（城區常住人口1000萬以上）和11個特大城市（城區常住人口500萬以上1000萬以下）。據中信證券研究部測算，這19個超大特大城市的商品房銷售額佔全國市場份額的比重約37.2%。
城中村改造有望改善供需關係
經過地產行業多年以來的發展，當前一二線城市核心區域的優質地塊已經相對稀缺。隨着城市化進程不斷推進，大量置業者及租房者的居住意願卻逐漸迴歸城市核心區，由此形成了一二線城市住房供需錯配的矛盾。
在如此供需關係背景下，通過城中村改造，可以高效盤活城市核心區的土地，重新釋放供應。同時，通過住宅區周邊公共設施的提質升級、城市界面的提升等手段，就能夠滿足居民和開發商等多方需求。因此，城中村改造不僅可以調整優化供需結構，更是真正意義上的房地產的供給側結構性改革。 對於城中村拉動房地產銷售的作用，據明源地產研究院測算，假定平均改造週期爲2023-2027年共5年，測算範圍爲35個城市，包括城區常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬人口的14個大城市。城中村5年拉動銷售範圍4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動範圍是8307萬平方米-2.9億平方米。
可見，對於逐步進入存量階段的房地產行業而言，城中村改造極爲關鍵。
保障性住房建設形成託底效應
從投資端來看，廣發證券表示，粗略估計全國城中村改造年投資額可能爲數千億元量級，“十四五”期間累計規模可能超萬億元。其中，考慮到城改項目前期主要工作爲拆遷，對地產行業的施工貢獻將集中於2026年之後。假設2024年加大新保障房體系的開工建設，樂觀情況下預計2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別爲1.4、2.7、4.9個百分點。
新一輪保障性住房建設的突出特點，就是拓展了配售型保障性住房的新路子。在商品房開工及銷售規模仍處下行通道的情況下，這一部分住房將對行業形成託底效應，進而實現穩預期。
行業解讀——
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以保障性住房爲核心的新供應體系，既是供給側結構性改革以順應需求變化，打造新模式的抓手，更是“先立後破”“以進促穩”的切入點。李宇嘉認爲，構建新供應體系的目的，是通過在供給側騰挪出一定空間，同時適當增加低價位的保障房供應，調整整體供需結構，穩定行業體量。
行業規模
房地產市場正築底 修復過程仍有震盪
房地產行業對於穩經濟的重要性來自於其規模體量，儘管面臨持續下調，但行業規模一直保持在十多萬億元的水平，今年行業規模也將築底趨穩。
自2021年下半年開啓這一輪房地產的週期下行以來，行業規模一直處於沒有擴張的狀態。據國家統計局數據，克而瑞測算，預計2023年全年商品房銷售面積與金額分別爲11.93萬億平方米和12.28萬億元，同比下降8.2%和5.1%，但降幅較2022年大幅收窄。若與2021年出現的行業頂峰相比，面積與金額的調整幅度均爲三成左右。
值得注意的是，當前商品房銷售面積與2015年相當，而商品房銷售金額則略高於2017年。銷售規模的調整幅度較房價更爲明顯。
目前看來，行業規模開始呈現企穩態勢。一方面是2023年整體降幅收窄這一數據開始出現邊際改善跡象，顯示一系列“穩樓市”政策顯效；另一方面，“十萬億”是目前業內對中國房地產行業中期銷售規模的共識，在此基礎上看，行業整體規模向下的空間並不大。
與此同時，市場主流力量都在耐心等待房地產的復甦，期望市場能走出震盪上行的格局。業內預測，2024年房地產市場恢復節奏仍依賴於居民置業預期能否好轉。樂觀情形下，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長，開發投資額與2023年基本持平。
行業解讀——
在整體維持收縮震盪的市場之下，城市間的分化將愈發明顯。
就此，中指院研究指出，一二線城市人口將保持流入態勢，產業資源優勢突出的城市，新房規模將逐步築底。
克而瑞的研究則顯示，不同城市之間的分化，將是地產行業底部企穩的主旋律。從抗風險程度以及城市韌性出發，一線城市仍應該被看高。
樓市走勢
供需兩側政策持續發力 行業調整幅度不斷收窄
對於購房者最關注的價格走勢，可以看到，2023年，一二手價格分化行情逐漸清晰。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年百城新建住宅平均價格累計上漲0.27%，與此同時二手住宅平均價格累計下跌3.53%，跌幅較2022年擴大2.76個百分點。中指院分析指出，分化原因主要是政策優化及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲；與此同時，換房需求推動重點城市二手房掛牌量走高，二手價格“內卷”趨勢較爲明顯。
從土地供應情況來看，優質地塊將對2024年重點城市一手價格形成一定支撐。據中指監測，2023年，22城高溢價率地塊成交規模同比增長了20.0%，隨着該批優質地塊項目於2024年逐漸入市，以核心地段、改善產品爲主的供應有可能帶動一手房價格結構性上行。值得指出的是，業內普遍認爲，受市場預期等多重因素影響，房價尚不具備普遍上漲的基礎。同時，置換需求旺盛帶來二手房源掛牌量持續高企，未來保障房逐漸入市也將對低價二手房源形成競爭，那些不具備地段、資源稀缺性的二手房的價格仍將承壓。
從長期價格走勢看，新房市場已經迴歸到理論上的“中樞”水平。儘管市場存在“慣性超調”的可能，但是隨着2022年以來需求連續兩年調整的態勢，供需兩端政策持續發力，調整幅度已逐年收窄，行業有望加速實現新的均衡。
行業解讀——
貝殼研究院首席分析師許小樂表示，過去兩年，新開工和拿地規模的收縮，對有效供給形成一定製約，疊加房企信用風險有序出清，居民對期房的信任正在緩慢修復。因此，預計2024年新房銷售量將保持N型築底態勢。隨着房價調整接近市場大多數購房者的預期，市場供需匹配效率以厚望繼續提升，預計2024年二手房成交量將穩中有升。
發展模式
從房地產到不動產+ 運營模式將成關鍵
2024年是中國經濟持續復甦、深度修復和動能提升的一年，同時也是風險持續釋放和結構加速調整的一年。業內人士表示，房地產在當前多個利好政策的作用下會逐步趨穩，同時，市場出清會加速進行，從房地產到不動產+，將爲行業發展帶來新的動能，政策端力度也會呈現全面提升的態勢。
元旦假期開局的數據顯示，各線城市整體市場表現都比較平淡。目前看來，房地產仍在持續探底、持續調整的過程中。因此，對於行業而言，探索新的模式變得更加重要。從房地產開發模式向不動產運營模式轉變，正成爲頭部房企的選擇。
在商業、長租公寓、產業園運營方面的競爭將更加激烈。克而瑞的數據顯示，目前市場在建的非住房屋有24.6億平方米，加上土地已出讓還沒開工的項目，整體供應規模在50億平方米左右，不動產運營如何將各個不同的業態整合在一起，尋找出新的市場紅海，例如商業+多元場景獲得客流、辦公+滿足租戶多場景需求等，將成爲行業新模式探索的方向和新的發展動能。
值得期待的是，預計2024年在政策支持的方向和力度上仍有進一步優化的空間，尤其是金融支持、城中村改造、保障性住房等。比如，不動產的未來的運營核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一個環節，進一步開放REITs來打通整個不動產運營的投融管退閉環，REITs的總量預計將有更大的擴展空間。
數說市場
2023年地產市場數據
●房價：2023年，受優質改善項目入市及政策管控影響，百城新房價格累計上漲0.27%；二手房價格連續20個月下跌，連續7個月環比下跌的城市超90個。
●銷售量：2023年重點100城銷售面積同比小幅下降6%。12月，重點100城新建商品住宅成交面積環比增長約19%，但同比降幅仍約17%，絕對規模處在2016年以來同期最低水平。
政策發力
城中村改造2023年政策頻出
●4月28日 中央政治局會議重點提及“三大工程”；
●7月21日 國務院發文推進超大特大城市城中村改造；
●7月24日 中央政治局會議再次重點提及“三大工程”；
●8月25日 國務院常務會議審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，致力構建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象爲工薪階層，採取保本微利定價原則配售，實行嚴格封閉管理；
●12月19日，國開行發放全國首筆配售型保障性住房開發貸款。
新年前瞻
城中村改造年投資形勢樂觀
●投資：廣發證券估計，全國城中村改造年投資額可能達數千億元量級；樂觀預計2024年~2026年新舊保障房及安置房（城中村、棚改等）對整體施工投資的拉動效果分別爲1.4、2.7、4.9個百分點。
●新賽道：商業+多元場景獲得客流、辦公+滿足租戶多場景需求等，將成爲行業新模式探索的方向。
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