房地產能不能復甦，就看這波客戶了

很多同行最近都問到了內卷的問題，我們簡單迴應一下。

媒體報道稱，廣州自1月份放開120平方米住宅的限購後，近日又放開了限貸，比如當地有些銀行已明確，“針對目前廣州有1套住房且貸款未結清的情況下，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，如客戶家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數（也即享受首套房的房貸政策）”。

在此之前，南京和蘇州其實早就做出了放開限貸政策的動作。以南京爲例，無論購房人在外地有沒有房子，只要在南京無貸或已結清，貸款買房就可以按首套政策來。

蘇州的情況也相似，按照以前的限貸要求，有兩套房的申購第三套時直接停貸，而現在卻可以繼續貸款，而且首付比例不高，兩成或三成（具體看貸款結清情況）。

如果將2月底香港樓市全面“撤辣”（也即所有住宅物業交易無需繳納印花稅）一事聯繫起來分析，一個確定性的結論已躍然紙上。不管是香港、廣州，還是南京、江蘇，亦或是其他城市，現在都在搶人、搶錢，而且搶的是有錢人和有錢人的錢。

深圳樓市最近有點躁動，市場傳聞稱深圳將“取消3年限售，增值稅5改2，並且展示二手房真實掛牌價”。很多人認爲，香港已“撤辣”，廣州又變相取消了限貸，深圳再不出手的話那些尚有能力買房的有錢人都要被搶光了。

事實上，從居民端目前對就業和收入的預期依舊在下行的角度來看，市場方面已基本形成一個共識，簡單來說就是剛需無法再支撐起樓市的熱度，救市最終也還是得靠投資客和改善羣體入場，因此所有城市都得想辦法搶到有錢人繼續入場買房。

今年兩會期間，住建部部長提到，“對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組；對於損害羣衆利益行爲，依法堅決予以查處，讓他們付出應有代價”。

從邏輯上來分析，爆雷房企將救無可救，如果將中國房企的標杆“萬科”最近的輿情結合起來分析，或許房地產只能靠樓市的改善羣體和投資客的再次入場才能真正激活起來，否然沒有流通的市場必然死路一條。

跟大城市爭搶有錢人的情況相似，我們目前在地方國企、城投平臺“三大工程”項目的投融資業務中也發現很多內卷的情況，比如現在很多地方政府都在降維招商，比較典型的就是一二線城市去三四線城市招商，或者三四線城市去五六線城市招商，簡單來說就是各地政府都在拼命搶產業、搶企業，背後的邏輯依舊是在搶那些有錢的老闆。

我們做城投類非標產品投資業務遇到的一個比較大的難題就是，政府、國企、城投要求我們同步解決產業導入或者產業招商的情況下，因各地政府在資源和政策方面嚴重同質化，因此產業的導入並不容易，另外不同產業在不同區域的適配性也需要做非常謹慎的評估。

同樣的，當我們把中國的外貿、經濟增長跟歐美日韓這些“有錢人”的購買意願進行類比，那對中美貿易之間的關係分析或許就得重新審視。

據海關統計，今年1-2月，中國進出口總值6.61萬億元人民幣，同比增長8.7%，其中出口3.75萬億元，同比增長10.3%；進口2.86萬億元，同比增長6.7%；貿易順差8908.7億元，同比擴大23.6%。

儘管如此，我們依舊傾向於認爲今年的外貿形勢將更加嚴峻，最主要的原因就是遏制外貿增長的因素並未有任何改善的跡象。

具體來說，在越來越嚴峻的國際地緣政治衝突方面，“逆全球化”以及“以站隊爲原則的友案外包”已形成潮流，尤其是CPTPP這個新關係圈的影響，中國外貿的客戶羣已發生很大的變化，典型的問題就是有錢人（歐美日韓）的下單整體上還會持續縮減。

關於最近中央頻繁提及的“新質生產力”問題，我們需要深刻認識到背後的“供給側改革”邏輯。

準確地說，中國的勞動密集型低端製造業定位已難以爲繼了，邁向中高端是唯一的選擇，但這本身需要面臨很大的挑戰。

比如歐美日韓會覺得中國一旦轉型成功，他們就得過苦日子，所以他們這幫“有錢人”既是買家又是競爭對手的情況下，中國向中高端產業轉型以及想搶佔全球中高端市場以拉動外貿和經濟增長的路子必然會充滿艱辛。

總之，一切向前看，或者一切向錢看。

點擊下圖，瞭解詳情