房地產金融政策“三連發”：全國層面房貸利率下限取消、首付比例降至15%

21世紀經濟報道 記者李願 北京報道

房地產金融政策“三連發”。

在全國切實做好保交房工作視頻會議召開不久後，5月17日午間，央行、金融監管總局連續發佈三條房地產相關政策，《關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》。

上述三項政策主要內容有：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

“要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地產企業的指導支持，有力有序有效推進保交房各項工作。”國務院副總理何立峰在全國切實做好保交房工作視頻會議上表示。

當前，房地產市場仍強調繼續堅持因城施策的主基調。

按照上述政策，央行已經取消了全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，但央行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

上述規定的邏輯是我國商業性個人住房貸款利率採用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、（原）銀保監會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。

4月22日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年4月22日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲3.95%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。

央行一季度貨幣政策執行報告顯示，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。3月，新發放個人住房貸款利率爲3.69%，同比下降0.45個百分點。這是今年個人住房貸款加權平均利率首次低於企業貸款加權平均利率（3月爲3.73%）。

21世紀經濟報道記者獲得的數據顯示，4月個人住房新發放貸款利率爲3.7%，比上月低2個基點，比上年同期低48個基點，處於歷史低位。

和利率保持一致，首付比例也同樣執行因城施策的主基調。

政策明確，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

“爲落實黨中央、國務院決策部署，適應我國房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，促進房地產市場平穩健康發展。”對於上述政策的發佈，央行在公告中解釋。

5月17日，國家統計局發佈的數據顯示，今年前4月，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華表示，今年以來，各地區因城施策，不斷優化房地產政策，從4月份房地產領域主要數據情況看，房地產繼續處於調整期。下階段，要按照中央政治局會議精神，切實貫徹落實黨中央決策部署，結合房地產市場供求關係的新變化，人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

全國切實做好保交房工作視頻會議表示，房地產關係人民羣衆切身利益和經濟社會發展大局。當前，要着力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持應續建項目融資和竣工交付，保障購房人合法權益。

央行發佈的數據顯示，4月末，M2同比增長7.2%，M1同比下降1.4%。今年前4月，分部門看，住戶貸款增加8134億元，其中短期貸款增加50億元，中長期貸款增加8084億元。東方金誠分析表示，4月末M2和M1增速的“剪刀差”擴大至8.6個百分點。近年來M2與M1增速“剪刀差”持續處於高位，主要原因是房地產市場低迷背景下，居民購房需求下降，居民存款向房企活期存款轉移受阻；同時，在經濟下行壓力下，企業經營投資活躍度偏弱，資金“活化”比重下降。

“當前亟需通過有效刺激內需、提振實體經濟活躍度，特別是推動房地產行業儘快實現軟着陸等方式，提振經濟內生增長動能。”東方金誠表示。