番禺C位之爭！且看綠城·玉海棠如何卷出重圍？

市場備受關注的綠城·玉海棠有了新動作——在基盛萬科大廈A棟17F開放了美學生活館和建面約118㎡A戶型【錦玉】樣板房。

近日，派隊應邀參觀了樣板房。從現場的客戶心聲來看，可以用“好評如潮”來形容。

這個番禺廣場核心板塊的新規產品，陽臺佔比上限可突破至25%，使用率超110%，最高有望達到125-130%，加上有番禺廣場TOD加持，再賦予綠城“好房子”六大標準（高顏值、極賢惠、最聰明，房低碳、全週期、人健康）的內核，受到了極大的關注。

超高得房率、無柱轉角窗、大開間朗闊陽臺、“LDKB+X”一體化設計、全功能主臥套房等獨到設計，產品非常有特色。

這一期，PAI MEDIA 地產派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

綠城·玉海棠指標一覽

總體來說，綠城·玉海棠位處核心區域、交通便利，由於是番禺行政中心，商業、市政、醫療等配套齊全，又是新規產品，使用率高，關注度註定不小。

新規品質之作，爲番禺廣場立樣板

綠城·玉海棠看點不少，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）站位高，位於番禺廣場核心板塊，有番禺廣場TOD加持。

番禺廣場是一個大變量，將融合TOD複合型城市發展模式，打造“地下商業+地上公園”，成爲廣州中軸上，唯一區府+TOD雙引擎合璧的超級中心！

定位是番禺區公共服務中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閒、商業商務等功能爲主導的番禺未來新中心。

番禺廣場TOD規劃效果圖

按照規劃定位，番禺廣場及周邊地區地下空間將進行綜合開發，地下總建面18萬平方米。

地下空間將是整合公園、社區服務、文化設施、旅遊服務、商業設施、交通換乘、公共停車等設施及功能的大型地下綜合體。

其中TOD（以公共交通爲導向的發展模式）交通核心區地下空間共5層，還有一個下沉廣場，可銜接地面、地下步行系統，成爲地下空間的主要人流出入口。

簡單來說，番禺廣場未來就有綜合商場+公共中心+TOD樞紐+中央公園。其中，廣場中央公園總用地面積約10.5萬㎡，相當於15個足球場。

目前已經在緊密施工中。

此外，綠城·玉海棠旁邊的永隆綜合體項目也在2024年3月進入施工階段，佔地面積約2.7萬平方米，總建築面積約19萬平方米。項目規劃建設，1棟260米高的地鐵上蓋大型綜合體，以及兩棟130多米的高層住宅，將打造番禺新地標。

可以說，隨着番禺廣場TOD、永隆項目順利推進，番禺廣場板塊成爲廣州中軸未來10年最具潛力板塊。

綠城·玉海棠身處這樣的能級區域，前景看好。

2）交通通達性強，通勤便利。

番禺廣場是交通樞紐，3號線、18號線、22號線交匯，直達珠江新城，琶洲、白鵝潭；也是流量入口，番禺廣場帶來了大量的人流和物流，爲經濟注入了活力。

綠城·玉海棠就位於番禺廣場地鐵站的E出口，妥妥的地鐵上蓋物業，不僅通勤方便，物業升值也有保障。

當時地塊出讓時也規定，地塊鼓勵地鐵口與商業裙樓進行一體化設計。這說明未來商業裙樓有望直通地鐵。

3）新規產品，陽臺佔比上限可突破至25%，使用率有望高達125%。

地塊出讓時明確，陽臺佔比從15%提升至20%。而根據地塊此前的規劃，明確提到陽臺佔比上限可突破至25%，使用率有望直衝125%。

此次開放的建面約118㎡A戶型【錦玉】樣板房，空間使用率超110%，獨立玄關入戶，南北對流雙陽臺，通風效果會很好。

LDKB一體化方廳、視野好、尺度闊綽，270°環幕視野主臥配整體衣帽間。

收納系統方面做得獨有匠心，比如入戶過道一側就設置了隱藏式儲物間，保障了家裡的整潔。

更多細節最好去到現場體驗，實地感受會更有感覺。

建面約108㎡戶型、建面約118㎡的B戶型、建面約138㎡還沒樣板房可看，但設計也很有賣點，可以關注。

4、爲番禺廣場立樣板，顏值在線，園林設計很炸裂。

綠城·玉海棠兩棟樓——【瑰玉】、【璞玉】雙子塔，採取綠城公建化立面，以溫潤、輕盈的地標美學，與區府正芯的城市形象建築羣交相輝映。

在景觀上也很有特色，師法餘蔭山房等嶺南園林的“海棠十景”，帶來都市謐境的履景遊園；以“維多利亞綠寶石”、上海寶格麗酒店等爲範本打造“歸家五境”；四大主題架空層空間，涵蓋番禺首個奈爾寶兒童趣玩空間、女王空間、以及休閒書吧、鄰里社交等全齡多彩錦盒......賣點不少。

吹風價4字頭，

卷出重圍不難

綠城·玉海棠面臨競爭壓力不算大。

周邊競品主要是美的雋樾府、龍湖金地天峰、 保利琅譽。

其中，美的雋樾府主推建面約87-134㎡產品；龍湖金地天峰目前在售建面約133-141㎡戶型，保利琅譽主推92㎡、109㎡、132㎡三四房。

廣州地鐵地產·瓏曜上城推建面約73-130㎡全南向四五空間，使用率約130%，但兩者定位不同，競爭其實並不大。

綠城·玉海棠則推出105㎡、118㎡、138㎡面積段，全爲四房，共220套產品。

由於是新規產品，2梯4戶的佈局，且每個戶型對應一條獨立梯隊，舒適度和私密性都有保障，產品優勢明顯。

綠城的出色產品力，注重長期主義和產品主義，美譽度和市場認可度都很高，產品戶型設計、舒適度，都有優勢。

加上整個番禺廣場板塊，遍佈的都是10多年或者20年的老小區，置換需求強烈，且傾向原地置換，綠城•玉海棠可謂近水樓臺先得月。

綠城·玉海棠效果圖

價格方面，目前吹風價4字頭，大概4.3-4.6萬/㎡，這個價其實有壓力。

保利琅譽總價290萬起，均價3.3萬+/㎡；路勁美的雋樾府總價在320-510萬之間，均價3.5萬+/㎡；龍湖·金地天峰133㎡總價約450-470萬左右，單價約3.38萬-3.53萬/㎡，141㎡總價約480-520萬左右，單價約3.4萬-3.7萬/㎡。

說到底能否賣到4字頭，還得看綠城·玉海棠的產品力。

值不值得等待？

很多人肯定要問了：綠城·玉海棠值不值得等？

派隊的建議是：值得！

首先，番禺廣場的基本盤不錯。這裡是番禺行政中心，匯聚了商業、交通、文化、教育和醫療等多重功能，也是官方定位的番禺新中心。番禺廣場TOD目前正在穩步推進中，未來會打造成綜合商場+公共中心+TOD樞紐+中央公園，前景不錯。

番禺廣場TOD規劃效果圖

其次，通勤、生活、商業等配套齊全，妥妥的學鐵商。

最後，綠城打造的產品素來品質不錯，綠城·玉海棠更是番禺廣場板塊難得的新規產品，賣點比較突出，值得一等。

據派隊瞭解到的信息，綠城·玉海棠4月會開實體展示區，吹風價4字頭。目前來看，施工進度也非常快，1棟的樓層已經很高了。

如果對項目有興趣，不妨前往基盛萬科大廈A棟17F美學生活館體驗。