囤房稅2.0上膛 不動產開發公會全聯會批形同「毀房稅」

不動產開發公會全聯會秘書長於俊明直言，建商賣不掉的房子仍要課、還要課到最高稅率的囤房稅，這簡直是「毀房稅」了！（王莫昀攝）

行政院今日通過囤房稅2.0草案，拚明年7月上路，不動產開發公會全聯會秘書長於俊明表示，在地方調稅基後，中央倘再以囤房理由巨幅調高稅率，一路踩油門式大幅調漲房屋稅，對於居住巿場及不動產開發商營生安定性影響甚大。他直言，建商賣不掉的房子仍要課稅、還要課到最高稅率的囤房稅，這簡直是「毀房稅」了！

財產稅負擔在學理上應有最高額限制。德國聯邦憲法法院即提出「半數原則」作爲其界限，惟我國無此限制。於俊明指出，特別就起造人而言，是投入勞力資本生產新屋供應者，新屋是生產、製造出來的待售商品，竟列爲等同投資客購屋囤積的囤房稅課徵對象，且待售房屋屬量化生產，動輒被課予草案最高4.8％甚或5％稅率，根本欠缺合理性。

不動產開發公會全聯會並提出六大訴求：

（一）在本質上，起造人不應與購買囤積者課徵同樣之最高稅率：起造人是房屋「唯一」生產者，可以增加房屋供給、平抑房價，並具促進地用、協助都更危老、增加就業機會之社會、經濟貢獻，在課稅評價上，不應適用囤房最高稅率，違背稅制公平原則。

（二）稅基、稅率雙漲，將產生刨根效果：以臺北市爲例，112年7月1日後之房屋構造單價雖爲實際造價四成，惟乘上路段率後就可能超過實際造價，以草案4.8％最高稅率核課房屋稅，等於繳房屋稅約16年【以路段率320％例：100÷(100＊40％＊320％＊4.8％)=16.28年】，尚未到達更新重建年期，財產已形同沒收。

（三）領得使用執照即課徵囤房稅率，草案雖給予2年銷售期，然仍缺乏實益：草案第五條第一款第三目規定：「起造人持有使用執照所載用途爲住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內未出售者，最低不得少於其房屋現值2％，最高不得超過3.6％。」即一領得使用執照即已至少課徵2％的差別稅率，甚至於市縣政府可加碼至3.6％，姑不論待售期2年是否足供售罄，但在此 2年內即已課徵囤房重稅率，2年前後只有差在稅率「重」與「更重」之別，對生產房屋的本會會員言，欠缺合理性。

（四）起造人新建的商工用途房屋同屬存貨性質商品，倘逕課囤房重稅率，也缺乏合理性：就立法說明所述「考量使用執照所載用途爲非住家用房屋亦可能作住家使用，持有多戶該等房屋且未作有效使用者，亦宜適用較高稅率」，但起造人生產的待銷售房屋實爲一手屋性質，在未售狀態下不可能進行所稱之「作有效使用」，若適用高稅率，不僅「影響殊甚」，且「株連過廣」；起造人持有使用執照所載用途爲非住家用者，同屬待銷售存貨性質，卻適用囤房重稅率，對配合經濟發展提供商工用途房屋起造人，亦未臻合理。

（五）待售期2年過短，於巿場不景氣或政策因素下尤烈：待售期不足，將迫使市場儘量舍「先建後售」而採「預售」方式進行銷售。即使採預售方式，起造人一直須等至過戶、分戶貸款後，方能取得七成左右所餘房屋款額；於此前，需面對融資利息、管理支出、市場與建物保存登記風險以及房屋折舊等壓力與財務負擔，起造人何苦故意去「囤房」？而且倘確實賣不出去，在稅法評價上就叫做「囤房」，就要課徵重稅，實在讓房屋生產者情何以堪。即使課徵房地合一實價課稅，對於發生虧損者可以不用繳稅，但是就算虧損也賣不掉的房子仍然要課、還要課到最高稅率之囤房稅，這簡直是「毀房稅」了！因此待售期宜予增加，並就不可抗力及不可歸責事由，准予申請延長待售期。

（六）就起造人囤房稅率宜由中央統一制定：本會所屬會員跨市縣推案事屬常態，在草案設計下，各市縣將採不同稅率，業者難以估算租稅成本，而相對稅率較高市縣，亦易產生排擠，建議就起造人部分宜由中央統一制定單一稅率。