頂層會議再度聚焦，行業自然需求底有望來臨！板塊處於低估值+低持倉的核心未變

國常會研究房地產去庫存新措施，行業自然需求底有望來臨。

1、國常會再提房地產"去庫存"，自然需求底有望來臨

6月7日，國務院常務會議指出，要充分認識房地產市場供求關係的新變化，順應人民羣衆對優質住房的新期待，着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展。

平安證券表示，當前板塊連續三週調整，但勢能持續減弱，當下堅守投資者或基於銷售復甦信心、或基於政府穩樓市決心，國常會表態有望進一步堅定堅守者持有信念，短期建議保持倉位、高低切換，持續跟蹤6月重點城市及房企銷售表現。

還有機構分析指出，在房地產行業基本面經歷了深度調整之後，當前購房按揭負擔比明顯改善、租金回報率對國債利差顯著收窄、千人開工套數較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號顯現，預計房地產行業的自然需求底有望來臨。

2、分歧中的機會-如何看待地產板塊投資邏輯？

當下地產需求是否過度悲觀了？方正證券認爲，行業深度調整背景下，23 年新房住宅+二手住宅合計交易依然保持正增長，這充分表明住房需求仍存，市場無需太過悲觀。根據住建部的披露信息，2023 年新房和二手房合計交易保持正增長。這說明，在當前人們購房行爲謹慎、理性的情況下，購房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行業正面臨深度調整，收入預期與房價預期均不理想，此背景之下住房總需求依然能夠實現正向增長，我們認爲這充分表明了我國住房需求仍存，市場無需對住房需求太過悲觀。

保交樓已步入攻堅時刻，但新房市場較難自發企穩，亟需政策發力呵護。故政策轉向積極，去庫存目標堅決，在此中央定調的基礎之上，現行政策的落地節奏或將符合預期，且更多鼓勵性政策或將出臺。當下化風險爲中央層面首要任務，但保交樓壓力依然艱鉅，已步入攻堅時刻。故政策堅決轉向“去庫存”，517 會議明確需求側三箭齊發+“收儲”爲去庫存的核心手段。隨後，超200 城跟進落實首付比/利率雙降，多個一線城市優化相關政策，且多地加速制定收儲相關目標，“收儲”作爲去庫存核心手段之一，若“收儲”等相關工作在地方層面落實進展緩慢，不排除中央進一步督促，現行政策將充分落實。

3、物管、商管兩大板塊，具備長期投資價值

在東方證券看來，基礎物管具備抗週期屬性，擁有持續性較強的現金流。地產下行期，物管行業“剛需+長週期”特徵凸顯。物管行業本質是不動產持有者的剛需消費服務。物管基礎服務爲建築物及設施設備提供運營養護，最終實現客戶資產的保值增值。結合地產全生命週期來看，物業服務幾乎貫穿整個房地產後服務市場，服務週期更長、涉及產業價值鏈更廣泛。地產行業下行期，物管作爲地產開發後端服務環節，憑藉存量規模及非住宅拓展仍可實現管理體量正向增長，剛需+長週期屬性凸顯。

物管行業迴歸“現金流”邏輯，保持長坡厚雪，支撐企業穿越週期。物管行業本質爲服務業，天然具有用戶粘性，且一般項目存續時期較長，物管可被視作持續性較強的現金流業務。過去在資本助力及關聯方輸送下行業高速增長，但隨着地產下行，行業迴歸服務屬性，企業經營也從“追求高毛利”、“規模爲王”重回“現金流”邏輯。此外，品牌力爲物業公司帶來超高水平物業費收繳率和項目留存率，體現客戶對品牌物業公司的資產保值服務具有較高的付費意願。

4、當下板塊仍處於低估值、低持倉的核心事實沒變

佈局方面，方正證券表示，政策與行業的分歧導致資本市場對板塊普遍預期不強，但當下板塊仍處於低估值、低持倉的核心事實沒有改變，在中央定調堅決，政策加速發酵的環境下，板塊估值修復空間較大，當下分歧中蘊含着機會，在此貝塔行情之下，倉位更加重要。

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