地產行業保障性住房系列報告之一：淺談保障房“前世今生”（平安證券研報）

每經AI快訊，2024年1月21日，平安證券發佈研報點評地產行業。

核心摘要

三十年模式變遷，保障制度日臻完善，覆蓋人羣不斷擴大。自1994年《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發佈以來，伴隨中國經濟實力的增強，從早期針對中低收入人羣的經適房，到覆蓋最低收入人羣的廉租房，再到進一步覆蓋中等偏下收入的公租房、針對新市民與青年人的保障性租賃住房，保障房類型及制度日臻完善。隨着“14號文”發佈，保障人羣進一步擴大到城市需要引進人才等羣體，覆蓋人羣不斷擴大。

政策支持爲歷輪保障房建設重要催化，短期有望迎來建設小高峰。1998年國務院提出建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系，帶來經適房大發展，同年全國經適房新開工同比增長101%，佔全國商品房新開工的17%。再如2009-2011新增廉租房518萬套、“十二五”3600萬套保障房規劃、2015-2017年棚改1800萬套目標、“十四五” 900萬套（間）保租房規劃均帶來保障房建設高峰。儘管2023年“14號文”強調“以需定建”，但考慮當前保障性住房佔比仍較低，預計短期保障房建設仍有望迎來小高峰，爲下滑的地產投資提供一定對衝，後續需密切關注各地保障房建設規劃、開工建設情況等。

保障房資金來源多樣，關注新一輪PSL支持。從各階段保障房建設資金來源來看，中央補助、地產財政、銀行及公積金貸款、債券融資等均構成過保障房建設重要資金來源。根據央行數據，2023年新增抵押補充貸款額度（PSL）5000億元，爲政策性開發性銀行發放包括保障性住房在內的“三大工程”建設項目貸款提供中長期低成本資金支持。從歷史來看，2016-2017年PSL爲棚改貨幣化提供大量資金支持，最終撬動三四線樓市大幅回暖。隨着新一輪PSL大幅投放，有望爲保障房建設提供資金助力。

投資建議：自1994年《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》發佈以來，經歷三十年發展，當前國內已形成制度相對完善、覆蓋人羣廣的住房保障體系。從歷史來看，每一輪政策驅動均帶來保障房大規模建設，並對投資/開工形成一定支撐。隨着2023年“14號文”出臺，國內保障房發展步入新階段，儘管文件強調“以需定建”，但考慮當前保障性住房在存量住房佔比仍較低，預計仍有望引領新一輪建設小高峰，爲短期下滑的地產投資提供一定對衝，後續需密切關注各地保障房建設規劃、資金來源、配套政策細則等。從房地行業來看，短期樓市量價下行仍將持續壓制板塊估值，中長期來看，建議逢低關注資產質量優化、歷史包袱減輕的房企如保利發展、招商蛇口、華髮股份、越秀地產、濱江集團等等，同時關注物管（招商積餘、保利物業）、代建（綠城管理控股）、經紀（貝殼）等細分領域龍頭。

風險提示：1）樓市量價調整幅度大於預期的風險：若市場下行持續蔓延，房企減值壓力、資金壓力將超出預期；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形；3）保障性住房建設規模及進度不及預期風險：若各地建設規模、落地進度不及預期，對全國房地產投資支撐將低於預期。

(來源：慧博投研)

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(編輯 曾健輝)