地產股票基金大漲,意味着史詩級地產大招將力挽狂瀾嗎?

內容提要:

週五房地產股票強勢大漲,帶動房地產主題ETF溢價、放量,地產主題基金同樣領跑行業。央行連放“史詩級”大招的背後,是國家統計局公佈的房地產各項觸目驚心的數據。如果房地產行業恢復到2023年的水平,將出現什麼情況?古人云,當局者迷,旁觀者清。

一、週五房地產股票強勢大漲,帶動房地產主題ETF溢價、放量,地產主題基金同樣領跑行業。

5月17日,週五午後,受房地產4條重磅政策刺激,地產板塊午後持續暴漲,地產股全線爆發,房地產指數漲幅超過7%,周漲幅遙遙領先於大盤,達到12.65%。在個股方面,萬科A、金地集團等超過20餘股居然漲停;59只地產股漲幅超過6%。

內地地產股大漲,也帶動了美股中資房地產大漲,房多多開盤後漲幅擴大至323.77%,觸發熔斷。後來恢復交易後不久再度停牌。截至收盤,房多多大漲超300%。

房地產股在尾盤迅速拉昇,也刺激房地產主題ETF溢價、放量大漲。房地產主題ETF 在整個ETF表現中獨佔鰲頭。其中,銀華房地產ETF接近漲停,漲幅達到9.49%,溢價達到1.71%,華寶地產ETF漲幅超過9%,成交額達到2.15億,成交量創下歷史新高。規模最大的南方房地產ETF漲幅爲8.53%,成交額突破10億。此外,華夏房地產ETF漲幅也達到7.65%。

在週五晚間更新基金淨值後,地產主題基金同樣領跑行業。其中招商滬深300地產、華寶中證800地產ETF、銀華中證內地地產主題ETF漲幅超過8%。事實上,從回報率上來講,地產板塊的啓動已經持續一個月,多隻房地產主題基金近一個月漲幅接近三成。

已經有基金經理和股票分析師將這一波房地產炒作預期,放大到整個地產行業的牛市空間和地產相關行業的投資機會。他們認爲,隨着供需兩端政策延續寬鬆基調,融資支持下供給側出清基本結束,需求端政策刺激或引導基本面企穩修復,行業存在短期供需關係再平衡機會,同時城中村改造及保障房建設有望爲行業提供增量空間。

他們還認爲,在關注地產行業相關投資機會的同時,還應關注相關的投資機會,比如家電和消費建材。

二、央行連放“史詩級”大招的背後,是國家統計局公佈的房地產各項觸目驚心的數據。

週五一天之內,央行連放“史詩級”大招,取消住房貸款利率政策下限,下調公積金貸款利率、史上最低首套房比例下限、央行將設立3000億保障性住房再貸款。這四個大招,被大多數投資者、基金公司解讀爲,超預期政策之下,致力於打好住房攻堅戰。房地產的政策思路由供給側轉向需求側,並且聚焦去庫存。房地產有望止跌回升,重現輝煌。

只有三郎等少數人認爲,即使是央行的四大招,依然不是解決需求側,只是站在供給側,誤讀需求側的能力,希望繼續拔苗助長需求側來利好供給側。不切實解決國民收入結構向居民收入傾斜問題,不解決住戶部門高債務率和超高債務負擔問題,任何政策都無法真正推動地產需求改善,推動房地產企穩回升。

不過很多人並不贊同三郎這樣的觀點。他們認爲,政策效果如何,投資市場地產類資產大漲,市場給出了答案。背後邏輯在於央行是表明了態度,政策及力度後續都可以調整。市場對地產的預期沒那麼悲觀之後,對整個風險偏好提升有好處。

三郎想提醒持有這些觀點的人,房地產盛極30年而衰不過3年。如果30年積累下來的矛盾,央行不涉及收入分配結構、債務風險容忍度和經濟結構深層矛盾的4大招就給醫好了,那一定是傳世的經濟政策經典,中國人民銀行行長潘功勝,一定是繼美聯儲前主席本·伯南克(Ben Bernanke)之後,下一個諾貝爾經濟獎得主。

實際上,也在週五,國家統計局發佈了一系列房地產投資、商品房銷量和價格大幅下降的數據。

今年1-4月份,全國房地產開發投資30928億元,同比下降9.8%;其中,住宅投資23392億元,下降10.5%。

房屋新開工面積23510萬平方米,下降24.6%。其中,住宅新開工面積17006萬平方米,下降25.6%。

房屋竣工面積18860萬平方米,下降20.4%。其中,住宅竣工面積13746萬平方米,下降21.0%。

新建商品房銷售面積29252萬平方米,同比下降20.2%,其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元,下降28.3%,其中住宅銷售額下降31.1%。

房企本年到位資金34036億元,同比下降24.9%。其中定金和預收款10002億元,同比下降37.2%;個人按揭貸款4953億元,同比下降39.7%。

僅商品房待售面積因爲在建完工和銷售減少,增加到74553萬平方米,同比增長15.7%。其中,住宅待售面積增長24.5%。

全國的房地產投資從2022年4月轉爲負增長以來,迄今一直沒有轉爲正增長。而今年前4個月的跌幅,已經超過了去年全年。

從銷售指標看,2019年,全國商品房銷售面積17.16億平方米,商品房銷售額15.97萬億元。2020年、2021年疫情期間,銷售面積和銷售額都在17億平米和17萬億元之上。

2022年,新建商品房銷售面積和銷售額分別爲13.58億平方米和13.33萬億元。

2023年,中國新建商品房銷售面積和銷售額分別爲11.17億平方米和11.66萬億元。

如果持續這種趨勢,今年中國新建商品房銷售面積和銷售額有可能跌破9億平方米及9萬億元,分別爲8.95萬平米和8.4萬億元。與疫情之前對比,大概下降一半左右。

三、如果房地產行業恢復到2023年的水平,將出現什麼情況?

按照1-4月份的情況,今年居民大約需要支付購房首付1.68萬億元,新增銀行貸款6.72萬億元。

如果2024年的商品房銷售要實現與2023年持平,今年後8個月要多賣2.22億平米的房子,居民多掏3.26萬億的銀子。15%的首付,多掏4890億的現款,多增加2.771萬億的貸款。

合計起來,居民需要支付2.169萬億首付,新增加9.491萬億貸款。

2023年,我國居民債務收入比已經達到143.4%。比美國的110%要高出33個百分點。居民貸款利息收入比約爲6.9%,比美國家庭貸款利息收入比4.2%高出6成。

在居民收入增長幅度不變的情況下,這將造成至少以下三個後果:

第一,今年的居民消費至少會減少4890億元,直接影響社會商品零售額減少超過1%。4月份社會商品零售額增速已經掉到2.3%了。

第二,住戶部門的債務將從2023年的79.26萬億增加到88.751萬億,增長12%。居民債務收入率將從143.4%增加到154.2%,居民貸款利息收入比將超過7%。居民部門的債務風險將急劇惡化,斷供的比例將大幅增加,法拍房的數量將大幅度增長。

第三,由於貸款餘額的增加速度是收入的2倍左右,而貸款餘額又是收入的154.2%,新增加的月還本付息金額,將影響今後每年的零售額增幅,減少2個百分點。

實際上,影響遠大於此。因爲有人計算了,首付降低了,月供反而更高了!

有位網友說,如果是在上海,一套1000萬的房子,以前首付30%,貸款30年,需要首付300萬,貸款700萬,每月還款3.2萬左右,30年本息合計需要償還1100多萬。

現在首付降到15%,需要付150萬,貸款850萬,每月還款4.1萬,30年本息合計1400多萬。

事實上降低了首付,因爲增加的貸款部分要多付30年利息,購房者合計的購房支出,反而要增加300萬,約27%。按30年平均,每年增加10萬元支出,這家人勢必每年要減少10萬元消費。

我們的消費起不來,一方面的收入在GDP中的佔比,比世界平均水平要低20個百分點左右。另一方面就是我們的居民債務負擔,要比世界平均水平高出一半以上。

在選消費還是房地產問題上,你如果把砝碼放在房地產一邊,消費就會受到極大的損害。消費受損最後的結果,就是供給過剩,投資過剩。

所以,首套15%二套25%的首付比例,這力度是空前的,但對消費和經濟結構的負面影響,也將是空前的。

四、古人云,當局者迷,旁觀者清。

政策制定者的良苦用心在於:我給你降首付,給你降貸款利率,你就能趕快去買房了。

但他忽略了最不應該忽略的一個基本事實:儘管經歷過去這幾年的大環境,買得起房的人依然買得起房,他們有了N套房,這個政策無法有效促進這羣人的購買;而買不起房的人按照他們的收入,如果房價不繼續下降個3成、5成,0首付他們也依然買不起房,因爲他們知道首付負擔沒了,月供他們也供不起。畢竟借錢是要還的,欠債是跑不掉的。

實際上房地產最核心的問題,一是增加中低收入階層的收入,二是降房價、降地價!除了這兩條,沒有捷徑。

所以,在週五四大地產政策落地的同時,大摩將對我國房地產板塊的看法,卻從“有吸引力”下調至“與大市一致”。

站在棋局之外的大摩稱,儘管在政策放鬆和投資者情緒改善的推動下,中資地產股4月中旬以來已大漲約50%,但基本面仍然疲弱,且下半年的不確定性較高。並將龍湖集團和保利發展的評級由“增持”調低至“與大市同步”。

【作者:徐三郎】