從“兩萬戶”到“四代宅” 對“好房子”的追求遠未終結

2024年4月11日，當我站在上海楊浦區一片被拆除的老舊居民樓廢墟前，我突然迫切地想了解70多年前這裡曾發生過的事。

採訪結束後，我打開電腦，輸入了關鍵詞“上海兩萬戶”，在一行行文字中，我的思緒也飄回了那個激情澎湃的年代。

解放前，上海普通人的住房環境極差，很多人住在棚戶簡屋裡，俗稱“滾地龍”“鴿子棚”，漏風又漏雨。更可怕的是整體環境，那時候許多居民聚居區是沒有地下溝管等排水設備的，到處都是露天臭水溝。

1952年，新生的國家雖內憂外患不斷，卻憑一腔熱血創造了許多奇蹟。這一年，朝鮮戰場上戰況激烈，著名的上甘嶺戰役在當年的10月爆發。而在國內，經歷了三年經濟恢復期後，上海成了全國的輕工業中心，正加足馬力生產全國人民以及戰爭所需物資。

在這樣的背景下，上海數十萬工人的惡劣居住環境獲得關注。1952年，上海市政府決定“住宅建設要優先考慮工人階級”，試點了兩個工程——“1002戶”和“兩萬戶”，工程分佈於九個基地，命名爲長白、控江、鳳城、甘泉、曹楊、天山、日暉新村等。

上海的第一批勞動模範，拖着平板車，載着些家當，就驕傲地帶着全家搬進了新房子。

時間快進到2024年，我眼前的那片廢墟，就曾屬於“兩萬戶”工程，是70年多前上海灘人人羨慕的好房子。

但是在歲月的風化下，這些房子已成危房，戶型設計、小區配套也早就過時了。幸運的是，這些房子在城市更新“原拆原建”的政策下被拆除重建。房屋主人幾乎不用自己花錢，在幾年後就能重新搬回這裡，住進新造的電梯房。

面對着未來即將建成的新小區模型，我感慨當今社會日新月異的速度——“滄海桑田”般的變化，並不需要幾百幾千年，一個多甲子足夠。

1949年，上海人均住宅面積只有3.9平方米，其中質量、設施都很差的低標準住宅還佔了總量的66%。

很多老上海人都體驗過幾輩人共同蝸居在一處小房子中的生活，在這樣狹小的住房空間中，家庭關係常常是微妙的、壓抑的。我曾聽家中老人講過一位相識的老人家的故事——因爲與兒子兒媳共同居住在四五十平方米的老房子中，家裡又有了第三代，在各種瑣事與矛盾影響下，老人逐漸抑鬱，最終選擇一躍而下。

2023年的中國作爲世界第二大經濟體，全年國內生產總值（GDP）超過了126萬億元。這一年，“住得好”從來都不是簡單事的上海，人均居住面積已經提升到37.51平方米。

2024年8月的一次國新辦新聞發佈會透露，截至2023年底，我國城鎮人均住房建築面積超過40平方米，全國累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套。這些數據的公佈，標誌着我國城鎮居民的居住條件實現了質的飛躍。

住房是“家”的空間載體，對中國人來說，承載着不同尋常的意義。

家是人們心靈的港灣，是情感的寄託，是歸屬感的源泉，所有人都渴望擁有一個溫馨的家，而住宅是實現這些的物質基礎。

近幾十年房地產的快速發展，不僅改變了中國的宏觀面貌，也改變了個體對家與幸福的體驗。

從1949年到今天，中國經濟向前走的每一步都不容易，而經濟發展，歸根結底就是讓14億老百姓過上好日子。

儘管國人的居住環境已有明顯提升，但相比部分發達國家，仍有繼續發展的空間。

據民生證券研究院測算，截至2022年末，中國平均每戶城鎮家庭擁有住宅（含商品房與非商品房）0.86套；若考慮已購期房，中國平均每戶城鎮家庭擁有1.02套住宅；如果只算商品房現房，那麼中國城鎮家庭戶均僅擁有0.54套。

而根據摩根士丹利發佈的數據，美國戶均住宅套數爲1.10，人均居住面積爲65平方米；日本戶均套數爲1.16，人均居住面積爲40平方米；德國戶均套數爲1.02，人均居住面積爲48平方米。

除了面積，住房質量也還有巨大的提升空間。房地產研究機構克而瑞近期公佈的一組數據顯示，全國城鎮居民電梯普及率僅三成，仍有13%的家庭沒有熱水器，在家沒有“洗澡自由”。

像拉薩、呼和浩特、蘭州、西寧等西北城市，由於水資源相對缺乏，缺乏洗澡配套的家庭佔比超過20%；而云南、西藏等地區房地產發展相對落後，無電梯住房佔比超過了80%。

即便是較爲發達的一線城市，如北京和上海，無電梯家庭住房佔比均超50%。

此外，全國還有約1600萬戶家庭仍沒有廚房，京、滬、深均有超過40萬戶家庭沒有廚房。

克而瑞認爲，如果這部分人羣居住條件改善，能帶來的住房新增規模還是十分可觀的，就以熱水器這一項來看，接近5800萬家庭戶有改善需求，假設其中一半家庭能夠住進配套齊全的新居，按保障房的戶均面積水平計算，相關的增量住房需求也超過20億平方米，相當於2023年全國商品住宅銷售面積的兩倍，增量空間十分巨大。

邁向更高品質的居住條件，我們正在路上。

2023年1月17日，全國住房城鄉建設工作會議提出，要大力提高住房品質，爲人民羣衆建設“好房子”，讓人民羣衆生活更方便、更舒心。在這之後，各大城市紛紛推出政策鼓勵建造安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

2024年，房地產市場掀起了一場“品質革命”，得房率超過100%的“第四代住宅”涌現，在全國落地的第四代住宅項目已經超百個。這不僅響應了房地產市場長期以來的羣衆呼聲，也是新質生產力在房地產市場中的一次創新應用。通過技術創新和模式創新，房地產行業實現了住宅產品的升級換代和市場的拓展。

而隨着核心城市在今年幾乎都在修改“計容新規”，明年創新型的“第四代住宅”產品更是有望成爲新房市場的主流。

此外，取消公攤（部分城市）、降低存量房貸利率、住房契稅優惠等新舉措，也爲購房者帶來了看得見的實惠，大大降低了普通人買房的交易成本，提升了買房的幸福感。

作爲長期關注房地產領域的記者，對於今年的行業新變化，我感到非常興奮，我們的報道重心也隨着市場變化，將基點真正落回了老百姓關心的地方——對居住本質的關注、對“家”的關注。