成交溢價近60% 當濱江、綠城在杭州同時奪地

觀點網濱江、綠城兩尊杭州土拍“老將”再次現身。

7月23日，杭州上城區、臨平區各自放出一宗宅地，總出讓面積69.2畝，總建築面積9.29萬平方米，總起價22.9億元。最終各經43輪和46輪激烈報價後，濱江集團拿下上城區地塊，綠城聯合坤和攬獲臨平區地塊。

雖然僅兩宗涉宅地出讓，但兩家參拍房企的上場依舊引發市場關注。

濱江所拿下的地塊位於杭州安琪兒板塊，熱度頗高，報名房企就超過10家；綠城與坤和則落子豐收湖的不限房價低密地，該地塊報名房企也近10家，最終2.23萬元/平方米的成交樓面價也超越了新希望旗下長粼府項目5年前創下的樓面價紀錄，一躍成爲區域新地王。

濱江補倉 綠城搶地

實際上，濱江此行的首要目標是補倉。

2024年6月中旬，濱江翡翠嘉運府售樓處人頭攢動，這宗2月纔拿地建設的安琪兒板塊新項目，在半個月內實現首開售罄，合計賣出132套房源，吸引1400組客戶進行登記，還觸發了社保排序。觀點新媒體瞭解到，該項目精裝限價約4.65萬元/平方米，與地理位置臨近的濱江華家池超9萬元/平方米、保利中央公館超7萬元/平方米的項目相比，更具有價格吸引力。

此外，該項目原身爲城東新城單元SC080201-55地塊，位於秋濤路與運河交匯處，項目直線約3公里範圍包攬杭州武林廣場、錢江新城、江河匯，彼時起價19.64億元。最終經44輪報價，由濱江以總價24.44億元競得，溢價率達到24.44%。

嚐到該區域位置所帶來的銷售紅利後，濱江正式將補倉提上日程。據觀點新媒體獲悉，此次濱江所摘地塊同樣位於上城區城東新城單元，出讓面積2.35萬平方米，容積率2.8，建築面積6.57萬平方米。

與翡翠嘉運府項目所在地塊不同，新宅地上城區城東新城單元SC080201-57地塊位於艮山西路和新塘路交界處，是安琪兒板塊中距離地鐵4號線新塘站最近的地塊。其北面爲規劃中的48班小學用地，周邊還有秋石高架等主幹道，與火車東站直線距離約2公里。

不過，此次濱江成功補倉安琪兒區域地塊的總價爲23.36億元，溢價率達到22.55%，樓面價則爲3.55萬元/平方米，並未超過翡翠嘉運府項目。據悉，該地塊有限價要求，所建商品住房毛坯銷售均價不高於4.2萬元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於4.62萬元/平方米；如實施裝修銷售，裝修價格不高於4500元/平方米。

臨平區最新上架的地塊則沒有硬性限價要求。由綠城&坤和聯合體競得的數字商貿城單元JG1807-06-01地塊出讓面積2.26萬平方米，容積率1.2，建築面積2.71萬平方米。對比上城區地塊，該地塊的建築面積僅爲後者的約三分之一，並最終以溢價率59.19%、總價6.05億元被拍出，樓面價2.23萬元/平方米。

爲何這宗地塊熱度如此高？首先與豐收湖板塊斷供3年之久有關，有業內人士表示，杭州臨平豐收湖板塊庫存已見底，且後續住宅類用地供應會愈來愈少；容積率方面，該地塊的容積率僅有1.2，從項目角度出發，綠城或將該地塊用於建造聯排、疊墅或洋房項目。畢竟張亞東此前已向市場宣告，綠城未來要注重提質，而不是更加註重規模， “特而美”或將成爲綠城未來地產項目的新底色。

值得關注的是，數字商貿城地塊之外，臨平區於今年還有機會上架另一宗低密度地塊--臨平新城B56-2地塊，用地面積3.9萬平方米，臨近地鐵9號線喬司站，周邊有浙醫二院臨平分院，宜家、華榮城等配套。

拿地熟客

濱江與綠城並非首輪同框拿地。2024年2月，杭州龍年首次土拍中，兩家企業就有碰面。

彼時， 濱江集團與華潤和西站樞紐組成開發聯合體以總價16.18億元競得西站新城單元YH08-0701-48號地塊，溢價率爲16.6%。

而綠城集團則經過30輪競價以總價19.3億元競得又一宗稀缺地塊--三裡亭地塊。據瞭解，該地塊是三裡亭單元首次推出限價地塊，限價4.74萬元/平方米。資料顯示，三裡亭上一次推出宅地在2019年4月16日，同樣被綠城拿下，只不過彼時的樓面價較低，僅爲2.96萬元/平方米，後期變身成爲綠城春月錦廬項目。

再來到6月28日，杭州市區年度第六批集中出讓地塊開拍，同樣涉及宅地2宗，也同樣被濱江與綠城分食，但兩次拿地的區位各有不同。

當時兩宗地塊分別位於拱墅區申花板塊和濱江區西興單元，總面積約52畝，總建築面積6.94萬平方米，總起拍價約22億元，出讓方式爲價高者得加限房價。

其中，拱墅區申花板塊佔地面積1.25萬平方米，宅地容積率2.4，建築面積約3萬平方米，起始價10.2億元，起始樓面價3.4萬元/平方米，限定新房售價55000元/平方米，地塊最終由杭州濱江中豪房地產開發有限公司經過24輪競價後，以12.49億元競得，成交樓面價4.17萬元/平方米，溢價率22.57%。

而濱江區西興單元宅地佔地面積2.2萬平方米，容積率1.8，建築面積3.94萬平方米，起始價11.81億元，起始樓面價2.99萬元/平方米，新房限價5.38萬元/平方米，最終由綠城旗下杭州浙乾置業有限公司以總價15.81億元摘下，成交樓面價4萬元/平方米，溢價率達到33.87%。

不難看出，濱江與綠城這兩大本土房企2024年以來依舊選擇深耕杭州。於2024年1-6月，杭州土地市場共計掛牌37宗地塊，其中成功出讓34宗，共計攬金590.9億元，總建築面積307萬平方米。

在這其中，濱江合計在杭州拿下8宗涉宅用地，總拿地金額約合200.7億元；綠城則共拿下4宗地，總拿地金額也達到52億元，雙方總拿地數量約佔報告期內杭州土地市場掛牌地塊的三分之一，兩房企拿地金額更是佔到杭州總成交金額的近42%。

此外，2024年上半年，杭州出讓地塊中有19宗產生溢價，8宗地塊溢價率超過20%，涉及綠城與濱江所摘地塊就有6宗。

但與此同時，今年上半年杭州市區出讓的地塊數量對比去年，減少了約48.5%；出讓面積對比去年同期下降幅度達到47.2%；出讓總金額也同比下降38%。接下來的8月13日，杭州第九批土拍即將開啓，擬出讓三宗住宅地塊，涉及武林上新，艮北、沿江板塊。