北京四環，最後的500萬洋房？
這是嚴肅君的第567篇推送
9月，是北京最美季節的開端，也往往是房地產市場成交高峰期的開始。
上週末，北京市住建委集中下發6個住宅項目預售許可證，取證房源超過5000套。其中5個都是純新項目。
越是“卷”得厲害的時候，能夠脫穎而出的項目，銷售成績“含金量”就越高。
壹品興創·御璟星城，四環內城改善新盤，首開當日熱銷10億，生生賣出了剛需盤的流速。
01
四環價格“錯位”
細究起來，嚴肅君認爲，壹品興創·御璟星城熱銷，底層邏輯在於地段和價格的“錯位感”。
一方面，四環自帶稀缺性。
2018年北京市規劃國土委發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，限制四環路以內各類用地調整性質改建住宅商品房。
統計顯示，2021年至今，北京共計出讓宅地88宗，五環內只有21宗。其中就包括壹品興創·御璟星城。
作爲典型資源向內城市，北京環線越小，意味着優質城市資源越集中。
另一方面，價格優勢都是比出來的。
整個四環正在進入10萬+時代，而壹品興創·御璟星城銷售指導價6.6萬/平，總價僅約560萬/套起。
首付200多萬，入住北京四環，這樣的機會只能越來越少。
除了平面維度的比較，拉長時間線來看，項目所處的西紅門片區，未來升值潛力也夠大。
根據區域控制性詳細規劃，包括壹品興創·御璟星城在內，整個西紅門板塊將有多達14個住宅項目、17處公園綠地、幼兒園到高中教育資源全覆蓋、醫療養老甚至社區衛生站一應俱全……
就在上個月，北京市第四中學和黃城根小學明確落地西紅門鎮；北京三期交通建設規劃公佈，19號線二期工程南延支線也在此設站。
不難預見，作爲整體規劃，分步開發的“新城”，不僅基本生活配套齊備，建成後也將形成全新的城市界面。
還記得新城買入邏輯嗎？
用現在的價格，買未來的價值。
02
改善品質向上
壹品興創·御璟星城的第二重“錯位感”，來自於剛需的起步價格，卻是改善的產品品質。
具體產品信息，嚴肅君先劃個重點---
土地規劃條件本身夠硬核之外，壹品興創·御璟星城在產品設計上，非常突出的價值點是，均好性。
比如無任何政策性配建，未來入住後，沒有商品房與保障房、業主與租戶不同羣體間可能存在的撕扯和拉鋸。
面積段上止步於85㎡，保證了三居兩衛的空間佈局，沒有爲了控總價繼續下探，吸引來的基本是踏踏實實一家人居住的改善羣體。
樓棟全部南北朝向，錯落分佈，保證每一棟樓在採光和通風上的公平，甚至在園林設計上也照顧到了不同年齡段業主。
僅兒童就劃分了低、中、高三個年齡區。低齡區設置微地形，有嬰兒車擺放位；中領區設置滑梯、塗鴉牆；高齡區設置爬梯和鞦韆。還有專屬成年人的羽毛球場和環形跑道……
不虧待每一個人，才能更純粹，更改善。
03
細節高光和亮點
其實，就改善市場而言，博弈的重點從來不是價格；推動購房者下單的，往往是產品細節的高光和亮點。
壹品興創·御璟星城全部精裝交付，包含中央空調、全屋智能化等等。四個面積段主力戶型，至少有一個南向功能間爲轉角窗設計。
最典型的是85㎡三居兩衛，客廳爲270°無柱轉角大窗，再加上贈送的飄窗實用面積，公區採光度和適應性大幅UP；北向兩間臥室可打通，根據家庭成員需要調整佈局。
注意，85㎡戶型位於洋房樓棟，得房率在80%左右，也正因此各功能間套內實用性很強，非常對年輕人的胃口。
其餘面積段三居四居，全部爲南向三面寬設計，而且雙南臥室和客廳都有飄窗。
這樣的功能佈局，使得動區和靜區完全分離，廚房、餐廳、客廳在一條動線，通透性好，衛生間乾溼分離，主臥套房設計又保證了業主的私密性。
值得一提的是，98㎡三居戶型無走廊等浪費面積，整體空間利用率高。南向三面寬達9.9m，是雙臥朝南的眼鏡戶型。雙衛設計可解決全家人“如廁”早高峰的痛點問題，U型廚房更符合操作動線。
獨立玄關提升了回家儀式感；LDK一體，給足家庭活動/社交需求的空間；獨立儲物間設計，解決家庭收納問題。
98㎡三居和117㎡四居都有多功能間設計，家裡人口數不多時，可以作爲書房/遊戲間/琴房，來客人了作爲暫時的客臥也沒有問題。
137㎡四居共兩個戶型，分佈在洋房和小高層兩種產品業態。整體都是四葉草方正戶型，南北通透，全明，主臥套設計+270°觀景飄窗。
其中洋房戶型的廚房更深，小高層的更寬，另一個區別是小高層戶型是2梯2戶，有私屬電梯廳，在室內也設有獨立玄關。
最後值得一提的是，在當下的房地產市場環境下，開發商的實力和口碑，越來越成爲購房者關注的重要側面。
壹品興創·御璟星城由中建壹品和興創聯合開發。
中建壹品隸屬於中建三局，自2021年進軍北京樓市，連續拿下四宗優質宅地，中建壹品·學府公館開盤當日銷售額達到119億，創造了2022年北京新房市場單日銷售記錄。
興創作爲大興區國有企業，多年來在大興打造了多個標杆項目。
過往經驗也告訴我們，越是大型企業開發的大型社區，穿越週期的能力也越強。
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