北京上海頂級學區房價格大滑坡,20萬/平的“老破小”已成過去式

(原標題:北京上海頂級學區房價格大滑坡,20萬/平的“老破小”已成過去式)

“我買的學區房過去一年價格狂降,幾乎一個月一個報價。”近期,某一線城市市民對記者反映稱。

許多年來,在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下,京滬頂級學區房幾乎是樓市中“不跌的神話”,就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學區房創下較高跌幅,甚至有小區成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。

過去的價格令人望塵莫及,而現在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學區房了,不過這類房子還有投資價值嗎?如確實需要爲孩子讀書購買學區房,又該如何選擇?

“老破小”學區房價格跌回7年前

董緯近期很鬱悶。2020年時,爲了能讓女兒未來進入好學校,他賣掉了自己兩室一廳的房子,置換成了一套一室戶“老破小”,之所以這麼做,是因爲這套“老破小”對口當地“公辦第一牛校”美譽的小學。

董緯稱,自己當時花費接近400萬元,而房子面積還不到40平方米,由於房子實在太小,不夠全家住,董緯又在離自己公司比較近的片區租了一套兩室一廳,暫時將這套學區房租了出去,“以租養租”。

原本董緯覺得自己的操作很精明——過幾年等女兒到了上學年紀,就可以穩妥進入頂級的公辦小學,“以租養租”壓力也並不大,等學區價值使用完畢,還可以將學區房轉手,說不定能小賺一筆。

他告訴記者,這種操作模式叫做“佔坑”,也就是以低總價購買一套頂級學區房,只爲佔住學位,實際上這種房子往往面積極小,居住價值並不高,不適合一個家庭居住,全家還要另外租房住。

到2021年時,學區房市場依然狂熱,董緯購買的房子總價還有一定程度的浮盈,2022年時市場已見下滑,跌回了董緯入手時的價格,他便安慰自己:“反正女兒上學總歸是要用到的。”

到了2023年,董緯不淡定了,近期他告訴記者:“幾乎每個月都在下跌,一個月一個價。”當時董緯入手一室戶的價格,如今已經足夠買下同小區兩室一廳。他懊悔地表示:“買早了!”

記者瞭解到,董緯購買的小區,是板塊內成交量最高的一個老小區,樓齡普遍達到三四十年。據貝殼找房App,2023年12月,該小區一套48.29平方米兩室一廳,以360萬元的價格成交,成交單價是7.5萬元/平方米。

而根據歷史成交記錄,該小區在2023年4月時,成交價還普遍在9萬元/平方米以上,3月時有數套小戶型成交單價超過10萬元/平方米。

2021年時,該小區一套成交單價最貴的房子,價格超過了13萬元/平方米,房屋總面積還不足35平方米,賣了450萬。近期成交單價相比這一高點,已經跌去約5.5萬元/平方米。看來董緯所說“幾年前一室戶的價格如今足夠買下同小區兩室一廳”並非虛言。

一個奇特的現象是該小區部分房源的掛牌價,比近期的成交價更低。根據貝殼找房App,該小區有68套掛牌房源,一套50.8平方米的兩室一廳,掛牌單價僅7萬元/平方米,一套48.8平方米的南北兩房戶型,掛牌單價爲7.1萬/平方米。

同板塊的另一個小區是上世紀80年代建成的,目前也面臨差不多的狀況。該小區也對口頂級小學,2018年時就有房子成交單價突破13萬元/平方米,從2018年到2022年,價格一直較爲堅挺。而近期該小區成交了一套35.82平方米的一室一廳,成交價僅爲275萬元,單價7.6萬元/平方米。

有學區房成交價驟降10萬元/平

位於北京市海淀區萬柳板塊的蜂鳥家園,也曾是北京中產非常熱衷購買的學區樓盤。

這裡對口綜合實力在全北京排前三名的小學——中關村三小。而蜂鳥家園又以面積小、總價低著稱,非常適合“佔坑”掛學位,家長們花數百萬元,就能讓孩子讀頂級名校。此前拍出36萬元/平方米、名震全國的萬柳書院小區,就位於該板塊,對口同一所小學。

在2021年的價格巔峰期,蜂鳥家園一套44平方米的住宅,成交價達到了985萬元,單價超過22.4萬元/平方米。不過到了2023年年末,一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元,單價11.9萬元/平方米,對比價格高點,大約降了10萬元每平方米。

記者查閱貝殼找房中該小區的掛牌信息,發現蜂鳥家園目前總價最低的一套房報價620萬元,面積爲43平方米,單價僅爲14.4萬元/平方米,此外還有大量掛牌單價低於14萬元/平方米的房源。

位於五道口的小區華清嘉園,曾是許多互聯網大佬的起家之地,這裡也因爲對口中關村二小而成爲知名學區房小區。該小區2020年掛牌價最高突破16萬/平方米,2021年價格高點時房屋成交價格曾達到14.5萬元/平方米,而現在許多房源掛牌價已調至11萬-12萬元/平方米。

專家建議:兼顧學位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學區房的表現,不難發現一線城市的頂級學區房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容,跌幅甚至大於普通類型的住宅。

中原地產資深分析師盧文曦認爲,過去高價學區房的本質是學區溢價疊加了房價上漲預期,如今隨着各地出臺教育政策對學區進行調控,以及大力發展集團化辦學,頂級學區的附加值已顯著降低,再加上2023年房子本身價格也在一路下行,學區房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去,在對學區房的惡性炒作中,學區房價格早已偏離應有的價值,現在則處於合理迴歸的狀態,價格跌下來很正常。”盧文曦對記者說道。

盧文曦表示,他觀察到近兩年來學區房的投資活動已經明顯降溫。

出生人口的減少,極大降低了投資客對炒作學區房的預期。“這並不意味着學區房未來就一文不值了,頂級學校仍然具備稀缺資源,還有一部分人在追求讓子女去讀好學校,這種需求是一直在的,但是過度炒作已經不存在了。”盧文曦說道。

一般來說,住房具有居住屬性和投資屬性,隨着房價進入下行週期,房子的投資屬性變弱,現階段,買房人普遍更看重居住屬性,即房子要更大、更舒適。而曾經熱門的那些學區房,多數都不具備居住屬性,過去炒作學區房時,投資者都認爲面積“越小越好”,只要能掛戶口就行,這也是如今學區房“超跌”的因素之一。

如果購房者確實有爲孩子讀書而買房的需求,接下來該如何選擇學區房?盧文曦建議,購房者應該兼顧學位需求與居住需求,在預算範圍內,儘量選擇居住屬性強的房子,至少得是適合全家居住的兩房或者三房,那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅,投機成分過高,未來價格波動可能更大。